Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS: Kiểm soát chặt việc sử dụng vốn huy động

Hội nghị do Bộ Xây dựng tổ chức tại Đà Nẵng vào 23.8 vừa qua. Hiện nay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có 2 văn bản Luật quan trọng là Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản.

Khắc phục tồn tại

Tuy nhiên, hai Luật hiện hành này chưa có quy định để điều tiết khiến thị phát triển chưa ổn định, đầu tư dự án dàn trải, năng lực chủ đầu tư yếu, nhiều dự án chậm tiến độ, để đất hoang hóa…

Bên cạnh đó, cung cầu bất động sản mất cân đối, vừa khủng hoảng thừa vừa khủng hoảng thiếu, căn hộ cao cấp tồn kho quá lớn,…

Luật BĐS còn nhiều quy định quá chặt chẽ, chưa thật sự tạo điều kiện khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

Nhưng ngược lại, Luật này đôi khi lại có những quy định còn “quá lỏng” dẫn đến việc đăng ký kinh doanh BĐS tràn làn, dàn trải, sử dụng các nguồn vốn thiệu hiệu quả.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, 2 dự thảo Luật lần này báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cần phải khắc phục được các bất cập hiện tại, đồng thời phải bao quát, điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

Đối với Luật Nhà ở, phải cụ thể hóa được các chính sách về nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội, có chính sách ưu đãi các thành phần kinh tế tham gia phát triển loại hình nhà ở này; phát triển nhà ở thương mại để cho thuê,…

Hạn chế tối đa việc phát triển nhà ở theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch như trong thời gian vừa qua; cần có quy định chặt chẽ trong thủ tục, điều kiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại của các chủ đầu tư dự án để hạn chế các rủi ro cho người mua nhà, gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo lãnh các giao dịch nhà ở cho khách hàng, bảo đảm việc huy động vốn cho phát triển nhà ở phải đúng mục đích để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà…

Đối với Luật kinh doanh BĐS, phải minh bạch rõ ràng về thị trường, trong đó yêu cầu các chủ đầu tư, chính quyền các địa phương phải cung cấp đầy đủ các thông tin cần thiết

Tránh hiện tượng mất cân bằng cung – cầu về hàng hóa bất động sản; cần có quy định cụ thể về các hình thức giao dịch bất động sản để tránh hiện tượng tranh mua, tranh bán, đội giá bất động sản, gây mất ổn định thị trường như vừa qua…

Vốn pháp định có thể tăng lên tối thiểu 20 tỷ

Hiện nay theo Luật kinh doanh BĐS hiện hành, quy định về vốn pháp định đối với DN có chức năng kinh doanh BĐS là 6 tỷ đồng, điều này dẫn đến việc đăng ký tràn lan trong những năm qua. Theo đề xuất tại Hội nghị lần này, nếu phải cụ thể về con số vốn pháp định với lĩnh vực kinh doanh BĐS thì tối thiểu phải là 20 tỷ đồng.

Việc cấp các chứng chỉ liên quan như định giá, môi giới,…cũng cần thắt chặt hơn, phải do cơ quan có thẩm quyền cấp Thẻ sát hạch (kiểm tra).

Các quy định cụ thể về đất, vốn cho đầu tư BĐS, lộ trình phát triển theo kế hoạch sẽ khắc phục tình trạng tự phát theo phong trào và lệch pha cung – cầu, giảm tồn kho.

Việc xử lý thu hồi dự án vẫn thực hiện nghiêm theo quy định hiện hành. vẫn tiếp tục quy định nội dung về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án BĐS với yêu cầu phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của từng dự án. Vốn này phải có thực do đơn vị kiểm toán xác nhận.

dự thảo Luật sửa đổi chú trọng đến trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích.

Chính phủ sẽ trình Quốc hội xem xét cho ý kiến và thông qua dự án Luật Nhà ở và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong năm 2014. Dự thảo này sẽ trình Chính phủ vào tháng 12/2013 tới.

Kiều Thuật