Đất vàng chung cư cũ: Chuyển động với các chủ đầu tư mới

Nhiều chuyển động trong 2015

Cũng giống như nhiều Dự án di dời nhà máy, cơ sở sản xuất gây ô nhiễm nằm tại khu vực nội đô như 8B Lê Trực, 233-235 Nguyễn Trãi..., Dự án cải tạo chung cư cũ có đặc điểm thuận lợi khi nằm trong khu trung tâm thành phố. Tuy nhiên, việc không dễ để có được quỹ đất sạch cùng những quy định hạn chế mật độ dân cư khiến Dự án cải tạo chung cư trì trệ trong thời gian dài.

Chủ trương xã hội hóa nguồn vốn cải tạo chung cư đã có cách đây 10 năm nhưng chỉ 2% kế hoạch cải tạo, xây mới chung cư cũ được hoàn thành. Trong năm 2015 này, chủ trương chính sách của Nhà nước đối với vấn đề cải tạo chung cư đã có sự thay đổi với sự ra đời của Nghị định 101/ NĐ CP có hiệu lực từ ngày 10/12/2015. Trên thị trường bất động sản Hà Nội, một số dự án cải tạo chung cư cũ đã rục rịch triển khai sau nhiều năm im hơi lặng tiếng, một vài dự án chuẩn bị đón chủ đầu tư mới.

Tiêu biểu về tiến độ thực hiện trong năm 2015 là Dự án chung cư cũ 97 Láng Hạ. Được khởi công từ năm 2010, Dự án xây dựng lại khu Tập thể cũ 97 Láng Hạ mới được thực hiện trong nửa đầu năm nay do những vướng mắc về giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư dự án ban đầu là CTCP Bất động sản Dầu khí Petrowaco- một công ty với ba cổ đông lớn là Viwaseen (24,9%), PVX (14,7%), PSI (5,33%). Bước ngoặt của dự án xuất hiện vào từ tháng 4/2014 khi Vinaconex (VCG) tham gia hợp tác đầu tư vào dự án với tỷ lệ vốn góp 45%.

Bên cạnh Dự án 97 Láng Hạ, Petrowaco còn là chủ đầu tư của một vài dự án cải tạo chung cư khác có vị trí đẹp tại Hà Nội như Chung cư C1 – Thành Công, Hà Nội ( được 69% ý kiến đồng ý các hộ dân về phương án) và 59-63 Huỳnh Thúc Kháng, một dự án có vị trí đẹp tại góc giao cắt giữa đường Huỳnh Thúc Kháng và Nguyễn Chí Thanh. Các dự án này sẽ vẫn giãn tiến độ để Petrowaco có thể tập trung triển khai dự án 97 Láng Hạ.

Cũng nằm ở trung tâm với vị trí đẹp trên con đường lớn của Hà Nội, Dự án cải tạo chung cư X1-26 Liễu Giai vẫn chưa hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng. Sắp tới đây, SDU sẽ tổ chức ĐHĐCĐ bất thường sau khi có những thay đổi lớn trong cơ cấu cổ đông tổ chức nắm tới 23% vốn cùng nhiều cổ đông cá nhân khác.

Trong khi dự án 97 Láng Hạ có sự tham gia hợp tác đầu tư của nhân tố mới Vinaconex thì nhiều Dự án cải tạo chung cư cũ cũng ghi nhận sự thay đổi đáng kể trong cơ cấu cổ đông của doanh nghiệp dự án.

Giữa năm 2015, CTCP Đầu tư Tài chính Giáo dục (EFI) đã bán toàn bộ phần vốn góp tại 13% vốn góp tại CTCP Đầu tư IP Việt Nam chủ đầu tư Công trình hỗn hợp cao tầng tại 187 Giảng Võ. Đơn vị đối tác là CTCP Xây dựng Sông Hồng (Incomex, ICG) cũng cho biết đã có nhà đầu tư muốn mua lại toàn bộ phần vốn góp (39%). Thương vụ sẽ các hoàn tất khi xong thủ tục pháp lý. Nếu đây cũng là nhà đầu tư mua lại cổ phần từ EFI, thì NĐT mới này có thể sẽ nắm giữ tỷ lệ chi phối (51%) đối với dự án 187 Giảng Võ.

Cuối tháng 9/2015, cổ đông của CTCP Bất động sản An Thịnh, chủ đầu tư Dự án 93 Láng Hạ, đã ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư mới. Điểm lạ là nhóm cổ đông sở hữu 81,4% vốn An Thịnh đã ký thỏa thuận với hai doanh nghiệp bất động sản là CTCP Tập đoàn Hà Đô và CTCP Vinaconex 2. Với vị trí cạnh Dự án 97 Láng Hạ, không lạ khi quyền thực hiện dự án cải tạo khu tập thể cũ 93 Láng Hạ được các doanh nghiệp quan tâm. Kỳ vọng của lớp nhà đầu tư mới.

Cả hai dự án tại 187 Giảng Võ và 93 Láng Hạ, cả hai doanh nghiệp dự án này đều chưa thực hiện di dời dân cư. Trong khi đó, Dự án B6 Giảng Võ lại là một trong các dự án hiếm hoi hoàn tất di dời từ 6 năm nay nhưng chưa thể thi công xây dựng. Đây cũng là dự án hiếm hoi qua nhiều lần đời chủ. Chính thức từn từ tháng 8/2015, dự án này đã về tay chủ đầu tư đồng thời cũng là nhà thầu cũ là Tổng công ty 36.

“Cú hích” từ chính sách: Miếng bánh có dễ ăn hơn?

Đã 10 năm kể từ khi Nhà nước thực hiện chủ trương xã hội hóa nguồn vốn cải tạo chung cư. Trong tổng số gần 1.690 chung cư trên cả nước, trong đó, thành phố Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng và 10 khu thấp từ 1-3 tầng, chỉ 2% kế hoạch cải tạo, xây mới chung cư cũ được thực hiện dù nhiều dự án nằm trên vị trí thuận lợi kinh doanh bất động sản.

Năm 2009, khi triển khai xây dựng Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND thành phố chỉ đạo dừng xây dựng các nhà cao tầng trong khu trung tâm. Mặt khác, quy hoạch phân khu khu vực nội đô chưa dược cấp có thẩm quyền phê duyệt nên các dự án cải tạo chung cư cũ gặp khó khăn.

Giới hạn về chiều cao công trình; mật độ xây dựng; hệ số sử dụng đất trong khi vẫn cần thực hiện các phương án đền bù cho hộ dân khiến các chủ đầu tư khó lòng giải quyết bài toán cân đối tài chính.

Nghị định 101/ NĐCP 2015 có hiệu lực từ ngày 10/12 được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ. Điều 17 đưa ra hàng hoạt cơ chế, chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư cùng chủ sở hữu (các hộ dân).

Theo Nghị định này, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng). Đồng thời, chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình trên cơ sở quy hoạch chung. Đối với nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Nghị định này cũng quy định doanh nghiệp BĐS chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án, được chỉ định thầu với các gói cần triển khai ngay.

Về phía các hộ dân sẽ là người lựa chọn chủ đầu tư thay vì UBND như trước đây đối với các dự án chưa có chủ đầu tư hoặc đã thực hiện lựa chọn chủ đầu tư, nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ đầu tư. Theo hình thức mới này, các hộ dân sẽ tổ chức Hội nghị nhà chung cư với ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư.

Bên cạnh quyền lợi, Nghị định cũng đưa ra những quy định mang tính bắt buộc đối chủ đầu tư cùng chủ sở hữu. Ví dụ chủ đầu tư sẽ bị thu hồi văn bản chấp thuận chủ đầu tư dự án nếu sau 90 ngày không triển khai các bước thực hiện theo quy định mà nguyên nhân vi phạm do chủ đầu tư gây ra hay trường hợp các hộ dân không lựa chọn được chủ đầu tư thì Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Nghị định 101 đưa ra tỷ lệ lợi nhuận định mức 10% khiến miếng bánh Dự án cải tạo chung cư trở nên hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, từ cơ chế đến thực tế thì chắc chấn vẫn sẽ còn nhiều khó khăn, thách thức. Việc tăng hệ số sử dụng đất, điều chỉnh số tầng vẫn cần phù hợp với hạ tầng tại các khu trung tâm nội đô hiện nay nên khả năng thực hiện cũng còn khó khăn khiến dự án dù hấp dẫn nhưng chưa chắc đã dễ ăn hơn để đủ thuyết phục các nhà đầu tư rót vốn.