Bất động sản tăng tốc nhưng cần phải thận trọng

Tóm tắt

- Tín hiệu từ các Luật mới về lĩnh vực bất động sản là rất rõ ràng và tích cực vì rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài mà chúng tôi tiếp xúc đều trông chờ vào một cơ hội mới để đầu tư.

- Cuối cùng, Việt Nam đang xem xét lại chính sách nới lỏng việc cấp visa cho du khách nhiều nước trên thế giới, đây sẽ là một giải pháp mạnh mẽ để thu hút dòng vốn ngoại vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Đó là ý kiến của ông Thân Thành Vũ, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Du lịch Việt Nam, đưa ra trong một cuộc trao đổi với chúng tôi.

Các luật liên quan đến BĐS đã có hiệu lực thi hành, nhất là quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Theo ông, điều này sẽ tạo đà tăng trưởng mới cho lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng? 

Ông Thân Thành Vũ: Đương nhiên là như thế! Nhưng chúng ta sẽ tiếp tục chờ các Nghị định, Thông tư và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luật trên tạo điều kiện mở cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào thị trường nhưng cách thực thi lại “trói” bằng nhiều quy định nhiêu khê thì cũng không mang lại hiệu quả gì. Quan trọng nhất, luật cũng chưa làm rõ là người nước ngoài mua rồi thì sau đó chuyển nhượng, cho thuê lại, .v.v…như thế nào? Tín hiệu từ các Luật này là rất rõ ràng và tích cực vì rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài mà chúng tôi tiếp xúc đều trông chờ vào một cơ hội mới để đầu tư. Nhưng họ cũng còn rất cẩn trọng và chờ đợi.

Thời gian qua, Chính phủ và nhiều bộ ngành có đề xuất "bơm" thêm nguồn tài chính cho thị trường BĐS. Vậy BĐS nghỉ dưỡng liệu có hưởng lợi gì từ chính sách này không? 

Ông Thân Thành Vũ: Nhà nước chủ yếu hỗ trợ cho phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm đảm bảo an sinh xã hội cơ bản trước, chứ chưa nghe ai nói đến việc “bơm” vốn cho ngành BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, việc Nhà nước quyết liệt đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng đường bộ, hàng không, cầu cảng như ở Phú Quốc, hay cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây và một loạt các tuyến đường cao tốc khác, cảng hàng không trên khắp cả nước thì đã là giúp BĐS nghỉ dưỡng phát triển rồi. Đi lại thuận lợi thì người ta sẽ đi du lịch nhiều hơn, đầu tư và giao dịch dự án sẽ thuận lợi hơn.

Song song đó, việc cải thiện Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp cũng giúp BĐS nghỉ dưỡng tăng tốc. Trước đây với một dự án lớn, rất khó cho nhà đầu tư phân ra kế hoạch hợp tác, liên kết với nhiều đối tác để xây dựng từng dự án thành phần do các quy dịnh trói buộc của luật, sắp tới có thể dễ hơn. Như thế,  các quy định mới sắp tới sẽ giúp nhà đầu tư gọi vốn, liên doanh liên kết đầu tư trong và ngoài sẽ thuận lợi hơn. Việc cho phép  tách sổ đỏ cho từng căn biệt thự hay từng căn hộ nghỉ dưỡng cũng sẽ đẩy mạnh việc đầu tư vào lĩnh vực này…

Cuối cùng, Việt Nam đang xem xét lại chính sách nới lỏng việc cấp visa cho du khách nhiều nước trên thế giới, đây sẽ là một giải pháp mạnh mẽ để thu hút dòng vốn ngoại vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Vậy ông còn băn khoăn gì về quá trình phục hồi hiện nay của thị trường BĐS nói chung?

Ông Thân Thành Vũ: So với các ngành khác thì nhiều người khẳng định rằng ngành BĐS Việt Nam vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất. Sau thời gian dài ngưng trệ của thị trường BĐS nói chung (2009-2013), hiện nay có thể nói rằng thị trường BĐS đã thực sự chuyển mình và phát triển nhanh. Minh chứng cho điều này, thời gian qua hoạt động mua bán nhà ở, đầu tư dự án mới diễn ra khá rầm rồ. Theo ghi nhận, nhiều phân khúc BĐS đã có số lượng giao dịch đạt kỷ lục so với mấy năm trước đây. Trong đó, các nhà đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng cũng “ra quân” với nhiều dự án lớn tại nhiều địa phương có thế mạnh kinh tế biển.

Tuy nhiên, theo tôi thị trường vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một thực tế có thể thấy rõ là nhiều người đổ xô mua nhà để cho thuê lại, trong khi đó thu nhập từ cho thuê nhà bình quân hiện mỗi năm hiện nay ở Tp.HCM theo khảo sát của chúng tôi là 3-4% so với trị giá căn nhà. Chẳng hạn, khu Phú Mỹ Hưng là nơi có người nước ngoài thuê tốt nhất, với giá trung bình là 13-16tr /tháng đối với căn nhà trị giá khoảng trên dưới 3 tỷ đồng.

Trên thị trường hiện có rất nhiều chủ dự án đưa ra cam kết ai mua nhà của họ sẽ đảm bảo cho thuê lại và mức thu lợi về cho khách hàng chiếm từ 8-12% /năm. Theo tôi, việc gì xảy ra nếu chủ đầu tư không đảm bảo được đầu ra cho thuê nhà như cam kết, hay đây chỉ là một trong nhiều hình thức huy động vốn? Tương tự, các dự án BĐS nghỉ dưỡng nhiều nơi cũng đang bán hàng với cam kết như thế. Vậy thị trường hiện nay tăng là do cầu thực sự hay là do kỹ thuật bán hàng?

Do vậy, chúng ta rất cần phải thận trọng phân tích kỹ thị trường chứ không chạy theo “tâm lý đám đông” như một thời, từ đó thị trường không khéo sẽ “bể” tiếp và nặng nề hơn trước.