TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

Thị trường bất động sản TPHCM

“Bỏng tay” với căn hộ cao cấp

09-02-2008 - 10:39 AM | Bất động sản

“Bỏng tay” với căn hộ cao cấp
Khu chung cư 12 tầng Tân Mỹ tại P.Tân Phú, Q.7 dự kiến hoàn thành cuối tháng 6-2008. Ảnh: T.THẠNH

Thị trường căn hộ vẫn sốt nóng. Chủ dự án có nhà không dám bán, còn nhà đầu tư không có nhà để mua

Chỉ 4 tháng sau sự kiện 3 chủ dự án Sky Garden 3, The Vista và Blue Diamond buộc phải trả lại tiền đã huy động vốn, thị trường căn hộ cao cấp đã tăng giá khủng khiếp. Nhiều người cho rằng đang sốt ảo, tuy nhiên nhận định trên bị lung lay khi mới đây một dự án vừa công bố mà mỗi căn hộ lên đến hơn triệu USD (16 tỉ đồng).

Giá cao là điều tất yếu!

 Giải thích về mức giá căn hộ từ 7.000 USD đến 10.000 USD/m2 được cho là không tưởng của dự án siêu cao cấp Southern Palace (Nguyễn Văn Linh, quận 7) công bố vào 28-1, đại diện Công ty Kinh doanh nhà ở Phương Nam (chủ dự án) khẳng định: “Tiền nào của đó!”. Theo vị này, dự án chỉ đúng 115 căn hộ, những người chủ sở hữu tương lai có thể khẳng định một đẳng cấp sống 5 sao với những căn hộ dạng biệt thự hoàng cung được làm theo kiến trúc thời vua Louis thứ XIV (Pháp) với giá thấp nhất là 1,050 triệu USD và cao nhất là gần 4 triệu USD. Để khẳng định mức giá đưa ra là không quá mắc, đại diện chủ đầu tư cho biết công ty sẽ cam kết toàn bộ trang thiết bị nội thất căn hộ như: giường, ghế, tủ... đều được nhập từ Pháp. Theo các chuyên gia, mức giá ở trên hiện so với các căn hộ cao nhất trên thị trường như The Lancaster, Pasteur Court... (khoảng 5.000 USD/m2) đã cao hơn từ 40% đến 100%.

 Nếu không tính dự án căn hộ siêu đắt trên, thì hiện các dự án đang chào hàng mức giá đưa ra “bèo” nhất cũng phải từ 24 triệu đồng/m2 trở lên. dự án River View, quận 2 có mức giá thấp nhất là 2.200 USD/m2 (trên 35 triệu đồng/m2); Phú Hoàng Anh, huyện Nhà Bè thấp nhất 1.500 USD/m2 (khoảng 24 triệu đồng); Saigon Pearl, quận Bình Thạnh thấp nhất là 2.600 USD/m2 (gần 40 triệu đồng)... Theo nhận định của giới kinh doanh bất động sản, nguyên nhân là do nguồn cung của thị trường khan hiếm nên chủ đầu tư nâng giá. Việc thị trường khát hàng là do các chủ đầu tư phải tuân thủ quy định Luật Nhà ở.

Sự kiện cơ quan quản lý thổi còi với quy định “muốn bán phải có móng” đã khiến hàng loạt dự án phải đồng loạt dừng lại và hệ quả là chủ dự án có nhà không dám bán, còn nhà đầu tư không có để mua. Chưa hết, một số chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp đã có trong tay các căn hộ đang xây dựng “găm hàng” lại chờ giá lên hoặc bán ra nhưng “hét” giá cao chót vót.

 Chính sách bất cập

 Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Hạ tầng Đô thị, phân tích nếu loại trừ những yếu tố khách quan như: giá vật liệu xây dựng (thép, gạch, cát...), nhân công đã tăng từ 30% đến 100%, thì việc giá căn hộ tăng đã phản ánh tình trạng lệch lạc trong cung cầu của thị trường. Ông Lê Hoàng Châu, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea), cũng cho rằng hiện một số chính sách đối với doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản còn khá bất cập.

Mới đây Horea đã có văn bản gửi cho UBND TP nhằm kiến nghị trung ương tháo gỡ về thủ tục hành chính và cách tính tiền sử dụng đất đối với dự án, khiến chi phí ra sản phẩm tăng theo. hiện DN xây dựng chung cư phải đóng luôn phần đất được sử dụng cho mục đích công cộng... Đặc biệt là quy định về thời gian kêu gọi vốn góp của khách hàng. Ông Châu cho rằng, với giá đất như hiện nay để dự án khởi công xây dựng, DN đã phải bỏ ra một khoản chi phí không nhỏ.

Nếu phải làm xong móng mới được bán thì mức độ rủi ro khá cao: thứ nhất, khoản tiền đầu tư xây dựng hạng mục trên (chiếm từ 20% đến 30% tổng vốn) phải vay ngân hàng để trả lại suất; thứ hai, nguy cơ hàng làm ra không ai mua. Do vậy, bài toán tăng giá bán để bảo đảm rủi ro luôn là phương án được DN chọn.

Thị trường đang tìm hướng đi mới

Sau một thời gian thăm dò các động thái của cơ quan quản lý, các chủ đầu tư bắt đầu rục rịch tìm cách lách quy định làm móng xong mới được bán căn hộ (điều 39 của Luật Nhà ở). Liên tục trong tháng qua, hàng loạt dự án mới lại chào mời nhà đầu tư nhưng dưới hình thức cho đăng ký quyền bốc thăm để mua căn hộ. Một số chủ dự án đã phát hành trái phiếu đầu tư cho dự án, khi khách hàng sở hữu trái phiếu này, ngoài việc được chia cổ tức theo quy định là kèm theo quyền mua căn hộ của dự án. Sau khi hoàn thành phần móng, số tiền trái phiếu này sẽ chuyển sang thành vốn góp mua căn hộ. Một số chủ dự án sử dụng hình thức ủy thác cho công ty tài chính đứng ra huy động (nộp tiền sẽ được quyền mua), công ty này sẽ rót nguồn vốn trên vào dự án để xây dựng và căn cứ trên danh sách cùng góp vốn đầu tư để chia theo các tỉ lệ khách hàng tham gia...

Phân tích về cách làm này, một chuyên gia địa ốc cho rằng các chủ đầu tư đều... kẹt vốn, để giảm lãi vay ngân hàng và tránh rủi ro căn hộ làm xong bị ế, do vậy cách tốt nhất tìm vốn từ nhà đầu tư. Nhưng để an toàn, họ tìm kiếm những nhà đầu tư lớn, sẵn sàng chịu thương lượng dưới hình thức góp vốn đầu tư, cách làm này vừa kín kẽ, vừa có vốn để xoay vòng. Với phương thức hợp tác hai bên cùng có lợi này, cơ quan quản lý có muốn thổi còi cũng bó tay!

T.Nguyễn

 
Theo Hoàng Lan
NLD

thanhtu

CÙNG CHUYÊN MỤC

XEM
Trở lên trên