TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

Doanh nghiệp tìm cách tối ưu hóa quỹ đất

Doanh nghiệp tìm cách tối ưu hóa quỹ đất

Gần đây, không ít DN quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng của những mảnh đất đang có, nhằm tối ưu hóa quỹ đất.

Trong Nghị quyết ĐHCĐ của CTCP Hưng Đạo Container (HDO) ngày 30/3/2011 có một nội dung bổ sung ngành nghề kinh doanh đáng chú ý là: kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Theo Ban lãnh đạo HDO, nguyên nhân chủ yếu của việc bổ sung ngành nghề kinh doanh này là để Công ty tận dụng được quỹ đất hiện có.
 
Theo đó, HDO đang sở hữu 9.946 m2 và thuê dài hạn 50.000 m2 đất tại Bình Thắng, Dĩ An, Bình Dương, với chi phí đền bù giải phóng ban đầu (tính vào quyền sử dụng đất) là 2,499 tỷ đồng. Đến thời điểm hiện tại, Công ty đã khấu hao hơn 784 triệu đồng, giá trị còn lại là 1,715 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí thuê đất dài hạn mỗi năm là 22,418 triệu đồng đã được HDO trả một lần cho toàn bộ 30 năm.

Ngoài ra, HDO còn có các diện tích đất thuê dài hạn để làm depot container như hơn 10.080 m2 tại Đà Nẵng, 6.156 m2 tại Khánh Khòa, 3.000 m2 tại Khu công nghiệp Hà Nội - Đài Tư (Hà Nội).

Với quỹ đất như trên, đặc biệt là quỹ đất khá rẻ tại Bình Dương, dự kiến trong năm 2011, HDO sẽ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 9.946 m2, với mức giá 15 - 17 triệu đồng/m2 (mức giá đền bù giải tỏa của Nhà nước tại đây là 14,9 triệu đồng/m2). Việc tái cơ cấu quỹ đất nếu thành công sẽ giúp HDO có khoản lợi nhuận đột biến trong ngắn hạn. Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng thắt chặt, lãi suất cho vay cao như hiện tại, thì việc tái cơ cấu, chuyển quyền sử dụng đất này sẽ góp phần mang lại hiệu quả kinh tế cao cho DN.

Trên thực tế, một số DN đã biến "quỹ đất vàng" của mình thành vị thế quan trọng để chuyển đổi lĩnh vực kinh doanh. CTCP Cơ điện lạnh (REE) và CTCP Xuất nhập khẩu Tổng hợp 1 (TH1) có thể coi là 2 DN niêm yết đi đầu trong việc tận dụng quỹ đất, chuyển đổi mục đích sử dụng để phát triển sang lĩnh vực kinh doanh mới. Các dự án trong vòng 3 - 4 năm gần đây của cả REE và TH1 đều đã và đang mang lại hiệu quả đầu tư lớn. Trong cuộc họp ĐHCĐ năm 2011, bà Nguyễn Thị Mai Thanh, Chủ tịch HĐQT REE cho biết, với suất đầu tư thấp hơn do tận dụng được quỹ đất vốn có nên dự án kinh doanh văn phòng của REE có tiềm năng lợi nhuận lớn hơn hẳn, dù ở thị trường văn phòng cho thuê tại TP. HCM, người thuê vẫn chiếm thế thượng phong.

Không định hướng chuyển sang kinh doanh bất động sản như REE và TH1, CTCP Cao su Sao Vàng (SRC) và CTCP Bánh kẹo Hải Hà (HHC) quyết định tận dụng quỹ đất lớn, vị trí đẹp để chuyển đổi mục đích kinh doanh. Với 6,2 héc-ta đất tại 231 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội mà SRC đang sử dụng làm nhà máy sản xuất, khi chuyển đổi mục đích sử dụng thành dự án bất động sản, chi phí tăng thêm của Công ty là toàn bộ tiền di dời nhà máy, xây dựng lại văn phòng, nhà xưởng. Theo báo cáo tài chính năm 2010 của SRC, toàn bộ giá trị nhà cửa, máy móc của Công ty (không chỉ tại 231 Nguyễn Trãi, mà cả các địa điểm khác) trị giá có 90 tỷ đồng, đã khấu hao quá nửa, hiện chỉ còn giá trị hơn 36 tỷ đồng. Trong khi đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ giúp cho SRC thu được một khoản lợi không nhỏ do tận dụng được vị trí thương mại của lô đất

Tương tự như SRC, Nghị quyết ĐHCĐ được thông qua ngày 26/3/2011 của HHC đã đưa kế hoạch thành lập một pháp nhân mới để triển khai dự án và khai thác sử dụng tại 25 Trương Định, Hà Nội, vốn là diện tích nhà máy sản xuất bánh kẹo hiện tại.

Trong cả hai trường hợp của SRC và HHC, việc di dời nhà máy về cơ bản không gây ảnh hưởng nhiều đến hoạt động sản xuất - kinh doanh, nhưng có cơ hội mang lại hiệu quả kinh tế cao, ít nhất là trong ngắn hạn (nếu DN nhượng lại quyền sử dụng đất) hoặc dài hạn hơn nếu kinh doanh với mục đích khác.

Việc tái cơ cấu quỹ đất, chuyển đổi mục đích sử dụng nhằm tối ưu hóa lợi thế thương mại của tài sản đang sở hữu chưa phát triển thành một trào lưu trong các DN niêm yết. Tuy nhiên, nhiều đơn vị khác sở hữu quỹ đất đẹp hoặc có giá trị thị trường lớn hơn nhiều so với định giá ban đầu như Dệt may Thành Công, Sài Gòn Hotel, Dược Hà Tây, Bê tông Xuân Mai… rất có thể sẽ là những DN tiếp nối xu hướng trên.

Năm 2006 - 2007, nhiều NĐT chấp nhận trả giá cao để sở hữu cổ phiếu của Dệt may Thành Công vì kỳ vọng một sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng không thành. Trong bối cảnh tiếng nói của NĐT ngày càng trở về đúng cương vị người làm chủ như hiện tại, cộng thêm giá bất động sản tăng cao, thì việc tối ưu hoá quỹ đất như trên rất có thể sẽ được nhiều DN thực hiện trong thời gian tới.

Theo Bùi Sưởng
ĐTCK

duchai