Thị trường bất động sản Việt Nam phức tạp và khó lường

Tóm tắt

Thị trường BĐS hiện đang tạo nhiều tín hiệu tốt cho cả bên cung và cầu. Việt Nam đang trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS, khi hệ thống cơ sở hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư đang tạo ra một sự khác biệt rất lớn cho giai đoạn phát triển mới.

Thị trường khó có bong bóng xảy ra bởi giá nhà ở tại Việt Nam hiện nay vẫn diễn biến hợp lý. Điều này thực sự chỉ xảy ra một khi giá nhà ở tăng đến mức 100%. Ngoài ra, hiện tại chưa xuất hiện những thay đổi về mặt chính sách mang tính “siết” chặt nền kinh tế vĩ mô hoặc thị trường BĐS.

Thị trường có độ “nghiêng” rõ rệt

Sáng 24/11, tạp chí Forbes đã tổ chức Hội thảo tại Tp.HCM, với chủ đề “BĐS – Theo dấu dòng tiền”. Tại đây, nhiều chuyên gia kinh tế hàng đầu của các quỹ đầu tư nước ngoài đều có chung một nhận định rằng, thị trường BĐS đang diễn biến hết sức phức tạp, khó lường.

Theo ông Nguyễn Bảo Hoàng, Chủ tịch Công ty Truyền thông Tương Tác, thị trường BĐS hiện đang tạo nhiều tín hiệu tốt cho cả bên cung và cầu. Việt Nam đang trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS, khi hệ thống cơ sở hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư đang tạo ra một sự khác biệt rất lớn cho giai đoạn phát triển mới.

Theo đó, năm 2015 bất động sản là một trong những lĩnh vực phát triển sôi động nhất của nền kinh tế, thu hút nhiều nguồn lực tài chính từ nước ngoài. Theo số liệu thống kê của CBRE, trong 9 tháng năm 2015 số lượng tiêu thụ căn hộ tại thị trường Tp.HCM đạt gần 24.000 đơn vị, vượt xa mức kỷ lục trước đó vào năm 2014 là 17.000 đơn vị. Tương tự, tại Hà Nội, theo CBRE số lượng căn hộ tiêu thụ đạt gần 15.000 đơn vị, chạm mức kỷ lục hình thành vào năm 2009.

“Ngoài ra, dự án nhà ở hiện không chỉ tập trung vào các vị trí “nóng” gần trung tâm, không ăn theo các tuyến metro nữa mà bắt đầu có sự “phân bổ lực lượng” sang các quận khác cách xa hơn”, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, nói.

Cũng theo dự báo của ông Marc, ngoài phân khúc cao cấp đang làm “nghiêng” nguồn cung-cầu thị trường, trong một vài năm tới, một khi các chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được rõ ràng, nhu cầu nhà ở các phân khúc thấp hơn sẽ tăng rất mạnh. Trong đó, theo dự báo sẽ có khoảng 45.000 đơn vị nhà ở phân khúc hợp túi tiền sẽ được tung ra thị trường trong giai đoạn 2016-2018. Việt Nam tham gia các hiệp định kinh tế song phương, đa phương như FTA, TPP, AEC… sẽ tạo cú hích mạnh cho thị trường BĐS trong thời gian tới.

Còn theo ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc Nghiên cứu phân tích của Quỹ Dragon Capital, Việt Nam là một trong ba nước ở châu Á, chỉ sau Ấn Độ và Philippines đang được các tập đoàn địa ốc lớn thế giới để ý đến. Các phân tích cho thấy, đến năm 2020 Việt Nam sẽ có khoảng 33 triệu người đạt mức thu nhập trung bình, gia nhập hàng ngũ tầng lớp trung lưu, từ đó nhu cầu mua sắm và tậu nhà cửa sẽ tăng mạnh. Tốc độ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông của Việt Nam hiện nay bằng 8 năm trước cộng lại, tạo điều kiện tốt cho dự án BĐS phát triển.

Doanh thu BĐS sẽ giảm do cung nhiều

Dù vậy, nhiều chuyên gia kinh tế đã bắt đầu tỏ rõ quan ngại khi thị trường xuất hiện những dấu hiệu bất ổn, nhất là khi nguồn cung sản phẩm tính từ cuối năm 2015 đến 2016, ước khoảng 57.500 đơn vị. Nhưng, trong số lượng nhà ở khổng lồ đấy thì nhà ở cao cấp chiếm đa số, trong khi nhu cầu nhà ở hợp túi tiền của đại đa số người dân đang rất cao.

Các phân tích của ông Tuấn cho thấy, trong giai đoạn 2006-2007, lượng hàng chào bán ra thị trường khá thấp so với nhu cầu của khách hàng, do vậy thị trường có độ khan hiếm và tạo ra cơn sốt nhà ở. Đến giai đoạn 2008-20113, lượng nhà ở chào bán mới ra thị trường cao hơn nhu cầu thật.

“Khi thị trường phục hồi chưa được bao lâu, phân khúc căn hộ cao cấp lại tăng rất mạnh, chúng tôi lo sợ sẽ có độ lệch pha giữa nhu cầu thật và nguồn cung, dẫn đến chu kỳ BĐS sẽ diễn ra ngắn hơn. Chúng tôi cũng nhận thấy rằng số lượng chào bán thành công trong 2-3 quý gần đây bắt đầu sụt giảm, trong khi nguồn cung trên thị trường trong 3 năm tới vô cùng lớn”, ông Tuấn cho biết thêm.

Tuy nhiên, khi được hỏi liệu những dấu hiệu này sẽ gây ra hiện tượng bong bóng BĐS hay không, ông Tuấn khẳng định rằng thị trường chắc chắn sẽ không có bong bóng bởi giá nhà ở tại Việt Nam hiện nay vẫn diễn biến hợp lý. Điều này thực sự chỉ xảy ra một khi giá nhà ở tăng đến mức 100%. Ngoài ra, hiện tại chưa xuất hiện những thay đổi về mặt chính sách mang tính “siết” chặt nền kinh tế vĩ mô hoặc thị trường BĐS.

“Theo dự báo của chúng tôi, thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn cuối của quá trình phục hồi và bước sang giai đoạn đầu của chu kỳ bùng nổ. Trong thời gian tới, lãi xuất có thể tăng nhưng giá bán nhà ở khó tăng nữa, thị trường thứ cấp sẽ mạnh lên… Tuy nhiên, doanh thu của các doanh nghiệp BĐS không tăng, nếu như không muốn nói là sẽ có sự sụt giảm nhẹ do độ cạnh tranh thị trường quá cao”, ông Tuấn khẳng định.