Coma 18 và gánh nặng từ giấc mơ “chung cư cao cấp”

Coma 18 (mã: CIG) tiền thân là Công ty Cơ khí điện Hà Tây, chuyên thi công xây lắp các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình đường dây điện, trạm biến áp điện… Tuy nhiên, với định hướng thay đổi, công ty đã đăng ký ngành nghề kinh doanh mới là Tư vấn, môi giới và kinh doanh bất động sản.

Khi giấc mơ trở thành gánh nặng

Một trong những bước chân đầu tiên của Coma 18 vào lĩnh vực bất động sản là dự án Westa ở Trần Phú – Hà Đông. Khởi công xây dựng vào tháng 6/2009, với diện tích đất hơn 2000 m2 và thiết kế 21 – 25 tầng nổi, 3 tầng hầm liên thông, dự án này được giới thiệu là tổ hợp chung cư – văn phòng cao cấp, thiết kế theo phong cách châu Âu hiện đại kết hợp với phong cách cổ điển Pháp.  Bên cạnh thiết bị nội thất nhập khẩu, dự án được sử dụng nhiều loại vật liệu tự nhiên, phù hợp với tập quán sinh hoạt của người Việt Nam.

Thế nhưng Westa đã không thể hoàn thành vào quý IV/2012 như dự kiến khi ra đời vào đúng thời điểm thị trường bất động sản đóng băng. Việc bán hàng không thuận lợi cùng sự khó khăn về nguồn vốn và thiếu kinh nghiệm trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản khiến cho dự án bị ngừng trệ. Kết quả kinh doanh của CIG theo đó mà lao dốc.  Năm 2011, lợi nhuận ròng của công ty giảm còn 1,6 tỷ từ con số 16,5 tỷ trong năm 2010.  Đến 2012, công ty lỗ tới 12 tỷ đồng.

Trong năm 2012, doanh thu hợp đồng xây dựng của CIG giảm 55% còn 33 tỷ trong khi giá vốn của hoạt động này lại lên tới 35,3 tỷ. Hàng tồn kho tăng vọt từ 189 tỷ lên 307 tỷ, trong đó riêng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của dự án Westa là 305 tỷ.

Phục hồi đôi chút vào năm 2013 với mức lãi 1,7 tỷ, Coma 18 lại lỗ hơn 61 tỷ vào năm 2014. Lý do chính vẫn là giá vốn kinh doanh bất động sản cao vượt doanh thu. Xác định chưa hết khó khăn, HĐQT Coma 18 tiếp tục đặt kế hoạch lỗ 5 tỷ cho năm 2015.

Đại diện Coma 18 chia sẻ, do việc thi công dự án kéo dài ngoài dự kiến nên các chi phí đều bị đội lên rất nhiều, đơn cử như lãi vay dự kiến có 36 tỷ nhưng đã lên tới hơn 150 tỷ.

“Chết” vì bất động sản thì cũng chỉ có thể sống lại nhờ bất động sản

Vì sao giá vốn hoạt động bất động sản cao vượt doanh thu? Lãnh đạo của CIG cho biết, khi thiết kế xây dựng, công ty nhắm tới phân khúc cao cấp. Như đã nói ở trên, Westa được lựa chọn để trở thành một chung cư cao cấp với phong cách châu Âu sang trọng và các thiết bị nhập khẩu cao cấp.

Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn, Coma 18 đã buộc phải chọn phương án chia nhỏ căn hộ thành các căn hộ có diện tích nhỏ hơn để phù hợp với nhu cầu của đa số người tiêu dùng, đồng thời hạ giá bán xuống mức “bình dân” để thúc đẩy tiến độ bán hàng. Song cũng phải đến ngày 13/03/2014, Coma 18 mới được UBND Hà Nội phê duyệt cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án Tòa nhà cao cấp Westa với quy mô 300 căn hộ.

Theo báo cáo HĐQT của Coma 18, công ty đã bàn giao 106 căn hộ thô tại dự án cho khách mua nhà. Dự kiến đến cuối quý II/2014 sẽ thi công xong công trình và bàn giao hết cho khách hàng vào tháng 6/2014.

Tại ĐHCĐ năm nay, trước kết quả kinh doanh không khả quan cùng một kế hoạch lỗ cho năm tới, nhiều cổ đông đã thể hiện sự không hài lòng với ban lãnh đạo. Những câu hỏi chất vấn khá gay gắt về trách nhiệm, về định hướng chiến lược đối với mảng bất động sản đã được đưa ra. Đơn cử là tại sao không cắt đất, phân lô mảnh đất ở Trần Phú để bán đất nền kiếm lời?

Và câu trả lời của Coma 18 là: “Khó khăn của chúng ta là do bất động sản, phải khắc phục bằng những biện pháp tổng thể trong đó không thể không tiếp tục đầu tư vào BĐS.  Chỉ BĐS mới giải quyết được những hệ quả mà BĐS gây ra trong những năm trước.”

Đại diện công ty cũng cho rằng, miếng đất không phải cứ chia ra bán là có lãi. Ban lãnh đạo đã đánh giá và quyết định, chỉ xây chung cư cao tầng mới đem lại hiệu quả cao hơn.

Đối với các dự án khác như tổ hợp văn phòng và nhà ở VP6 Bán đảo hồ Linh Đàm, sau khi đã hoàn thành thủ tục phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500, phê duyệt phương án kiến trúc sơ bộ, chấp thuận đề xuất đầu tư và đánh giá tác động môi trường cho DA, năm 2013 công ty đã chuyển nhượng cho DN xây dựng số 1 Điện Biên nhằm mục tiêu thu hồi vốn đầu tư để bổ sung tài chính hoàn thiện dự án Tòa nhà Westa.

Đối với 3 DA tại khu công nghiệp Kim Thành – Hải Dương, DA Khu công nghiệp Nhuận Trạch (Lương Sơn – Hòa Bình) và Dự án khu đô thị Nam Dương thuộc đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (Điện Bàn – Quảng Nam), Coma 18 sẽ tạm giãn tiến độ đầu tư xây dựng, chuẩn bị các thủ tục cần thiết để khi nền kinh tế phục hồi sẽ tiếp tục đầu tư.

Như vậy, ít nhiều cho đến nay, lối thoát cho Westa và các kế hoạch cho mảng bất động sản của Coma 18 cũng đã có. Và dường như công ty chưa dừng lại ở đó bởi vì với “bài học kinh nghiệm thấm thía đã được rút ra”, ban lãnh đạo lại tiếp tục tự tin dấn bước vào lĩnh vực này và  “đã tìm được một số dự án khả thi để xúc tiến”.

Bảo Ngọc