TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

“Quả đắng” bất động sản thương mại

02-08-2009 - 15:41 PM | Tài chính quốc tế

“Quả đắng” bất động sản thương mại

Sau hai năm vật lộn, giá nhà Mỹ đang dần bình ổn. Sự chú ý nay lại chuyển sang thị trường bất động sản thương mại.

Đầu tư vào lĩnh vực này luôn có gì đó thật thoải mái, nhiều người nghĩ, đó là tài sản “thực”, không như mớ giấy phức tạp mà thị trường tài chính hỗn độn vẫn giao dịch suốt ngày.

Nhưng cái “thực” này lại làm nảy sinh những suy tính khinh suất. Ngân hàng gần như lúc nào cũng sẵn sàng cho vay do tính an toàn cao. Cho vay càng nhiều, giá nhà càng cao.

Lịch sử không thiếu những vụ sốt đất kết thúc trong nước mắt, từ sốt đất những năm 20 tại Florida đến bong bóng dưới chuẩn gần đây.

Sau hai năm vật lộn, giá nhà Mỹ đang dần bình ổn. Nhưng sự chú ý nay lại chuyển sang thị trường bất động sản thương mại.

Tại đây nợ cũng được  đóng gói lại thành các chứng khoán phức tạp, hay còn gọi là các chứng khoán bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp bất động sản thương mại (CMBS), và quan trọng hơn, ngày càng nhiều nợ không được thanh toán.

Giá từng được đẩy lên cao nhờ tiền đi vay. Nhờ chi phí tài chính thấp, nhà đầu tư có thể dùng tiền cho thuê để trả chi phí lãi vay và hy vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng.

Tổ chức chuyên về thông tin IPD xây dựng một chỉ số về thu nhập toàn cầu từ bất động sản thương mại.

Từ năm 1998 đến năm 2007, chỉ số này tăng gấp ba, vượt xa so với thị trường cổ phiếu. Năm ngoái, khi chỉ số cổ phiếu MSCI toàn cầu tăng trưởng âm 40,3%, bất động sản thương mại chỉ mất giá 10,1%.

Tin tốt là các thị trường phát triển không phản ứng lại cơn sốt bằng hàng loạt công trình mới.

Nhưng tin tốt cũng chỉ có vậy. Tỷ lệ bỏ trống đang tăng mạnh và trong một số ngành, ví dụ như ngân hàng đầu tư, nhu cầu văn phòng có lẽ sẽ chẳng bao giờ quay lại được thời đỉnh cao.

Thị trường tài chính có  thể sẽ còn phải gánh chịu hậu quả của bong bóng trong một thời gian dài.

Phố Wall vừa mới chào  đón chỉ số công nghiệp Dow Jones vượt mốc 9.000. Lần đầu chỉ số này vượt qua mốc đó là từ tháng 4/1998.

Bất động sản cũng có  thể giống chứng khoán. Giá nhà đất ở  Nhật Bản vẫn thấp hơn 60% so với mức đỉnh năm 1991.

Đầu thập niên này người mua nhà tại Mỹ tưởng rằng mình sẽ được bảo đảm vì mọi người đều nhắc nhau rằng giá nhà đất chưa bao giờ hạ trên quy mô toàn quốc kể từ sau chiến tranh thế giới II; giờ thì giá nhà đã hạ mạnh.

Giao dịch bất động sản thương mại giờ chỉ nhỏ giọt vì chủ  sở hữu không muốn bán lỗ. Họ nghĩ thị  trường sắp đảo chiều, dù vậy, suy thoái vẫn có thể còn kéo dài.

Một cuộc suy thoái như thế sẽ làm ngân hàng thiệt hại nặng thêm. Tất cả tin xấu có thể còn chưa phản ánh trong bảng cân đối kế toán; mặc dù đã phải trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán như CMBS, ngân hàng thường chậm trích lập dự phòng cho các khoản vay liên quan đến bất động sản.

Nhưng khi các khoản vay này cần tái tài trợ, nếu chủ sở hữu không bơm thêm vốn, ngân hàng sẽ phải chịu lỗ. Chuyên gia phân tích Richard Parkus tại Deutsche Bank tính toán rằng các ngân hàng Mỹ có thể sẽ phải chịu khoản lỗ 200-230 tỷ đô la do các khoản vay liên quan tới bất động sản thương mại.

Đa phần lỗ sẽ rơi vào các ngân hàng nhỏ và ngân hàng cấp vùng thay vì các đại gia phố Wall. Điều này sẽ đặt chính quyền Mỹ vào thế lưỡng nan nếu các khoản lỗ trở thành vấn đề sống còn.

Liệu họ có để cho nhiều ngân hàng sụp đổ vì chúng “quá nhỏ  để giải cứu”, kể cả khi sự sụp  đổ của chúng sẽ tàn phá nền kinh tế trong vùng? Mặt khác, nếu muốn giải cứu, liệu các cơ quan điều tiết có đủ lực?

Thế lưỡng nan này sẽ  lan rộng trên toàn thế giới. Giá bất động sản thương mại giảm có sức lan tỏa về mặt  địa lý lớn hơn so với giá nhà ở.

Giá và tiền thuê văn phòng tại các trung tâm tài chính Châu Á như Singapore và Hong Kong, các nền kinh tế đang phát triển như Ấn Độ và Nga và các nước Châu Âu như Tây Ban Nha và Ireland cũng đã giảm mạnh.

Sẽ là nguy cơ lớn nếu không chịu thừa nhận tầm quan trọng của vấn đề. Một số nước đã sực tỉnh: ở Anh, nơi giá thực tế đã giảm gần một nửa, các tập đoàn bất động sản lớn đã tăng vốn để cải thiện bảng cân đối tài sản và giảm giá để hấp dẫn người mua ngoại quốc tới London.

Trường hợp tại Nhật đã cho thấy, thà giá giảm mạnh nhưng diễn ra chóng vánh còn hơn việc giảm giá kéo dài suốt nhiều thập kỷ.

 

Theo FT

Minh Tuấn     

ngocdiep

CÙNG CHUYÊN MỤC

XEM
Trở lên trên