TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

Cải tạo chung cư cũ: Còn khó khi quy hoạch chưa rõ

19-11-2007 - 08:00 AM | Bất động sản

Cải tạo chung cư cũ: Còn khó khi quy hoạch chưa rõ

Khó khăn lớn nhất và đầu tiên mà các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ phải đối diện là mâu thuẫn “kép” giữa yêu cầu đảm bảo quy hoạch đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất - chủ trương không hút dân vào khu vực nội đô - mong muốn tăng mật độ xây dựng của các nhà đầu tư để cân bằng lợi ích kinh tế, tìm kiếm lợi nhuận.

Mâu thuẫn khó “giải”

Theo TS Lê Văn Hoạt, Ủy viên thường trực, Trưởng ban Kinh tế - Ngân sách HĐND TP, để đạt được mục tiêu góp phần chỉnh trang đô thị thì mỗi dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ phải được đặt trong quy hoạch tổng thể đô thị Hà Nội nói chung và từng dự án phải theo quy hoạch được duyệt của toàn khu chứ không xử lý đơn lẻ từng dự án hay từng công trình một cách chắp vá. Tuy vậy, hiện nay việc xử lý quy hoạch vẫn dừng lại ở từng khu, chứ chưa có được bức tranh tổng thể. KS Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà thừa nhận, giải pháp cho vấn đề quy hoạch - kiến trúc khi cải tạo chung cư cũ là rất quan trọng nhưng cũng cực kỳ khó.

Để đảm bảo cân đối thu chi và có lợi nhuận, chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ đều dựa vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, lấy phần thu từ việc khai thác quỹ đất để bù đắp chi phí. TS Lê Văn Hoạt lấy ví dụ, khu chung cư Nguyễn Công Trứ có mật độ xây dựng hiện trạng là 80%, theo quy hoạch được duyệt là 35%. Chủ đầu tư dự án cải tạo khu tập thể này đề xuất mật độ xây dựng không dưới 54% và hệ số sử dụng đất trên 5,2 lần, có như vậy mới đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án. Tương tự, khu Thanh Xuân Bắc có mật độ xây dựng hiện trạng là 75-80%, theo quy hoạch được duyệt là 35%. Chủ đầu tư đề nghị mật độ xây dựng 39-40% với hệ số sử dụng đất không dưới 5 lần. Nếu cứng nhắc các chỉ tiêu quy hoạch, việc thực hiện cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ phải bù lỗ khoảng 300 tỷ đồng, khu Thanh Xuân Bắc phải bù lỗ trên 2.000 tỷ đồng.

Chưa có giải pháp thuyết phục

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị HN cho biết, cũng đã có ý kiến cho rằng nên chấp nhận đề xuất của các nhà đầu tư để có đô thị hiện đại với mô hình “đô thị nén” nhưng xét về lợi ích tổng thể của cả đô thị thì khó chấp nhận được. Vậy mô hình quy hoạch nào là thích hợp cần phải xem xét trong mối quan hệ với quy hoạch chung và do TP ra nhiệm vụ thiết kế trước khi giao hoặc chọn chủ đầu tư.

Trong quá trình tìm giải pháp khắc phục mâu thuẫn giữa chủ trương “chủ yếu phục vụ tái định cư tại chỗ”, “không được hút dân vào nội thành” với hiệu quả của dự án đầu tư, đã có phương án đề xuất cho các nhà đầu tư kết hợp thực hiện dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ trong nội đô với việc giao các dự án khác thuận lợi hơn. Thông qua đó, đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, cho đến nay chưa có dự án cải tạo chung cư cũ nào được áp dụng.

KS Vũ Ngọc Đạm, Sở TNMT&NĐ, đã đưa ra một số giải pháp để tháo gỡ vướng mắc nêu trên. Theo đó, đối với các dự án cải tạo xây dựng mới cả khu chung cư cũ cần tôn trọng các chỉ tiêu định hướng về quy hoạch nhưng xem xét trên cơ sở toàn quận. Chấp thuận cho chủ đầu tư áp dụng chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất ở mức cao nhất có thể. Nhưng để đảm bảo yêu cầu về việc khống chế dân cư có thể quy định tối đa số m2 sàn xây dựng dành cho nhà ở, các diện tích còn lại dùng cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác.

Đến thời điểm này, vẫn chưa có câu trả lời cho bài toán khó -quy hoạch. Tuy nhiên, cùng với việc tìm giải pháp cho quy hoạch, chính những cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ, tạo điều kiện trong việc thu hút nhà đầu tư cũng như ưu đãi về đất đai, tài chính sẽ hỗ trợ, giảm “áp lực” cho quy hoạch. Bên cạnh đó, để có được % “đẹp” theo quy chuẩn, góp phần tạo dựng đô thị bền vững, cần có sự chung tay của nhà nước - nhà đầu tư và không thể thiếu bàn tay của chính những người dân thụ hưởng thành quả của các dự án cải tạo chung cư.

Theo Song Hà
KTĐT

thanhtu

Trở lên trên