“Quên” quy định cấm phân lô bán nền

Trước sự tăng giá phi mã của bất động sản trong nhiều năm qua, cũng như tình trạng hoang hoá tại nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương trong cả nước, mới đây, Bộ Xây dựng đã có báo cáo Thường trực Chính phủ về các biện pháp bình ổn, minh bạch hoạt động thị trường bất động sản. Trong đó có việc nghiêm cấm tình trạng phân lô, bán nền tại các dự án nhà ở, khu đô thị mới.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bày tỏ lo ngại về những khó khăn có thể xảy ra nếu đề xuất cấm phân lô, bán nền của Bộ Xây dựng được Chính phủ thông qua. Theo đó, quy định này có thể ảnh hưởng đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt là với các doanh nghiệp vốn ít, tiềm lực tài chính yếu, không có khả năng xây dựng và hoàn thiện dự án theo quy hoạch được phê duyệt.

Câu chuyện cấm phân lô, bán nền tại các dự án nhà ở, khu đô thị mới “bỗng dưng” trở nên mới trước những ý kiến tranh luận sôi nổi của Bộ Xây dựng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các chuyên gia trong lĩnh vực này. Trong khi đó, cả Luật Đất đai (2003), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đều không thừa nhận hình thức kinh doanh “ăn xổi” này.

Rõ nhất trong việc cấm phân lô bán nền tại dự án nhà ở, khu đô thị mới là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, quy định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán, hoặc cho thuê là hết sức rõ ràng. Theo đó, “doanh nghiệp chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần, thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt. Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở” (Khoản 1, 2 và 3, Điều 100, Chương X).

Trong Luật Nhà ở (2005), yêu cầu của dự án phát triển nhà ở có ghi rõ: “Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự án và có tính toán đến các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình sử dụng” (Điều 30, Chương III, Luật Nhà ở 2005).

Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 cũng quy định, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở là phải “trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến độ thực hiện dự án; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đó được phê duyệt” (Khoản 2, Điều 20, Chương II).

Mặc dù các luật, nghị định có liên quan đến thị trường bất động sản có quy định rõ ràng như vậy, nhưng không khó khăn để tìm kiếm những dự án nhà ở, khu đô thị mới bị “phân lô, bán nền” rồi bỏ hoang tại Hà Nội hay TP.HCM - những nơi đất đai có giá trị như vàng. Cũng không khó để tìm thấy các dự án nhà ở, khu đô thị mới không có đường vào, không điện, nước sạch, không trường học được mua bán và bỏ hoang một cách… công khai. Sự lỏng lẻo trong công tác quản lý quy hoạch xây dựng của cơ quan chức năng và sai phạm tràn lan của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khiến việc cấm phân lô, bán nền vốn là một quy định đúng, được nhiều văn bản luật thừa nhận trở thành một quy định... gây tranh cãi.