TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

Rối ren do chính sách bất cập, quản lý kém

15-11-2007 - 14:00 PM | Bất động sản

Rối ren do chính sách bất cập, quản lý kém
Nhiều nhà phân tích nhận định không nên vì sự sốt nóng cục bộ của thị trường (như cảnh xếp hàng nộp tiền mua nhà trong ảnh) mà nóng vội có những chính sách "dập lửa" thị trường.

Giá nhà đất tại một số khu vực ở các đô thị lớn đang vọt lên quá nhanh. Trước nhiều nhận định khác nhau về tình hình thị trường địa ốc cũng như những đề xuất về mặt giải pháp, TBKTSG đã tổ chức bàn tròn vào cuối tuần trước với các doanh nghiệp, các chuyên gia và nhà quản lý trong lĩnh vực địa ốc để ghi nhận các ý kiến dưới góc độ thị trường.

Hầu hết những người tham dự bàn tròn với chủ đề “Nhận diện thị trường bất động sản và kiến nghị giải pháp phát triển bền vững” đều cho rằng mỗi khi đứng trước cơn sốt giá nhà đất, cơ quan quản lý nhà nước thường có những động thái can thiệp hành chính mang tính “dập lửa” thị trường, thậm chí ban hành cả những chính sách vĩ mô để điều tiết những cơn sốt giá. Có ý kiến cho rằng thật không hợp lý khi dùng chính sách vĩ mô để giải quyết những vấn đề mang tính nhất thời, cục bộ. Còn nhớ, Chính phủ từng ban hành hàng loạt các nghị định như 181, 02, 17... nhằm hạn chế giao dịch đất đai đang phát triển nóng sau khi Luật Đất đai ra đời. Hệ quả là thị trường đóng băng suốt mấy năm dài cho đến lúc xuất hiện những điều kiện phát triển mới vào thời điểm Việt Nam gia nhập WTO hồi cuối năm ngoái.

Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và Phát triển hạ tầng, thị trường chỉ mới được khai thông hơn một năm qua trong hoàn cảnh chính sách phát triển vẫn còn nhiều điều bất cập. Thế nhưng lại đang có một số nhà quản lý nhìn nhận sự phát triển nóng của thị trường như một hiện thực kinh doanh tiêu cực, cần gấp rút tìm cách ngăn chặn để kéo giá nhà đất xuống. “Tôi cho rằng không đơn giản như vậy. Cần phân biệt những biến dạng của thị trường với bản chất vấn đề. Việc cần làm lúc này là bình tĩnh để phân tích kỹ nguyên nhân để có những giải pháp đúng đắn, tránh trường hợp “cắt sốt” nhưng dùng không đúng “thuốc”!

Để “định bệnh” cho những hiện tượng tranh mua nhà đất diễn ra một cách bất thường vừa qua, nhiều ý kiến không hoàn toàn đồng ý với việc kết tội giới đầu cơ. Ông Huy Nam, chuyên viên kinh tế và chứng khoán, một trong những nhà quan sát thị trường bất động sản từ nhiều năm qua, cho rằng không thể trách mắng nạn đầu cơ trục lợi vì đây là yếu tố tất yếu trong kinh tế thị trường; nó luôn tiềm ẩn và dễ dàng bộc phát, nhất là trong những hoàn cảnh thị trường bị méo mó. Nhiều người đồng tình với ý kiến cho rằng những biến dạng này là sự cộng hưởng của một thị trường què quặt với nạn khan hiếm hàng hóa.

Chưa có thị trường đúng nghĩa

Với góc nhìn của người có thực tế sống và làm việc nhiều năm tại nhiều nước trên thế giới, Giáo sư Phan Văn Trường, giảng viên môn Kinh tế quy hoạch vùng, Đại học Paris I (Pháp) và Đại học Kiến trúc TPHCM, cho rằng thị trường địa ốc trong nước còn nhiều khiếm khuyết. Tham gia vào thị trường gần như chỉ có hai đối tượng chính là người bán và người mua. Còn nhiều thành phần quan trọng khác như các tổ chức tín dụng nhà ở, các công ty, cá nhân môi giới, những lớp người đầu tư (ngắn hạn và dài hạn), kể cả các chính sách phát triển và công cụ quản lý thị trường của Nhà nước đều chưa phát huy đúng, đủ vai trò của mình giúp cấu thành một thị trường vận hành bình thường.

Ông dẫn chứng hoạt động cho vay mua nhà. Dù các ngân hàng đã có nhiều nỗ lực tăng cho vay nhưng phần lớn vẫn là các chương trình dành cho người có thu nhập khá hoặc tương đối khá. Có quá ít chương trình cho người nghèo và người lao động bình thường vay trong khi các đối tượng này chiếm số đông trong xã hội. Vì những người này không có cơ hội mua nhà nên thị trường không có sản phẩm cho họ. Vậy nên ông ví von thị trường chỉ còn là “ngách” thị trường của những người có khả năng mua. Theo đà phát triển kinh tế và sự phân hóa giàu nghèo ngày càng trở nên rõ rệt, nhiều người trong số đối tượng tiềm năng này, thậm chí có đủ khả năng mua sản phẩm cao cấp bằng 100% tiền mặt! Một khi nhu cầu đã có mà sản phẩm còn quá khan hiếm thì giá tăng nhanh là điều dễ hiểu. Mọi hoạt động mua bán trung gian đều nhắm đến nguồn lợi dựa trên nhu cầu có thực này.

Đồng tình với nhận định này, ông Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc Công ty Sài Gòn Địa ốc Phúc Đức, cho rằng hiện tượng mua bán tại chỗ, qua nhiều lần một căn hộ The Vista với giá chênh lệch mỗi lần trên dưới chục ngàn đô la vào cái hôm dự án này mở cửa bán hàng không thể chỉ do đầu cơ lũng đoạn mà có thể “sinh chuyện” đến mức ấy. Tạm bỏ qua “chiêu thức bán hàng nhỏ giọt” của chủ đầu tư, cái chính là người ta thèm khát một cơ hội mua được những sản phẩm quá khan hiếm (so với nhu cầu) nên buộc lòng phải mua lại quyền mua sản phẩm.

Mặt khác, theo ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư bất động sản Vinaland, nhu cầu đầu tư nhà đất luôn tồn tại trong mọi nền kinh tế nhưng lại không được Nhà nước thừa nhận. Do vậy, các giao dịch “ngầm” rất phổ biến lại không được điều tiết, điều này cũng góp phần tạo ra những cơn sốt trên thị trường. Trong khi đó, hoạt động này đang huy động và cung cấp một cách tích cực một lượng vốn lớn cho phát triển dự án, bởi khó có chủ dự án nào một mình trường vốn trong suốt quá trình hình thành sản phẩm từ 3-5 năm, thậm chí có dự án hơn chục năm.

Cả ông Hoàng và ông Nam đều đặt lại vấn đề: Nhà nước cần chính thức thừa nhận thị trường địa ốc là một thị trường đầu tư để có những chính sách điều tiết hoạt động đầu tư nhà đất hiệu quả, vừa thu được thuế cho Nhà nước vừa giúp hoạt động này có được diện mạo bình thường, hợp pháp như trong bao nền kinh tế khác.
 
Thuế chưa phải là giải pháp chính

Có thể nói thị trường căn hộ cao tầng chỉ mới bắt đầu phát triển từ năm ngoái. Theo ước tính của ông Hoàng, chỉ trong năm qua, số lượng căn hộ xây mới tăng trưởng bằng hàng chục năm trước cộng lại. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng đừng cản trở mà hãy thúc đẩy thị trường phát triển thêm càng nhiều dự án càng tốt. Giá nhà đất chỉ có thể leo thang khi nguồn cung bị hạn chế và sẽ chấm dứt khi sản phẩm được tung ra nhiều trên thị trường. Vốn sẽ tự động rút khỏi thị trường khi nó bão hòa để đổ vào kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn.Vì vậy, trong lúc này cần tận dụng lợi thế thị trường để tăng cung hơn là tập trung đánh thuế hay triệt tiêu giới đầu tư trung gian.

Lý giải điều này, theo ông Hoàng, thứ nhất, trong tình hình hiện nay, không chắc đánh thuế cao là có thể kéo giá nhà đất xuống, bởi nếu đánh cao đến mức thị trường không chịu nổi thì thị trường sẽ đóng băng, còn ở mức thị trường chấp nhận được do nhu cầu vẫn còn và nguồn cung vẫn thiếu thì giá vẫn tăng lên. Thứ hai, nếu mạnh tay triệt tiêu khâu mua bán trung gian cũng đồng nghĩa với việc cản trở lưu thông, luân chuyển hàng hóa. Mặt khác, một số chủ dự án cũng thừa nhận rằng nếu không có tình hình mua bán rôm rả thì họ cũng rất ngại đầu tư lớn để phát triển dự án vì rủi ro kinh doanh là rất cao.

Tuy nhiên, việc nghiên cứu để ban hành các sắc thuế cho lộ trình phát triển dài hơi là điều cần thiết. Song, theo ông Nguyễn Đăng Sơn, cần điều chỉnh quan hệ giữa thuế đất hàng năm và thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hợp lý hơn. “Có thể bãi bỏ hoặc giảm thiểu thuế chuyển nhượng để kích thích giao dịch và đăng ký quyền sử dụng đất. Khoản này có thể đưa vào thuế đất phân bổ hàng năm”, ông Sơn nói.

Chữa bệnh bằng cải cách hành chính

Những giải pháp tạo điều kiện thuận lợi để tăng nguồn cung sản phẩm được nêu ra nhiều nhất và hầu hết đều tập trung vào việc kiến nghị cải cách quản lý nhà nước. Theo ông Lê Hoàng Châu, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, vấn đề căn bản vẫn là tầm nhìn quy hoạch, cải cách thủ tục hành chính và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy. “Những yếu tố làm chậm tiến độ triển khai dự án từ nhiều năm qua như : quy trình lập-thẩm định-phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng nhiêu khê, chậm chạp, cơ chế xin - cho nặng nề, thông tin thiếu minh bạch... đã được đề cập nhiều nhưng chưa cải thiện bao nhiêu. Mặc dù số liệu thống kê từ Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM cho thấy trong năm 2006-2007, thành phố đã giao hơn 1.200 héc ta đất dự án cho chủ đầu tư để xây dựng hàng trăm ngàn căn hộ mới, nhưng vẫn còn nhiều dự án bị vướng mắc chưa triển khai được, hoặc do không giải tỏa được mặt bằng (vì chính sách giá đất bất cập), hoặc chưa “xin” được giấy phép xây dựng, hoặc thủ tục đầu tư chưa qua đủ mười chín bước...”, ông Châu nói.

Có ý kiến đề nghị Chính phủ cần xác định rõ mục tiêu của chính sách thuế. Nếu nhằm tăng thu ngân sách để phân phối lại lợi ích kinh tế thì áp dụng thuế thu nhập và thuế tài sản từ bất động sản. Còn nếu nhắm tới mục tiêu có thêm nhiều sản phẩm nhà ở đa dạng để tăng cung thì phải giảm thuế, giảm tiền sử dụng đất để khuyến khích đầu tư, đánh thuế mạnh vào những diện tích đất bỏ hoang. Mặt khác, công tác quy hoạch tổng thể khu vực phải đồng bộ, tập trung tăng cường đầu tư hạ tầng cầu đường, điện nước, trường học, bệnh viện... thì các dự án nhà ở xây lên mới có người ở. Thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cũng cần gọn ghẽ, nhanh chóng hơn để kích thích phát triển các giao dịch chính thức.

Một nhược điểm khác trong quản lý nhà nước mà nhiều ý kiến cho là quan trọng cần được cải cách nhanh, đó là khung pháp lý cho vận hành thị trường không hoàn chỉnh. Hệ thống luật lệ ban hành quá chậm, nội dung chồng chéo, thiếu đồng bộ, khó thực thi và vẫn thiên về dễ quản lý cho Nhà nước hơn là giúp doanh nghiệp dễ làm ăn. Các tổ chức tín dụng cũng chưa có đủ hành lang pháp lý để xây dựng các công cụ tài chính luân chuyển vốn cầm cố bất động sản thành những khoản vốn động giúp thu hồi vốn nhanh, tạo động lực tăng cho vay mua nhà.

Một số ý kiến cho rằng thị trường bất động sản chỉ mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển, đường đi còn dài. Nhiều bài học cho thấy công tác quy hoạch và quản lý nhà nước cần đi trước thị trường, cán bộ quản lý phải am hiểu thực tế thì mới có thể đưa ra những chính sách phù hợp, ổn định lâu dài trong thực tiễn.

Trình Chính phủ giải pháp phát triển thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng vừa gửi tờ trình lên Thủ tướng Chính phủ đề nghị ban hành chỉ thị về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản kèm theo dự thảo chỉ thị do bộ này soạn thảo. Các biện pháp được bộ này đề nghị bao gồm:

- Nghiên cứu sửa đổi những nội dung liên quan đến quy trình lập - thẩm định - phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo hướng phân cấp, rút ngắn thời gian triển khai dự án, khuyến khích xây dựng đa dạng các loại căn hộ phù hợp với các đối tượng thu nhập thấp và trung bình.

- Sửa đổi, bổ sung cơ chế chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới theo hướng lựa chọn những chủ đầu tư có kinh nghiệm và năng lực tài chính đảm bảo triển khai dự án đúng yêu cầu tiến độ.

- Ban hành nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản ; tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm.

- Nghiên cứu hạn mức sở hữu nhà ở và hạn mức sử dụng đất để làm cơ sở xác định thuế nhà, đất. Sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định; có nhà đất nhưng không khai thác sử dụng.

- Sửa đổi, bổ sung Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất theo hướng giảm thuế suất đối với các giao dịch, chuyển nhượng đất ở, đất xây dựng công trình hoặc gộp thuế này vào thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp; giảm lệ phí trước bạ nhằm khuyến khích kê khai, đăng ký nộp thuế khi giao dịch.

- Rà soát danh mục và kiểm tra tiến độ thực hiện dự án để thu hồi đất thuộc các dự án triển khai chậm tiến độ; xử lý các trường hợp đầu cơ, mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật.

Theo dự thảo chỉ thị, các công việc trên phải được các bộ ngành liên quan hoàn tất, trình Chính phủ trong quí 1-2008.

 
Theo Thanh Phương
TBKTSG

thanhtu

CÙNG CHUYÊN MỤC
XEM