Ông Trần Như Trung: Khung giá đất tăng gấp đôi để tiếp cận giá thị trường

Chính phủ vừa ban hành Nghị định chính thức quy định về khung giá các loại đất. Điểm đáng chú ý là khung giá đất tối đa tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và Tp.HCM cao gấp đôi so với khung giá cũ.

Giá đất tối đa tại các đô thị đặc biệt thuộc vùng Đồng bằng sông Hồng và Đồng bằng Nam Bộ là 162 triệu đồng. Khung giá cũ tại Hà Nội và TP.HCM có giá cao nhất là 81 triệu đồng/m2. Mức giá thấp nhất đối với đất ở đô thị là 40.000 đồng mỗi m2. Đất thương mại dịch vụ đối với đô thị dao động trong khoảng 32.000 đồng đến 129,6 triệu đồng. Khung giá này làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất.

Nhiều chuyên gia, đại diện của doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đều cho rằng khung giá mới sẽ có tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn rất khó khăn ở hầu hết các dự án hiện nay.

Quan điểm của một số nhà chuyên môn cho rằng khi tăng giá gấp đôi thì sẽ tác động trực tiếp tới giá bồi thường để giải phóng mặt bằng giao cho các dự án. Việc tăng này nhiều quan điểm lo ngại là không thích hợp, khiến chi phí phát triển hạ tầng và nhà ở đô thị trở nên đắt đỏ. Cũng có quan điểm của đại diện một doanh nghiệp cho rằng, việc tăng giá đất sẽ tạo áp lực nặng nề lên DN, có thể họ sẽ không bỏ tiền đền bù GPMB, rút khỏi thị trường BĐS hoặc họ mua lại các dự án “chết” đã có đất sạch. Và điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai.

Tuy nhiên, cũng đã có những quan điểm cho rằng, việc tăng giá đất là có lợi cho cả đôi bên là Nhà nước và người dân. Tăng khung giá đất góp phần tiệm cận giá thị trường, tăng thu ngân sách cho Nhà nước, người dân được lợi.

Trước những quan điểm còn khác nhau về khung giá đất tăng gấp đôi, chúng tôi đã trao đổi với ông Trần Như Trung, một doanh nhân có chuyên môn về lĩnh vực đất đai khi ông đã có 20 năm kinh nghiệm, từng làm tư vấn cho WB, Swedsurvey AB, Rambo AB Thụy Điển,Savills Việt Nam…

Chuyện “không đầu, không đuôi”

Không bàn luận nhiều về việc tăng giá đất gấp đôi có tác động gì đến thị trường bất động sản. Mở đầu câu chuyện, ông Trung lại có một góc nhìn khác về khung giá đất ở Việt Nam. Theo quan điểm của ông Trung thì khi đụng chạm đến khung giá đất như là việc “không đầu, không đuôi”.

Giải thích về quan điểm này, ông Trung nhấn mạnh: “đầu tiên phải xác định mục tiêu của khung giá đất là gì, sau đó mới xem xét đến khung giá được “chế tạo” như thế nào. Về lý luận mà nói thì cả hai thông tin về điều đó hiện nay đều không có.”

Cũng theo kinh nghiệm của ông Trần Như Trung, ở những nước phát triển cũng làm khung giá đất nhưng có điều khác biệt là họ chỉ dùng khung giá vào một hoặc 2 mục tiêu. Còn ở Việt Nam thì khung giá này lại phải xây dựng làm sao để đáp ứng nhiều mục tiêu như vừa để đền bù, GPMB vừa làm cơ sở định giá vay nợ, thuế đất,…Điều này không có nước nào làm.

Ở các nước khác, khi định giá đất để đền bù họ có phương pháp riêng, khi định giá vay nợ họ có phương pháp khác…Có nghĩa là mỗi một mục tiêu, chữ “giá đất” phải xác định rất cẩn thận.

“Còn ở Việt Nam thì lại muốn làm được nhiều việc từ khung giá này. Về mặt lý luận là không có. Vì thế, nếu chúng ta cứ tìm một thứ gì mà không có thì chẳng có ý nghĩa gì.” Ông Trung nói

Nói đến chuyện đề bù, bồi thường theo quan điểm của ông Trung đây là một cuộc chơi ngớ ngẩn, và rất khó chơi. Bởi trong cuộc chơi này ai cũng nghĩ mình đang bị thiệt. Doanh nghiệp thì căn cứ vào khung giá Nhà nước để thỏa thuận với dân, và họ cho rằng khi thỏa thuận được với người dân thì giá đó là cao, nhưng với người dân thì họ lại nghĩ giá thị trường còn cao nữa.

Dưới quan điểm định giá của ông Trung, trong bối cảnh thị trường văn phòng còn giảm sút, khách sạn giảm sút, chỉ có nhà ở đang ấm lên…thì dòng tiền khi đầu tư vào dự án của các chủ đầu tư chắc chắn sẽ bị giảm theo năm. Vì thế nhẽ nào giá đất lại tăng lên.

Tuy nhiên, theo ông Trung có thể do tính toán khác đó là giá thị trường đang gấp nhiều lần so với khung giá nên thiệt cho dân. Do đó, tăng khung giá đất để tiếp cận với giá thị trường.

>>>Chính phủ ban hành Nghị định về khung giá đất

Nhật Minh