Luật kinh doanh BĐS: “Nóng” vấn đề vốn pháp định

Để hay bỏ?

Tại buổi hoàn thiện rà soát báo cáo luật đất đai, luật kinh doanh BĐS, ông Nguyễn Văn Minh, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, theo quy định doanh nghiệp (DN), hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng, đồng thời về điều kiện tài chính chủ đầu tư cần phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng mức đầu tư dự án nói chung và 15% đối với các dự án là nhà ở. Làm chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS đòi hỏi DN phải cần có nhiều điều kiện cần và đủ trong đó có tài chính như trên vô hình chung điều kiện vốn pháp định cho các DN hoạt động trong lĩnh vực này không còn mấy ý nghĩa. Vì thế, ông Minh khuyến nghị cần cân nhắc và lựa chọn cắt giảm các giấy phép con về vốn pháp định khi thực tế không còn ý nghĩa.

Đưa ra quan điểm của mình, bà Nguyễn Thị Nga (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, không cần thiết vấn đề vốn pháp định trong kinh doanh BĐS. Nếu một DN kinh doanh BĐS mà chỉ có vốn 6 tỷ đồng thì quá nhỏ bé so với mặt bằng kinh doanh của họ. Bà Nga dẫn chứng, nhiều DN hiện nay chưa triển khai xong giải phóng mặt bằng thì đã hết tiền mới dẫn đến huy động vốn trái pháp luật, bán non dự án… Trá hình bằng cách, người dân mua nhà hình thành trong tương lai, muốn lấy tiền của dân nhưng quy định của luật pháp không được ký hợp đồng mua bán nên họ bắt người dân ký hợp vay vốn, xong rồi chuyển nhượng dự án non lấy chênh lệch nhưng không bán. DN lách luật bằng các hợp đồng chuyển nhượng, huy động vốn… luôn luôn kéo khách hàng vào thế bị động, buộc phải theo nhà đầu tư.

Vì thế, bà Nga có ý kiến nhóm chuyên gia nghiên cứu cần nêu rõ quan điểm để hay không để quy định vốn pháp định này, lý do vì sao, chứ không phải là câu chuyện cân nhắc nữa. DN nào mạnh, có năng lực tài chính thì tiếp tục ở thương trường để cạnh tranh, còn DN nào yếu thì nên bỏ cuộc chơi, tránh làm thị trường nhũng loạn.

Trước đó, tại một cuộc hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, việc quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng cho một doanh nghiệp BĐS là quá bất cập, bởi lẽ, thông thường để triển khai một dự án BĐS có quy mô vừa phải thì vốn đầu tư cũng lên đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Vì thế, tình trạng “tay không bắt giặc” là hiện tượng diễn ra khá phổ biến trên thị trường BĐS, tạo nên những rối loạn và nhiều tiêu cực trên thị trường. Do đó, vị Thứ trưởng này cho biết, sẽ sớm hoàn thành quy định tăng vốn pháp định của cty BĐS nhằmlàm cho thị trường minh bạch, ổn định hơn.

Luật huy động vốn: nhiều mâu thuẫn

Liên quan đến vấn đề huy động vốn từ người mua của chủ đầu tư hiện nay, ông Minh cho rằng có nhiều mâu thuẫn. Cụ thể, luật kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS.

Nghị định hướng dẫn luật này là nghị định 153/2007/NĐ-CP lại quy định việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Trong khi đó, luật nhà ở thì quy định chỉ được huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng.

Thông tư 04/2006/TT- BXD lại cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư.

Do đó, ông Minh đưa ra ý kiến cần sửa đổi các văn bản về thời điểm góp vốn để tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn và gây khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật.

Bên cạnh đó, ông Minh cũng cho rằng, vấn đề thù lao, hoa hồng môi giới BĐS cũng cần có quy định cụ thể mức (tỷ lệ tối đa hoặc giá trị tối đa) nhằm khắc phục tình trạng mỗi nơi một giá, làm cho thị trường BĐS kém minh bạch và dễ tạo kẽ hở cho “cò BĐS” trục lợi.