Cơ hội nào đầu tư vào bất động sản Viêng Chăn (Lào)?

Theo nghiên cứu của Savills, điểm đáng lưu ý nhất ở thị trường BĐS Lào, đó là phân khúc nhà ở hiện đang thiếu hụt nguồn cung, căn hộ để bán ở Viêng Chăn chỉ đạt xấp xỉ 1.000 căn. Điều này là do Lào chưa có luật quy định quyền sở hữu riêng giữa đất và tài sản trên đất nên có ít dự án phát triển căn hộ.

Tuy nhiên, gần đây thị trường BĐS Lào lại đang cho thấy sự phát triển nhanh chóng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc và các nước trong khu vực Asean.

Hoạt động thị trường căn hộ để bán

Căn hộ ở Viêng Chăn được chào bán dao động từ 1.000 USD – 4,000 USD/m2, thấp hơn so với những thành phố khác trong khu vực như tại Yangon, TP.HCM và TP Hà Nội. Những dự án đang bán có tỷ lệ hấp thụ trên 50%. Theo Savills, thị trường căn hộ ở Lào có tiềm năng rất lớn do sự thiếu hụt nguồn cung nhưng cũng phải đối mặt với những thách thức tương tự như ở các thị trường mới nổi khác.

Ở phân khúc biệt thự thì lại đang thiếu hụt nguồn cầu, có khoảng 6 dự án đang cung cấp ra thị trường khoảng 1.119 căn, trong đó biệt thự chiếm 70%, tương lai sẽ có thêm 7 dự án mới. Tuy nhiên, theo Savills nhận định nhu cầu biệt thự ở Viêng Chăn rất thấp nên đa số các dự án chưa có kế hoạch rõ ràng. Biệt thự ở thị trường này có giá dao động từ 500 – 19.000 USD/m2.

Việc GDP của Lào trong những năm gần đây luôn tăng trưởng cao khoảng 7%/năm, lại có nguồn tài nguyên dồi dào, đặc biệt là nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ điện và khoáng sản, thu hút FDI đạt khoảng 1 tỷ USD. Lượng khách du lịch đến Lào luôn tăng trưởng cao từ 2005-2015 có mức tăng bình quân 15.6% mỗi năm.

Do đó, Savills nhận định thị trường BĐS Lào tương lai dự kiến sẽ tăng do giao thương quốc tế được mở rộng hơn, thu hút được nhiều vốn đầu tư vào nền kinh tế. Trong đó, đặc biệt là những thị trường còn mới mẻ như văn phòng, bán lẻ…

Thị trường bán lẻ còn non trẻ

Trong quý 4/2016, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại đạt khoảng 85,200 m2 từ 8 dự án, gần gấp đôi so với năm 2013. Trong đó, quận Chanthabuly có nguồn cung lớn nhất với 55,800 m2, tương đương với 65% thị phần.

Ngoài ra, 13 dự án trong tương lai sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 160,500 m2, phần lớn các dự án đang được xây dựng hoặc lên kế hoạch với quy mô chưa được xác định.

Hoạt động thị trường bán lẻ

Với 0.1 m2 bán lẻ/người, mật độ bán lẻ ở Viêng Chăn còn thấp so với các thành phố trong khu vực, thể hiện tiềm năng phát triển của thị trường này trong tương lai. Trong khi đó, ở phân khúc văn phòng, giá thuê tăng khiến công suất thuê giảm. Cụ thể, tính đến hết quý 4/2016, tổng nguồn cung văn phòng Viêng Chăn đạt 52,000 m2 từ 11 dự án.

So với các thành phố Đông Nam Á khác thì thị trường văn phòng Viêng Chăn còn khá nhỏ, chỉ bằng 0.6% của Bangkok, 1% của Jakarta, 3% của TP Hà Nội và TP.HCM, 17% của Yangon và 28% của Phnôm Pênh.

Dự báo trong 2017, quốc gia này sẽ có một dự án tại quận Chanthabuly được tung ra thị trường. Và từ 2018 trở đi, thị trường sẽ đón nhận thêm 8 dự án mới, tuy nhiên quy mô của các dự án này vẫn chưa rõ ràng. Nguồn cầu cho các công ty đến từ Châu Á dự kiến sẽ tăng, do FDI vào Lào chủ yếu đến từ các nước này.

Với phân khúc căn hộ dịch vụ diễn ra một bối cảnh tương đối trái ngược, khi mà công suất cao nhất nhưng giá thuê thấp nhất. Cụ thể, trong quý 4/2016 10 dự án tại 4 quận cung cấp xấp xỉ 515 căn, tăng 3% theo năm. Nguồn cung của Viêng Chăn chỉ chiếm 3% lượng căn của Bangkok, 13% lượng căn của TP Hà Nội và 34% lượng căn của Yangon.

Tính tới Quý 4/2018, 4 dự án mới được ghi nhận tại Vientiane, một trong số đó cung cấp 100 căn. Các chủ đầu tư là doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (Việt Nam) và liên doanh giữa Lào và Trung Quốc/Việt Nam.

Khách sạn: Giá thuê giảm do nguồn cung lớn

Trong quý 4/2016, toàn thị trường Viêng Chăn có 41 khách sạn từ 3 đến 5 sao cung cấp khoảng 3,100 phòng.

Hoạt động thị trường khách sạn

Cụ thể, giá thuê phòng trung bình của phân khúc 3 đến 5 sao đạt 63 USD/phòng/đêm, công suất trung bình đạt 74%, doanh thu phòng trung bình đạt 47 USD/phòng/đêm. Nguồn cung lớn làm gia tăng cạnh tranh và giảm giá thuê phòng so với các năm trước. Công suất khách sạn tại Viêng Chăn cao hơn các tỉnh khác do Viêng Chăn là cửa ngõ du lịch của cả nước.

Theo Hội đồng Du lịch và Lữ hành Thế giới (WTTC), năm 2016, Lào xếp thứ 7 (trên 184 quốc gia) với tốc độ tăng trưởng tỷ lệ đóng góp của du lịch và lữ hành vào GDP đạt 6.6%. Đồng thời, trong năm 2017, 3 khách sạn 5 sao với khoảng 560 phòng sẽ gia nhập thị trường.