Năm 2009 được cho là
một năm có nhiều thử thách đối với thị trường bất động sản với sự lên xuống
thất thường ở mảng nhà ở để bán, thị trường văn phòng cho thuê lao dốc. Năm
2010 được đánh giá là có nhiều cơ hội hơn cho các nhà đầu tư khi nền kinh tế
dần phục hồi.
Công ty Savills Việt
Nam vừa có báo cáo tổng quan về thị trường BĐS quý 4/2009 với các mảnh như nhà
ở, khách sạn, văn phòng, bán lẻ, căn hộ cho thuê…
Thị trường khách sạn quý 4 đang có chiều hướng
tăng
Trong quý 4
2009 không có khách sạn loại 3,4 hoặc 5 sao nào mới trên thị trường. Tổng lượng
cung trên thị trường bao gồm 40 khách sạn với khoảng 5.700 phòng.
Doanh thu
tính trên mỗi phòng của toàn thị trường đạt khoảng 57USD, tăng 28% so với quý
trước. Doanh thu tính trên mỗi phòng bình quân của khách sạn hạng 4, 5 sao ở
mức 70USD, tăng 29% so với quý 3 2009. Tuy nhiên giá trị con số giảm 26% so với
cùng kì 2008 và giảm 40% so với quý 4 2007. Công suất tăng khoảng 11% so với quý 3.
Trong quý 4
2009 tổng khối lượng du khách nước ngoài đến thăm Việt Nam đạt khoảng 998.000
lượt người, tăng 100.000 lượt, tương đương 12% so với quý trước và tăng 64.000
lượt (7%) so với cùng kỳ 2008.
Đến năm
2010 dự đoán có khoảng 4,5 đến 4,6 triệu khách du lịch quốc tế đến Việt Nam,
tương đương tăng khoảng từ 18% - 21% so với 2009. Nguồn cung tương lai có khoảng
30 dự án khách sạn 4 và 5 sao (6.000 phòng). Đến năm 2010 dự đoán có 4 dự án cung cấp cho thị
trường 1.180 phòng (chiếm 20% tổng cung tương lai).
Bán lẻ và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ sôi
động trong 2010 – 2011
Theo dự đoán của
Savills, có 2 mảng thị trường là bán lẻ và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sôi động
hơn trong giai đoạn 2010 – 2011.
Các siêu thị,
trung tâm thương mại sẽ bùng nổ trong 2 – 3 năm tới, các chợ truyền thống sẽ
được xây dựng lại tại khu trung tâm. Giá thuê bình
quân hàng tháng ở các trung tâm mua sắm và chân đế bán lẻ vẫn duy trì ổn định
trong khoảng từ 20USD đến 150USD.
Kể từ 01/01/2010,
thỏa thuận mở rộng thương mại trên lộ trình mở cửa thị trường bán lẻ sẽ tạo
điều kiện cho những nhà kinh doanh nước ngoài tiến hành bất cứ hình thức bán lẻ
và bán buôn nào ở Việt Nam. Savills tin rằng điều này sẽ có tác động tích cực
lên thị trường bán lẻ ở Việt Nam.
Tính đến 2012, sẽ
có thêm một khối lượng tương đương 500.000m2 diện tích bán lẻ được cung ứng
trên thị trường. Với nguồn cung tăng thêm này, Hà Nội dự kiến sẽ có khoảng tổng
số gần 1.200.000m2 diện tích bán lẻ, gấp 3 diện tích hiện nay.
Văn phòng cho thuê phục hồi nhẹ trong năm 2010
Thị trường văn
phòng cho thuê là mảng ảm đạm nhất trong năm vừa qua, khả năng trong năm tới sẽ
có sự tăng nhẹ, tuy nhiên, dưới áp lực nguồn cung lớn sẽ có sự điều chỉnh về
giá.
Giá thuê trung
bình tất cả các hạng và các quận được ghi nhận ở mức 29USD/m2/tháng (khoảng 536.500 đồng/m2/tháng) trong quý 4
2009, tăng khoảng 4.5% so với quý 3 2009. Tuy nhiên giá thuê bình quân hạng A
và B giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 quý gần đây, giảm tới 18% so với mức
cao nhất hồi quý 4 /2008.
Nhu cầu văn phòng
dự đoán là sẽ phục hồi và tăng nhẹ vào năm 2010. Kinh tế Việt Nam đã có dấu
hiệu phục hồi tích cực, tỉ lệ tăng trường đạt 5.32% năm 2009, các công ty nước
ngoài đang quay lại Việt Nam, các doanh nghiệp trong nước đang mở rộng kinh
doanh. Các cao ốc văn phòng hạng cao dự kiến sẽ hoạt động ổn định trong một vài
năm tới.
Dự báo trong 4
năm tới có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 100 dự án
gia nhập thị trường. Tính riêng trong năm 2010, sẽ có thêm 170.000m2 văn phòng
được tung vào thị trường. Dư cung văn phòng được dự báo trước sẽ góp phần điều
chỉnh thị trường xuống mức giá thuê thực tế hơn trong vài năm tới đây.
Thị trường nhà ở vẫn có nhiều cơ hội
Trong
quý 4 2009, 6 dự án chính thức ra mắt đã cung cấp cho thị trường thêm 1.090 căn
hộ. Trong số sáu dự án mới đầy sôi động này, Indochina Plaza Hà Nội ở quận Cầu
Giấy và Hòa Bình Green là dự án căn hộ hạng A; GP Building, Canal Park là nhóm
hạng B; Chung cư Megastar Tây Hồ Tây và CT1&CT2 – Khu đô thị mới Đặng Xá là
nhóm hạng C.
Tổng
nguồn cung sơ cấp bao gồm 14 dự án với khoảng 2.200 căn hộ. Tổng nguồn cung thứ
cấp tính đến quý 4 2009 là khoảng 29.580 căn hộ, trong số đó gần 2/3 nguồn cung
tập trung ở quận Cầu Giấy, từ trên thị trường sơ cấp, số lượng căn hộ bán trong
quý 4 2009 nhiều hơn quý trước. Ước tính có khoảng 1.461 căn hộ được bán trong
quý 4 2009, tương đương 67% cung sơ cấp. Trong khi đó chỉ có 435 căn hộ, gần
đạt 38% rổ cung thứ cấp được bán vào quý trước. Căn hộ hạng C và B được mua
nhiều hơn căn hộ hạng A.
Thị
trường sơ cấp khu vực phía Tây Nam Hà Nội, đặc biệt là quận Hà Đông đã trở nên
đặc biệt sôi động. Tuy nhiên sức nóng của thị trường không giữ được lâu, vào thời điểm cuối
năm, thị trường đã hạ nhiệt.
Trong
quý 4 2009 thị trường thứ cấp không có nhiều biến động. Giá chào thứ cấp bình
quân ở 11 trong số 12 quận nghiên cứu đều tăng trung bình 5,4% so với quý 3
2009. Trên thị trường này, giá chào bình quân dao động từ 700 USD đến 4.200
USD/m2.
Từ
năm 2010 đến năm 2012 có khoảng 12.650 căn hộ đi vào hoạt động, trong đó có
khoảng 2.040 căn hộ dự kiến được tung vào thị trường sơ cấp vào quý 1 2010.
Hiện
nay, ở Hà Nội, sử dụng hợp đồng góp vốn để bán căn hộ trước khi hoàn thành phần
móng đang là xu thế phổ biến. Cách thức này giúp chủ đầu tư huy động được một
khối lượng vốn nhất định để phát triển dự án mà không cần phải tìm kiếm các
kênh tài chính với những điều kiện đầy khó khăn khác.
Trong
quý 4 2009 có thêm rất nhiều dự án động thổ, có thể kể ra là Green House in Khu
đô thị mới Việt Hưng, Western Gate of Hanoi ở Mễ Trì, Quận Từ Liêm, Cleve ở Khu
đô thị mới Mỗ Lao, Quận Hà Đông…
Savills
cho rằng trong quý 1 2010 giá chào sơ cấp căn hộ hạng B và C sẽ tăng, còn căn
hộ hạng A sẽ không có thay đổi nào đáng kể so với quý 4 2009. Giao dịch trên
thị trường thứ cấp có thể tốt hơn nhờ có Thông tư 02/2010/TT-BTC Bộ Tài Chính
ban hành ngày 11/01/2010, cho phép người nộp thuế chọn cách đóng 25% tổng chênh
lệch thu được từ giao dịch hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch.
Nhu
cầu nhà ở trong trung hạn vẫn sẽ giữ ở mức cao. Nhu cầu căn hộ hạng B và C có
thể sẽ cao hơn hạng A vì hạng B và C phù hợp với khả năng chi trả của nhiều
người hơn.
K.T
Theo Savills