TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

Chưa vội lo

29-11-2007 - 13:01 PM | Bất động sản

Chưa vội lo

Để đối phó với các cơn sốt nhà đất cục bộ hiện nay, đã có nhiều đề xuất được đưa ra.

Thời gian gần đây, giá nhà đất thuộc nhiều dự án cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp và đất xây dựng nhà ở riêng lẻ một số khu vực ở Hà Nội và TPHCM đã tăng đột biến. Có hai điểm đáng lưu ý. Trước tiên, những đột biến này tuy mới chỉ diễn ra ở một vài địa phương và một vài phân khúc thị trường bất động sản (BĐS), nhưng nhiều nhà hoạch định chính sách và báo chí đã gọi là “sốt” và hối thúc tìm “thuốc hạ sốt”, trong khi thực tế thị trường BĐS từ mấy năm nay và vẫn trong tình trạng ít giao dịch, gần như đóng băng, nhưng chưa mấy ai nói đến biện pháp làm tan băng. Phải chăng mấy phân khúc thị trường nêu trên được quan tâm hơn những phân khúc khác? Thứ đến, nguyên nhân cơn “sốt” nhà đất đang diễn ra được lý giải là do cung cầu mất cân đối và đầu cơ, do đó cần chống đầu cơ bằng thuế nhà đất. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng với Thủ tướng Chính phủ, cần ban hành thuế nhà đất lũy tiến đối với nhà đất vượt định mức, không đưa vào sử dụng. Phải chăng như vậy là đã chẩn đúng bệnh và kê đúng thuốc?

Giá nhà đất ở Hà Nội và TPHCM gần đây tăng vọt là điều dễ hiểu. Hiện tượng này phù hợp với quy luật thị trường, khi cầu lớn hơn cung. Nó cũng phù hợp với quy luật công nghiệp hóa và đô thị hóa, trong đó vốn được đầu tư mạnh vào những vùng có triển vọng nhất. Tuy nhiên, nguyên nhân đầu cơ và biện pháp chống đầu cơ bằng thuế nhà đất lũy tiến là điều cần bàn. Hiện nay ở những khu vực gọi là sốt, người ta tranh nhau mua nhà, mua đất, giá tăng vùn vụt. Phải chăng đó là dấu hiệu đầu cơ? Nếu tất cả những người đã chen nhau để nộp tiền “thành ý” với mong muốn được ghi tên vào danh sách người mua nhà với giá trên dưới 2.000 đô la Mỹ/mét vuông, tăng gấp rưỡi, gấp đôi cách nay vài tháng, đều là nhà đầu cơ thì chẳng hóa ra là họ đã hành động trái với quy tắc đầu cơ thông thường là mua lúc rẻ để bán ra lúc đắt hay sao?

Cứ cho rằng bây giờ người ta có thể hiểu đầu cơ gồm cả trường hợp mua lúc đắt để rồi bán ra vào lúc còn đắt hơn, tức là vẫn thủ lợi bằng cách mua đi bán lại, thì xuất hiện câu hỏi: tại sao các chủ đầu tư đang thực hiện các dự án lớn, các nhà kinh doanh thành thạo và không phải không biết đầu cơ, như Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng, Capitaland-Vista... lại phải bán vội từng phần công trình đang còn dang dở với giá hiện đã cao nhưng sẽ còn cao hơn nữa. Chẳng lẽ họ không biết được rằng nếu để đến khi công trình hoàn thành rồi mới bán trực tiếp cho khách hàng với giá cao hơn giá bán hiện nay thì sẽ thu được toàn bộ lãi vì không phải chia lãi với các nhà “đầu cơ tiểu gia”?

Cho nên nếu hiện nay các chủ đầu tư phải bán từng căn hộ đang xây, có nghĩa là họ đang cần huy động thêm vốn đầu tư. Xét theo bản chất sự kiện, chứ không phải theo hình thức biểu hiện bề ngoài, có thể coi việc bán này là một cách để chủ đầu tư thu hút các “tiểu gia” cùng tham gia đầu tư, là cách tập trung những đầu tư nhỏ của các “tiểu gia” để thực hiện dự án cả trăm, cả ngàn tỉ. Với cách hiểu này, có thể coi những hoạt động mua bán loại này là hoạt động đầu tư, cần được khuyến khích chứ không phải hạn chế, cần hoan nghênh chứ không phải là đầu cơ cần quy tội. Vai trò của họ trên thị trường BĐS cũng tương tự vai trò các nhà đầu tư ngắn hạn (hay đầu cơ) trên thị trường chứng khoán. Những hoạt động loại này có lẽ cũng cần được nghiên cứu, phân tích, xác định những ưu thế để phát huy, nhận ra những khiếm khuyết để bổ cứu, từ đó tìm ra được những hình thức tuy là mua bán, nhưng thực chất là liên danh, liên kết nhằm “góp gió làm bão”, góp nhiều vốn nhỏ thành một vốn lớn, đủ để thực hiện những dự án lớn vượt quá khả năng tài chính của từng doanh nghiệp, kể cả các đại gia.

Xin chuyển sang bàn về việc áp dụng thuế nhà đất lũy tiến để chống đầu cơ, cụ thể hơn là chống tích trữ nhà đất. Cần nói ngay rằng mục tiêu như vậy hoàn toàn không tương xứng với việc ban hành một sắc thuế nhà đất mới, vì nó chỉ nhằm xử lý một tình thế nhất thời là cơn sốt nhà đất, mà chưa chắc đã xử lý được, trong khi nó, cũng như các sắc thuế khác, đều là những bộ phận có vị trí quan trọng riêng trong hệ thống chính sách kinh tế và hệ thống công cụ quản lý của Nhà nước và do đó có những mục tiêu tài chính - kinh tế - chính trị - xã hội rộng lớn hơn nhiều.

Thuế nhà đất phải là chính sách của Nhà nước trong phân phối hợp lý hoa lợi thu được từ đất như một tài nguyên quốc gia, là công cụ của Nhà nước để quản lý nhà đất, bảo đảm kiểm soát và khuyến khích sử dụng nhà đất hợp lý, có hiệu quả. Tất cả những mục tiêu đó đều phải được tính toán và thể hiện thành những quy định cụ thể trong nội dung thuế. Còn nếu giới hạn trong mục tiêu chống đầu cơ như đề xuất đã được công bố, tất yếu sẽ dẫn tới những quy định hạn chế về sở hữu và sử dụng nhà đất, trái với tinh thần của Hiến pháp về bảo hộ không hạn chế tài sản của công dân, cũng trái với quy luật tích tụ đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, gây trở ngại cho việc sử dụng một chức năng quan trọng của nhà đất là bảo toàn giá trị, theo chức năng này, nhà đất được sử dụng như vàng. Ở đây rất cần chú ý mối liên thông tự nhiên giữa thị trường BĐS với thị trường chứng khoán và thị trường vàng.

Cần thấy rằng thuế nhà đất lũy tiến không chỉ áp dụng cho cá nhân, mà cho cả doanh nghiệp. Chẳng lẽ doanh nghiệp quy mô càng lớn sẽ phải nộp thuế càng nặng hay sao? Ngay đối với cá nhân, việc hành thu thuế lũy tiến cũng sẽ rất phức tạp vì phải định nghĩa rõ ràng với lý lẽ thuyết phục mọi trường hợp coi là đầu cơ, coi là không sử dụng, mọi hạn mức làm cơ sở để tính lũy tiến. Thực tế thực hiện nhiều loại thuế cho thấy những quy định tương tự không hề đơn giản và rất nhiều vướng mắc, rối rắm bắt nguồn từ đấy.

Thuế nhà đất phải là chính sách của Nhà nước trong phân phối hợp lý hoa lợi thu được từ đất như một tài nguyên quốc gia, là công cụ của Nhà nước để quản lý nhà đất, bảo đảm kiểm soát và khuyến khích sử dụng nhà đất hợp lý, có hiệu quả.
 
Theo Lê Văn Tứ
TBKTSG

thanhtu

CÙNG CHUYÊN MỤC

XEM
Trở lên trên