Toàn cảnh doanh nghiệp bất động sản trên sàn niêm yết

Thị trường bất động sản đang là đề tài nóng trên các phương tiện truyền thông trong vài ngày gần đây. Có thể thấy rằng trong Q2/2012 giá chào bán thứ cấp đã chứng kiến mức sụt giảm theo quý lớn nhất kể từ khi giá bắt đầu giảm và Q2/2011. Trong khi đó trên thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư tìm mọi cách thay đổi phương thức bán hàng nhằm tiêu thụ lượng hàng tồn kho đang tăng tới mức kỷ lục như: chiết khấu trực tiếp, hay thêm lựa chọn bàn giao thô hoặc gói nội thật liền tường cơ bản…

Nguồn: CBRE

Hiện nay trên sàn chứng khoán Việt Nam (HOSE và HNX) theo tiêu chuẩn phân ngành cấp 4 của ICB có 63 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Dưới đây là bức tranh toàn cảnh của ngành bất động sản trong Q1/2012.

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam thì có thể thấy rằng 90% chi phí xây dựng dở dang của doanh nghiệp bất động sản là để hình thành hàng tồn kho. Như vậy, nếu tính gộp chung có thể thấy lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản vào khoảng 83,804.08 tỷ đồng tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Như vậy, lượng hàng tồn kho đang chiếm tới 45,84% tổng tài sản của các doanh nghiệp vào thời điểm cuối Q1/2012. Có thể nói đây là mức hàng tồn kho rất cao. Sẽ có hai câu hỏi đặt ra vào lúc này? Nếu đây là mức tồn kho cực đại của ngành bất động sản thì có nghĩa là thị trường bất động sản có thể chạm đáy và đi lên. Nhưng nếu đây chưa phải là mức tồn kho cực đại, lượng hàng tồn kho có thể tiếp tục gia tăng và thị trường bất động sản sẽ phải hứng chịu một đợt giảm giá nữa.

Tổng lượng tiền mặt cuối Q1/2012 không đủ để thực hiện chi trả cho khoản chi phí phải trả (Gồm các chi phí lãi vay và lãi vay được vốn hóa chưa thanh toán). Điểm đáng chú ý là 69,4% lượng tiền mặt tập trung vào 6 công ty là VIC, HAG, NTL, BCI, TIX…Điều này cho thấy phần lớn các công ty không còn tiền mặt để hoạt động. Như vậy, để có thể thanh toán được các khoản chi phí phải trả, các doanh nghiệp hoặc phải đẩy nhanh việc thu hồi công nợ, hoặc phải giải phóng bớt lượng hàng tồn kho, thanh lý các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn (Có thể chỉ là khoản tiền gửi NHTM hoặc là khoản đầu tư cổ phiếu, trái phiếu…Hơn 50% khoản tiền đầu tư tài chính ngắn hạn thuộc về VIC) hoặc phải vay thêm tiền trong Q2.

Tổng số tiền vay ngắn hạn chiếm 28,07% vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. Đây là số tiền phải đáo hạn rất lớn. Mặc dù trên thực tế, các khoản phải thu hiện tại đủ đáp ứng khả năng thanh toán ngắn hạn cũng như các chi phí phải trả nhưng trên thực tế chúng ta còn phải đặt ra hai vấn đề đáng lưu ý: Liệu trong những năm trước các doanh nghiệp có dùng quân xanh để ghi nhận lợi nhuận ảo hay không. Có 5 công ty có khoản phải thu trên 1000 tỷ đồng là HAG, VIC, SCR, KBC, DIG. Nếu như vậy, chất lượng của các khoản phải thu là không cao bởi nó sẽ phụ thuộc vào việc quân xanh có bán được nhà trên thị trường thứ cấp hay không.

Mức lợi nhuận sau thuế nhìn thì vẫn rất khả quan nhưng trên thực tế 63,52% khoản lợi nhuận đó thuộc về VIC. Như vậy, đa số các công ty còn lại có mức lãi rất khiêm tốn và thậm chí là số âm.

Khả năng ghi nhận doanh thu trong Q2/2012: Để ghi nhận được doanh thu qua đó thu được lợi nhuận trong Q2, các doanh nghiệp phải giải phóng được hàng tồn kho. Nếu điều này xảy ra có thể dòng tiền của các công ty sẽ cải thiện (Trừ trường hợp các khoản phải thu tăng lên tương ứng với doanh thu). Hoặc các doanh nghiệp phải có khoản người mua trả tiền trước để ghi nhận lợi nhuận (Tất nhiên doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động trong lĩnh vực xây lắp và việc ghi nhận doanh thu từ người mua trả tiền trước còn tùy thuộc vào tiến độ thực hiện xây dựng…). Số liệu cho thấy 63,70% khoản tài khoản người mua trả tiền trước thuộc về VIC cho thấy VIC vẫn là công ty có khả năng có lợi nhuận lớn trong Q2. Điểm đặc biệt, STL với hơn 1196 tỷ đồng tiền thu trước vẫn có khả năng ghi nhận doanh thu.

Những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt hiện tại là rất lớn. Nó bao gồm những yếu tố sau:

• Hàng tồn kho đang ở mức cao và với giá liên tục điều chỉnh giảm, không loại trừ khả năng sẽ có một số doanh nghiệp phải trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho.
• Việc thiếu tiền để tiếp tục triển khai xây dựng sẽ khiến các doanh nghiệp không thể thu thêm tiền của khách hàng. Ngoài ra, do thị trường bất động sản giảm, nhiều nhà đầu tư tìm mọi cách để không phải đóng tiền thông qua hình thức kiện chủ đầu tư rằng hợp đồng vô hiệu.
• Các khoản nợ vay đáo hạn. Đa số các doanh nghiệp bất động sản chịu chi phí lãi vay rất cao. Năm ngoái các doanh nghiệp bất động sản đã tích cực huy động trái phiếu nhằm kéo dài thời hạn thanh toán khi nhận thấy nguy cơ sụt giảm của thị trường bất động sản do lãi suất tăng cao. (Trong năm 2011, các doanh nghiệp đã huy động được khoảng 17.350 tỷ đồng từ TPDN. Phần lớn trái phiếu này là trái phiếu do công ty BĐS hay CTCK phát hành . Theo uớc tính có đến 51% giá trị TPDN do công ty BĐS phát hành và 40% trái phiếu do các CTCK phát hành trong khi chỉ có 9% do doanh nghiệp sản xuất phát hành trong đó nhiều doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu với mức lãi suất lên tới xấp xỉ 30%/năm. Hiện tại, dù lãi suất đã giảm nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn thuộc nhóm chịu mức lãi suất cao trên nhất trên thị trường quanh mức 18%/năm)
• Một số chính sách của chính phủ không hỗ trợ ngành bất động sản: Thuế đất sẽ phải đóng theo giá thị trường và không được đóng tiền thuế một lần. Điều này khiến chi phí của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên. Chính phủ không miễn thuế VAT cho doanh nghiệp bất động sản.

Tất nhiên không phải tất cả các doanh nghiệp đều cùng lúc với đối mặt với tất cả vấn đề trên. Chẳng hạn, nhiều doanh nghiệp đã tranh thủ đóng tiền thuế một lần trước khi nghị định 69 có hiệu lực để có quỹ đất giá rẻ như SJS, hay các doanh nghiệp có thương hiệu mạnh như VIC vẫn triển khai bán hàng rất tốt và huy động được vốn từ thị trường quốc tế. Các doanh nghiệp khác cũng sử dụng các mối quan hệ của mình để đảo nợ các khoản vay ngắn hạn thành dài hạn và chờ thị trường phục hồi trở lại….

Mặc dù phải đối mặt với nhiều khó khăn nhưng không phải thị trường bất động sản chỉ toàn màu xám:

Trong Q2/2012 người mua đã trở lại và lượng chào mua đã tăng hơn hẳn so với thời kỳ đóng băng thanh khoản trước đó. Với chính sách bán hàng mới, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã bán được hàng. Kinh tế vĩ mô đang từng bước ổn định và lãi suất cho vay mua nhà hiện đã giảm từ mức đỉnh 24% năm 2011 xuống quanh mức trước khủng hoảng vào năm 2010 (15%). Điều đặc biệt là trong Q2/2012, người mua cũng đã thay đổi cách tiếp cận mua nhà theo hướng chấp nhận mua những căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m². Đây là những căn hộ đã xây móng và có tiến độ xây dựng rõ ràng hơn chỉ tập trung vào những căn hộ có mức giá dưới 20 triệu đồng/m² – là những căn hộ đang trong giai đoạn khởi công và không có tiến độ xây dựng rõ ràng. Điều này cũng đã khiến một số chủ đầu tư dự án chuyển hướng kinh doanh theo hướng hoàn thiện sản phẩm để bán (SJS, STL đều tuyên bố như vậy). Thực tế trên thị trường VIC cũng đã thành công khi đi theo hướng này.

Khung pháp lý mới cho thị trường bất động sản và chính sách của NHNN

· Quỹ tín thác bất động sản sau thời gian thí điểm ở Thành Phố Hồ Chí Minh có thể nhân rộng ra cả nước;

· UBCKNN trình dự thảo quỹ đầu tư bất động sản (REIT), công ty đầu tư chứng khoán bất động sản (RESIC);

· Quỹ tiết kiệm nhà ở;

· NHNN đang lấy ý kiến góp ý trực tiếp vào dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. Theo số liệu báo cáo của NHNN tính tới ngày 30/04/2012 thì hệ số CAR toàn ngành ngân hàng vào khoảng 15,44%. Vốn đã điều chỉnh ước tính cho việc tính CAR vào khoảng 385 nghìn tỷ thì tổng tài sản có rủi ro vào khoảng hơn 2.500 nghìn tỷ. Tín dụng bất động sản vào khoảng 151.678 tỷ đồng. Dư nợ bất động sản với hệ số 250% chiếm khoảng 8,8% tổng tài sản có rủi ro. Khi tỷ trọng rủi ro giảm từ 250% xuống 150% thì giải phóng được 100 nghìn tỷ cho tổng tín dụng và sẽ có thêm 67 nghìn tỷ cho lĩnh vực bất động sản được nới ra. Con số này đủ để giải phóng 50% lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản vào lúc này. Đây chỉ là những con số tính trên cơ sở giữ nguyên hệ số CAR và dư nguyên tổng dư nợ. Thực tế, nếu dư nợ tăng, vốn chủ sở hữu của các NHTM tăng thì dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng lên.

Duy Vũ