Vì sao doanh nghiệp BĐS “lơ” đầu tư nhà ở xã hội?

Tóm tắt

Theo đánh giá của HoREA, lĩnh vực này đến nay vẫn không thu hút được lượng lớn doanh nghiệp BĐS tham gia phát triển, mặc dù chính sách dành riêng cho nhà ở xã hội được Chính phủ quan tâm. Nhiều doanh nghiệp xin chủ trương chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đã phải rút lại hồ sơ do chờ đợi quá lâu, trải qua nhiều cấp thẩm định.

Đối với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, theo HoREA cần phải xem xét cho gia hạn thời hạn giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng lên ít nhất 60 tháng (5 năm), tức đến hết ngày 31/05/2018. 

Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo tình hình và kết quả thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Tp.HCM,.

Thủ tục rườm rà làm giảm lợi nhuận

Theo đó, kết quả giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội và các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 1,05 đồng/căn hộ, đến ngày 15/9/2015, toàn quốc mới đạt được trên 26% là quá thấp, quá chậm và chưa đạt như kỳ vọng.

Tại Tp.HCM, tính đến cùng thời điểm trên các ngân hàng thương mại đã ký cam kết tín dụng 4.390,55 tỷ đồng với 5.644 khách hàng (gồm 5 khách hàng doanh nghiệp với giá trị 1.208 tỷ đồng; 5.639 khách hàng là cá nhân, hộ gia đình với giá trị 3.182,55 tỷ đồng). Đến nay đã giải ngân được 2.562,85 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 8,54% gói tín dụng ưu đãi. Trong đó, có 1.921,27 tỷ đồng cho cá nhân, hộ gia đình vay; 641,58 tỷ đồng cho 5 khách hàng doanh nghiệp vay.

Thời gian qua, thành phố đã xem xét, giải quyết cho đầu tư hàng chục dự án nhà ở xã hội mới, cũng như cho chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, đồng thời với việc cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ. Hiện một số nhà đầu tư trong các khu công nghiệp đang xin chủ trương đầu tư xây dựng dự án nhà ở lưu trú cho công nhân vì đây là một nhu cầu rất lớn.

Tuy nhiên, theo đánh giá của HoREA, lĩnh vực này đến nay vẫn không thu hút được lượng lớn doanh nghiệp BĐS tham gia phát triển, mặc dù chính sách dành riêng cho nhà ở xã hội được Chính phủ quan tâm. Nhiều doanh nghiệp xin chủ trương chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đã phải rút lại hồ sơ do chờ đợi quá lâu, trải qua nhiều cấp thẩm định.

Một lý do nữa của việc này là dự án nhà ở xã hội phải được kiểm toán, do vậy có một số chi phí thực của doanh nghiệp đã bỏ ra nhưng không được tính đủ. Lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tính khoảng 10%, do vậy lợi nhuận thực nhận của doanh nghiệp thực tế thấp hơn, thậm chí có trường hợp bị lỗ.

HoREA đưa ra ví dụ: Dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền của Công ty Thủ Thiêm có khoảng 1.900 m² đất được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân vào năm 2004 với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đất theo bảng giá đất của Thành phố tại khu vực này khoảng 12 triệu đồng/m², giá thị trường khoảng trên 20 triệu đồng/m², nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m² của năm 2004 để tính giá thành dự án nhà ở xã hội thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư, và khó động viên chủ đầu tư tiếp tục tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Đề xuất lập Tổng cục phát triển nhà ở xã hội

Đứng trước thực trạng trên, HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định thay thế Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển nhà ở xã hội để thực hiện Luật Nhà ở 2014. Đặc biệt, cần xác định nguồn vốn tín dụng dài hạn, ổn định để thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Quan trọng hơn hết, HoREA cho rằng cần có cơ quan điều phối cấp quốc gia như mô hình "Tổng cục phát triển nhà ở xã hội" để quản lý và thực hiện hiệu quả chương trình này.

Theo HoREA, do nguồn ngân sách có hạn, đề nghị ngân sách nhà nước chỉ nên tập trung đầu tư cho 2 chương trình nhà ở xã hội cụ thể là chương trình nhà ở xã hội cho thuê; và chương trình nhà ở xã hội thuê mua (bán trả góp dài hạn).

Đối với loại nhà ở xã hội xây xong rồi bán thu tiền ngay thì nên hoàn thiện cơ chế chính sách riêng để mời gọi các doanh nghiệp, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa. Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m². Nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp... thì còn có thể giảm giá bán loại nhà này cho người thu nhập thấp đô thị, và có thể xem đây là loại hình nhà ở xã hội theo phương thức hợp tác công - tư hiệu quả nhất

Đối với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, theo HoREA cần phải xem xét cho gia hạn thời hạn giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng lên ít nhất 60 tháng (5 năm), tức đến hết ngày 31/05/2018. Lãi suất cho vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hợp lý nhất là 4% - 4,5% áp dụng cho năm 2016 đối với nhà ở thương mại có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng. Đối với nhà ở xã hội thì đề nghị mức lãi suất là 3 - 3,5% để phù hợp với thu nhập phổ biến của các đối tượng và thực tế tình hình kiểm soát lạm phát của Nhà nước.