Thế chấp bằng bất động sản: Phải có kiểm soát 2 tay

Ưu tiên thế chấp bất động sản

Muốn kinh doanh thì phải có vốn, vốn sẵn sàng nhất là tín dụng của ngân hàng. Với các doanh nghiệp Việt Nam để có thể tiếp cận tín dụng ngân hàng chắc chắn phải có tài sản thế chấp, phần lớn đó là bất động sản.

Bất động sản được ưu tiên hơn cả bởi những ưu điểm khó có loại tài sản nào so sánh được như ít hao mòn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng rõ ràng được luật hóa khá đầy đủ.

Trong khi các tài sản khác có thể chuyển nhượng chỉ với 1 tờ giấy viết tay thì bất động sản phải được thực hiện qua công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Do vậy việc xác nhận sở hữu thuận tiện, dễ dàng.

Bên cạnh đó với thực tế đất không thể tăng lên trong khi nhu cầu nhà ở luôn có nên giá để chuyển nhượng luôn tăng trong dài hạn, mặc dù có thề giảm ở một số giai đoạn do khủng hoảng, suy thoái kinh tế.

Chính vì vậy các ngân hàng luôn ưu tiên tài sản thế chấp để tiếp nhận tín dụng là bất động sản. Theo như chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu thì “khó có ngân hàng nào từ chối món ngon như vậy”. Vì với tài sản thế chấp có chất lượng dù cho dự án kinh doanh thua lỗ, người vay không trả nợ thì ngân hàng yên tâm khi phát mại tài sản.

Với khả năng hiện có của mình, các ngân hàng khó thẩm định được hết các dự án, phương án kinh doanh của doanh nghiệp do các doanh nghiệp của Việt Nam chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Nên yêu cầu về tài sản thế chấp gần như bắt buộc và thế chấp bất động sản càng trở nên có giá trong mắt ngân hàng.

Rủi ro đến từ chính sự ưu ái

Để có thể sử dụng bất động sản thế chấp, trước tiên phải định giá tài sản. Đây là bước đầu tiên, cũng là khâu chứa đứng nhiều rủi ro.

Rủi ro xuất hiện ngay trong quy trình với nhiều sự ưu ái cho khách hàng. Một số ngân hàng nhỏ, năng lực cạnh tranh yếu để có thể lôi kéo khách hàng đã phải chấp nhận định giá tài sản thế chấp cao hơn, thẩm định hồ sơ nhanh hơn

Cùng với mục tiêu phục vụ khách hàng nhanh chóng, thuận lợi nhiều ngân hàng đã cho phép nhân viên tín dụng đóng vai trò là người định giá tài sản, thẩm định và hoàn thiện hồ sơ vay vốn cho khách.

Điều này tạo ra kẽ hở khi nhân viên tín dụng móc ngoặc với khách hàng đựa định giá tài sản cao hơn nữa nhằm vay được nhiều vốn hơn. Theo một chuyên gia ngân hàng thì tại Việt Nam việc móc ngoặc này diễn ra rất phổ biến khi mà nhân viên tín dụng cần hoàn thành chỉ tiêu, hạn mức còn người vay thì muốn vay được càng nhiều càng tốt.

“Những năm trước khi bất động sản còn phồn thịnh thì việc móc ngoặc này còn dễ dàng hơn”- vị chuyên gia này kết luận

Hậu quả hiện nay nhiều ngân hàng đang phải phát mại tài sản thế chấp nhưng vẫn khó thu hồi đủ vốn chưa kể đến lãi vay do thị trường bất động sản khó khăn, giá trị tài sản lao dốc quá nhiều.

Phải có kiểm tra 2 tay tại ngân hàng

T.S Cấn Văn Lực, cố vấn cấp cao ngân hàng BIDV cho rằng việc câu kết giữa nhân viên ngân hàng và khách hàng là rủi ro đạo đức rất khó kiểm soát. Điều này phụ thuộc vào kỷ cương điều hành của ngân hàng.

Để hạn chế rủi ro này thì ngân hàng cần áp dụng biện pháp quản lý chặt chẽ, kiểm soát 2 tay. Kiểm soát 2 tay tức là nhân viên tín dụng ngân hàng đi thẩm định hay báo cáo thẩm định do công ty định giá sẽ phải qua bộ phận quản lý rủi ro của ngân hàng thẩm tra lại toàn bộ. Đây phải là bộ phận độc lập với các bộ phận khác trong ngân hàng.

Ngân hàng căn cứ vào điều kiện của mình để yêu cầu hợp đồng tín dụng nào phải thông qua bộ phận quản lý rủi ro ví dụ với hợp đồng vay dài hạn, tài sản thế chấp lớn, phức tạp…

“Tuy nhiên ở Việt Nam hiện nay một số ngân hàng nhỏ và thậm chí ngân hàng lớn như Ngân hàng Nông nghiệp vẫn để nhân viên tín dụng thực hiện từ đầu đến cuối là rất rủi ro”- ông Lực nhận xét.

Ông Hiếu cho biết tại thị trường phát triển như Hoa Kỳ nhân viên tín dụng phải chụp ảnh và quay video bất động sản để gửi cho bộ phận quản lý rủi ro xác định giá trị tài sản, dựa trên sự định giá của bộ phân kiểm soát mới thực hiện các bước tiếp theo trong quy trình cho vay.

Nợ xấu tích tụ, phát mại tài sản không bù đắp được khoản vay là cái giá phải trả cho các ngân sau nhiều năm dễ dàng trong việc quản lý rủi ro. Nếu các ngân hàng không sớm thay đổi cách quản trị rủi ro theo hướng chặt chẽ, minh bạch hơn thì tương lai nếu khủng hoảng kinh tế trở lại, khối tài sản thế chấp hiện tại sẽ là thuốc độc với các ngân hàng.

Cao Sơn