TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

Sở hữu nhà, đất: Hạn mức có "đánh bật" được đầu cơ?

05-11-2007 - 15:13 PM | Bất động sản

Sở hữu nhà, đất: Hạn mức có "đánh bật" được đầu cơ?

Một người sở hữu vài chục căn hộ, dăm bảy biệt thự mà không ở; một doanh nghiệp "ôm chặt" hàng chục hecta đất nhiều năm mà chẳng làm gì trong khi thị trường "gào" lên... sốt? Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ nhiều giải pháp chấn chỉnh vấn đề này.

Dự thảo mới về quản lý bất động sản


Sau một thời gian nghiên cứu, soạn thảo, hôm nay (1/11/2007) Bộ Xây dựng vừa chính thức trình Chính phủ dự thảo Chỉ thị về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản (BĐS)

Qua đó, Bộ Xây dựng báo cáo sơ bộ với Chính phủ về tình trạng tăng cục bộ giá căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê tại một số dự án, khu vực trên địa bàn TP.HCM và Hà Nội thời gian gần đây. So với năm 2006, giá các căn chung cư cao cấp, giá thuê văn phòng ở TP.HCM và Hà Nội tăng khoảng 30%.

Theo Bộ này, nguyên nhân trực tiếp của hiện tượng biến động cục bộ (kể trên) là do sự tăng mạnh nhu cầu BĐS văn phòng tại các đô thị lớn từ khi Việt Nam gia nhập WTO (làn sóng đầu tư tăng) và sự phát triển mạnh của thị trường tài chính tiền tệ. Cùng với đó, thời gian vừa qua Nhà nước đã có một số chính sách mở rộng hơn đối tượng được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép người nước ngoài được mua nhà… cũng làm tăng cầu.

Song, nguyên nhân cơ bản - theo Bộ Xây dựng, vẫn do nguồn cung hàng hoá cho thị trường BĐS còn bị hạn chế. Hầu hết dự án nhà ở, khu đô thị trên phạm vi địa bàn 2 thành phố lớn trên đều chậm triển khai. Nguồn cung đất đai cũng đình trệ do các địa phương lúng túng trong thực hiện khi thay đổi cơ chế Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất theo qui định trước đây bằng cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án.

Nhiều năm qua, Nhà nước không đầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách, các địa phương cũng chưa triển khai xây dựng nhà ở xã hội theo qui định của Luật Nhà ở nên không có quỹ nhà để điều tiết thị trường. Việc kinh doanh BĐS chưa được công khai, minh bạch thông qua các sàn giao dịch theo qui định của Luật Kinh doanh BĐS.

Ngoài ra, các vướng mắc triền miên, nan giải trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, giá đầu vào (giá đất, giá nguyên vật liệu, nhân công, giá vàng...) tăng cao cũng là nguyên nhân làm tăng giá BĐS, hạn chế nguồn cung hàng hoá cho thị trường. Một số nơi xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư giữ hàng không đưa ra thị trường để đẩy giá lên, trong khi chính quyền các cấp lại chưa đủ kinh nghiệm và chưa có bộ máy chuyên trách quản lý, điều hành thị trường BĐS.

"Cứu chữa" bằng hạn mức sở hữu nhà?

Để khắc phục những bất cập nêu trên, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, dồi dào hàng hoá phục vụ nhiều đối tượng khác nhau, Bộ Xây dựng đề ra nhiều giải pháp đề nghị Chính phủ đưa vào Chỉ thị và sớm ban hành. Một trong những giải pháp này là ban hành hạn mức sở hữu nhà ở làm cơ sở xác định thuế nhà, đất theo quy định của pháp luật về thuế.

"Hạn mức sở hữu nhà ở" này nếu được chấp thuận sẽ do Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền ban hành. Cùng với "hạn mức sở hữu nhà ở" sẽ là "hạn mức sử dụng đất" thuộc trách nhiệm nghiên cứu của Bộ Tài nguyên - Môi trường.

Tuy nhiên, để các "hạn mức" này sớm ra đời và áp dụng khả thi vào đời sống, theo Bộ Xây dựng, cần tiến hành song song các biện pháp nhằm tăng nhanh, đa dạng hàng hóa cho thị trường BĐS; tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm bao gồm các nhiệm vụ: sửa đổi những nội dung liên quan đến lập; thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo hướng phân cấp; loại bỏ các các quy định bất hợp lý để rút ngắn thời gian triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở...

Bộ Tài nguyên - Môi trường cần sớm tháo gỡ các vướng mắc trong việc giao đất, cho thuê đất - tạo điều kiện cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận dự án nhằm tăng cung cho thị trường. Trong đó, cơ chế chỉ định chủ đầu tư các dự án nhà ở, khu đô thị mới được giao đất, thuê đất theo hướng đảm bảo lựa chọn được chủ đầu tư có kinh nghiệm, năng lực tài chính, đảm bảo yêu cầu về tiến độ, đồng thời có chế tài xử lý cụ thể đối với các trường hợp chậm triển khai dự án, không đảm bảo tiến độ quy định cần được tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.

Thuế lũy tiến nếu sở hữu vượt hạn mức!

Dự kiến, thời gian tới, Bộ Tài Chính sẽ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách.

Bên cạnh đó, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất cũng có thể sớm được Bộ Tài chính hoàn tất sửa đổi, bổ sung theo hướng giảm thuế suất đối với các trường hợp giao dịch, chuyển nhượng đất ở, đất xây dựng công trình hoặc theo hướng gộp thuế này vào Thuế Thu nhập cá nhân (đối với trường hợp bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân) và gộp vào Thuế Thu nhập doanh nghiệp (đối với trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức) nhằm khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân kê khai, đăng ký nộp thuế khi thực hiện giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, lệ phí trước bạ cũng có thể sớm được điều chỉnh theo hướng giảm tỉ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với các trường hợp đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nhà, đất nhằm khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất kê khai, đăng ký sở hữu, sử dụng để quản lý.

Ngay khi Chỉ thị được Thủ tướng chính thức ban hành, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ kiểm tra, rà soát toàn bộ danh mục và tiến độ thực hiện các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới trên địa bàn. Các dự án mà chủ đầu tư đã được giao đất hoặc cho thuê đất nhưng chưa triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ theo qui định của pháp luật về đất đai sẽ bị thu hồi để giao cho các chủ đầu tư khác thực hiện.

Bên cạnh đó, các trường hợp đầu cơ nhà đất, mua bán, chuyển nhượng BĐS trái qui định của pháp luật, trốn lậu thuế hoặc vi phạm qui định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS nói chung cần được xử lý kiên quyết hơn.

Hiện nay, thuế trong sử dụng nhà đất được coi là quá thấp, không khuyến khích sử dụng hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ nhà đất. Theo qui định tại Pháp lệnh thuế nhà đất 1992 (sửa đổi bổ sung năm 1994), mức thuế nhà đất đô thị từ 3 - 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp tuỳ thuộc vào loại đô thị và vị trí BĐS. Với mức thuế nông nghiệp qui định theo hạng đất, cao nhất là 0,5kg thóc/m2/năm.

Tính ra 1m2 đất đô thị ở vị trí cao nhất tại đô thị chỉ phải nộp bằng 32 lần x 0,5 kg/m2/năm x 2.500đ/kg thóc = 40.000 đ/m2/năm. Trong khi đó, giá cho thuê nhà đất tại đô thị với cửa hàng ở vị trí đắc địa là 25 – 30 USD/m2/tháng tương đương 5 triệuđ/m2/năm.

Thế nhưng, thuế trong chuyển nhượng BĐS nhà đất và lệ phí trước bạ lại quá cao làm tăng giao dịch ngầm và không khuyến khích giao dịch chính thức.

Theo qui định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 (sửa đổi, bổ sung 1999) và Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, khi chuyển nhượng đất ở và đất xây dựng công trình, người dân phải nộp 4% tiền chuyển quyền sử dụng đất và 1% lệ phí trước bạ cho cả nhà và đất tổng công trên 5% là quá cao.

Vì vậy người dân thường chấp nhận mua bán trao tay. Việc mua bán trao tay làm Nhà nước thất thu thuế và khó khăn trong quản lý sử dụng nhà đất.

Tràng An Nguyễn
VNN

dungtn

CÙNG CHUYÊN MỤC

XEM
Trở lên trên