Nhà đầu tư thứ cấp sẽ tạo rủi ro lớn cho thị trường BĐS?

Tóm tắt

Nếu hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường bất động sản thì có thể dẫn đến sự bất ổn, và đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng trên thị trường như đã xảy ra vào các năm 2007 và năm 2010.

Trong báo cáo kết quả hoạt động năm 2015, HoREA cho biết, trong năm 2015, các nhà đầu tư, kinh doanh chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp và phần lớn nhằm vào mục đích mua đi bán lại, hưởng chênh lệch giá (đầu tư thứ cấp).

"Tôi đã phát hiện ra sự quay trở lại của nhà đầu tư thứ cấp từ cuối năm 2014, đầu 2015. Đặc biệt ở phân khúc BĐS loại trên 20 triệu đồng/m2. Cuối năm 2014 mức độ tồn tại của các nhà đầu tư thứ cấp ở tỉ lệ thấp, nhưng 2015 tỉ lệ đầu tư thứ cấp lên tới 15 - 20% tổng giao dịch, cao gấp 3 lần so với năm 2014. Vì thế có thể thấy rằng thị trường đã ổn định và hấp dẫn nhà đầu tư", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Nhưng ông Châu cũng khẳng định rằng hiện nay do nguồn cung thị trường dồi dào nên các nhà đầu tư thứ cấp chưa có cơ hội bán lại. Nhà đầu tư được chiết khấu, nhưng hiện tại chủ đầu tư vẫn đang bán hàng. Do đó lợi nhuận với nhà đầu tư chỉ đến từ phần chiết khấu ấy, do đó lợi nhuận không cao. Thông thường phải 1 năm sau các nhà đầu tư thứ cấp này mới bung hàng để bán, khi vào thời điểm đó nguồn cung không còn dồi dào và nhiều dự án "hot" đã rơi vào tình trạng khan hàng, cháy hàng. Do đó, khi đầu tư vào thị trường bất động sản thời điểm này, các nhà đầu tư sẽ mua được giá rẻ, với nhiều lựa chọn cho quyết định đầu tư của mình.

Ông Châu cho rằng thực chất, hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp, bao gồm cho thuê, mua đi bán lại trên thị trường bất động sản là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế thị trường, giúp kết nối cung - cầu và làm cho thị trường sinh động. Tuy nhiên, nếu hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường bất động sản thì có thể dẫn đến sự bất ổn, và đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng trên thị trường như đã xảy ra vào các năm 2007 và năm 2010.

Mặc dù vậy, HoREA dự báo năm 2016 chưa chưa có nguy cơ bong bóng bất động sản. Báo cáo của HoREA cho thấy, dự báo nền kinh tế toàn cầu tiếp tục suy thoái, giá dầu giảm mạnh, nền kinh tế nước ta chưa thể phát triển nóng; Chính sách tín dụng vào bất động sản vẫn tiếp tục thận trọng.

Thực tế có sự gia tăng nhiều dự án bất động sản cao cấp, nhưng mức hấp thụ của thị trường năm 2015 là tích cực, chưa xuất hiện tình trạng "bội thực"; Chưa có môi trường để xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp trong năm 2016. Bên cạnh đó, chính phủ vẫn phải dùng các gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ thị trường bất động sản, phân khúc nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn. Việc điều tiết nguồn cung sẽ là vấn đề quyết định sự sôi động của thị trường. Đặc biệt, hiện nay, thị trường vẫn lệch cung – cầu.