TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

KDH: Thay đổi chiến lược tích lũy quỹ đất

11-02-2010 - 10:43 AM | Doanh nghiệp

KDH: Thay đổi chiến lược tích lũy quỹ đất

Với giá giao dịch hiện nay khoảng VND49,000, cổ phiếu đang được giao dịch với tỷ lệ chiết khấu khoảng 10%-19.5% trên NAV và đang ở mức PE2010 7.6x.

KQKD năm 2009: khả quan

CTCP Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (mã CK: KDH): So với 41,64 tỷ đồng doanh thu đạt được vào năm 2008, doanh thu năm 2009 của công ty tăng gấp 3,5 lần. LNST quý IV và cả năm 2009 của công ty đạt lần lượt là 21,09 tỷ đồng và 45,79 tỷ đồng tăng gấp đôi so với mức 10,39 tỷ đồng và 22,68 tỷ đồng cùng kỳ năm 2008. LNST quý IV tương đương bằng tổng LNST lũy kế 3 quý đầu năm.

 

Quỹ đất

Công ty có quỹ đất 77.8ha tập trung ở hai quận có vị trí địa lý tốt nhất thành phố. Tính đến 21/1/2010, công ty có 77.8ha đất thuộc danh mục 13 dự án, trong đó có 55.9ha đất do Khang Điền và công ty con làm chủ đầu tư, phần còn lại thuộc các công ty liên kết nơi Khang Điền nắm <50% quyền sở hữu.

 

Các dự án của Khang Điền tập trung ở Quận 2 và Quận 9, hai trong số những quận có tiềm năng phát triển dự án cao nhất thành phố do thừa hưởng quy hoạch mở rộng phía Đông thành phố và phát triển ra hướng sân bay Long Thành. Vị trí của dự án là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định tính thanh khoản và giá bán có thể thực hiện được. Công ty có chiến lược mở rộng khu vực địa lý của mình sang Nhơn Trạch, Đồng Nai.

 

Thay đổi trong chiến lược tích lũy quỹ đất. Năm 2009 về trước, Khang Điền tự mình thực hiện việc tích lũy quỹ đất bằng cách tự tìm mua và thương lượng giá đền bù với từng hộ dân nhỏ. Cách làm này có thể cho Khang Điền một giá đền bù thấp tuy nhiên chi phí vốn cũng như thời gian để hoàn thành việc đền bù khá lâu, thông thường 2-3 năm.

 

Trong năm 2009, công ty đã bổ sung thêm một phương thức mới là mua lại các dự án (nhà đầu tư cấp 2) đã được đền bù hoàn toàn, Khang Điền chỉ hoàn tất tiếp phần các thủ tục đầu tư dự án. Cách làm này có thể cho giá đền bù bình quân cao hơn, đòi hỏi một lượng tiền mặt dồi dào hơn để có thể mua ngay dự án của nhà đầu tư cấp 1, tuy nhiên lợi thế của chiến lược này là giảm thời gian đầu tư để có được dòng tiền và lợi nhuận ổn định qua các năm, cân đối các dự án ngắn hạn và dài hạn.

 

Với phương thức đầu tư mới, Khang Điền tập trung nhiều hơn vào việc tạo ra giá trị gia tăng cho sản phẩm. Xu hướng này cũng là cách làm của nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp trong nước và ngòai nước (quỹ bất động sản nước ngoài chủ yếu là mua lại quỹ đất sạch rồi phát triển). Ngoài ra, xu hướng này cũng khá thích hợp cho doanh nghiệp BĐS cỡ vừa.

 

Kế hoạch năm 2010

Kế hoạch lợi nhuận 2010. KDH đặt kế hoạch LNST2010 là VND218 tỷ, tăng 4.7 lần so với LNST thực hiện 2009. LN2010 dựa trên 4 dự án chính là Topia Garden (VND44 tỷ), Trí Kiệt PLB (VND7 tỷ), Park Villa (VND74 tỷ), Đoàn Nguyên Q2 (VND94 tỷ) và một phần nhỏ của căn hộ Green Life (VND14 tỷ). Giả sử KDH không tăng số lượng cổ phiếu lưu hành trong 2010 thì EPS2010 ước đạt VND6,500.

 

Định giá và khuyến nghị đầu tư.
NAV vẫn là phương pháp được ưa chuộng của chúng tôi khi ước tính giá trị thực cho các cổ phiếu của các công ty phát triển bất động sản (property developers). Ngoài ra, đối với 3 dự án đang triển khai kinh doanh trong năm 2010, chúng tôi còn áp dụng thêm phương pháp thu nhập với tỷ trọng thích hợp tùy theo tiến độ thi công mỗi dự án và tỷ lệ chiết khấu 14.5%. Theo ước tính của chúng tôi đến 1/2010, giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu KDH dao động từ VND54,100-VND59,600 tùy theo mức thặng dư trên NAV từ 0%-10%. Với giá giao dịch hiện nay khoảng VND49,000, cổ phiếu đang được giao dịch với tỷ lệ chiết khấu khoảng 10%-19.5% trên NAV và đang ở mức PE2010 7.6x. 

 

Theo SBSC, do ngành BDS phân khúc nhà ở có thể vẫn còn một số khó khăn nhất định trong 2010, do đó việc thực hiện được lợi nhuận đề ra của Khang Điền trong 2010 là khá thách thức. Với mức giá giao dịch hiện tại, nhà đầu tư có thêm lựa chọn cho danh mục đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản của mình tuy nhiên chúng tôi cho rằng, khả năng tạo ra lợi nhuận hấp dẫn của công ty có thể rơi vào năm 2011-2012, khi thị trường BDS phục hồi mạnh và cơ sở hạ tầng được hoàn chỉnh tạo đà cho tốc độ bán các sản phẩm ở khu vực quận 2 & quận 9 được đẩy nhanh hơn hiện tại.
 
Bài viết do Công ty Chứng khoán Sacombank cung cấp và chỉ có giá trị tham khảo

tungdn

Trở lên trên