Tín dụng BĐS: Đầu năm chặt chẽ, cuối năm nới lỏng

Trước áp lực phải kiểm soát lạm phát và bình ổn kinh tế vĩ mô. Ngày 24/02/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 và ngày 01/03/2011, Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 01nhằm thiết chặt tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS, so với năm 2010. Theo đó, đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%. Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai (02) lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012.

Thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trên đã có tác động lớn đến thị trường BĐS, nguồn vốn chủ yếu nuôi dưỡng cho thị trường nhà đất bỗng suy giảm mạnh đã dẫn tới chênh lệch cung - cầu lớn, giá BĐS giảm mạnh, thanh khoản giảm. Thực tế cho thấy cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn. Vì vậy nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải "bán tống, bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp.

Bất động sản xếp vào nhóm phi sản xuất

Tháng 11, NHNN đã mở cơ chế cho các tổ chức tín dụng loại trừ 4 nhóm có nhu cầu vay vốn thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi tỷ trọng tín dụng phi sản suất. Quyết định này phần nào đã mở ra một lối thoát cho doanh nghiệp BĐS và ngân hàng. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia tác dụng của chính sách này  tới thị trường bất động sản vẫn chưa nhiều.

Đối với Nhóm (1) cho vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương  đã giúp kích thích trở lại một lượng khách hàng cho ngành bất động sản. Tuy nhiên, số lượng này rất ít bởi hiện nay những người làm công ăn lương rất khó có khả năng tài chính để mua nhà. Thêm vào đó, mặt bằng lãi suất hiện đang ở mức cao cũng là một trở lực đáng ngại cho quyết đinh vay tiền mua nhà. Nhóm (2) và (3) cho vay để xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, có một thực tế là các dự án đã có hay đang tiến hành phần lớn đều nằm ngoài các đối tượng thuộc nhóm này. Và không quá khó để hiểu rằng số doanh nghiệp có thể hưởng lợi là rất ít.

Trong khi đó, việc đưa dư nợ tín dụng của Nhóm (4), cho vay xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2012  được đánh giá là có mục đích “giải cứu”. Nhưng với thời hạn bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2012 thì tín hiệu “nới lỏng” này cũng không mang lại nhiều ý nghĩa.

Giải cứu bất động sản

Chỉ một thời gian ngắn sau khi NHNN đưa ra Văn bản 8844, Thủ tướng liền ban hành chỉ thị 2196/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản đã phát đi một thông điệp rõ ràng về việc mở biên độ cho tín dụng bất động sản. Thủ tướng yêu cầu NHNN “chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các địa phương rà soát, tiếp tục cho vay đối với các dự án BĐS sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012”.  Điều này có nghĩa là NHNN đã bật đèn xanh cho nguồn tín dụng đổ vào các dự án đang xây dựng. Cơn “hấp hối” do thiếu vốn của nhiều doanh nghiệp đã được giải tỏa. Nhiều người kỳ vọng chỉ thị này sẽ hỗ trợ cho thị trường BĐS vượt qua khó khăn trong năm 2012.

Một động thái tốt cho bất động sản là giữa tháng 1/2012, ông Nguyễn Văn Bình, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã khẳng định, Ngân hàng Nhà nước đang giải quyết vấn đề tín dụng cho bất động sản, để đưa thị trường thoát khỏi tình trạng đóng băng hiện nay. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã công bố các khoản tín dụng trong năm 2011. Theo đó, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 203.598 tỷ đồng, chiếm 9,25% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Số dư nợ này giảm 13,46% so với thời điểm 31/12/2010, trong khi đó tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống khoảng 12%. Điều này có nghĩa là, dư nợ của tín dụng bất động sản đã được khống chế và Chính phủ sẽ tiếp tục có những bước điều chỉnh tiếp theo cho thị trường.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2011 đã chịu ảnh hưởng mạnh của các chính sách tài khóa, tiền tệ. Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, trong thực tế, các chính sách này đã hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản và khiến thị trường trầm lắng thời gian qua. Năm 2012, nhiều doanh nghiệp bất động sản phấp phỏng chờ đợi những động thái nới lỏng từ hệ thống tín dụng và hy vọng năm mới nguồn vốn cho bất động sản sẽ "dễ thở" hơn năm cũ.

Thanh Ngà