15 câu hỏi chất vấn T.S Alan Phan về bất động sản
Chính phủ làm gì để người dân không mất tiền? Ai là người mất tiền? Địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?...hàng loạt câu hỏi "xoáy" đang chờ T.S Alan Phan giải thích.
- 27-03-2013Để bất động sản “rơi tự do”?
- 27-03-2013Chính người dân sẽ bị mất tiền
Hôm nay, 27/3, Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội đã chính thức có công văn gửi TS Alan Phan - nguyên Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa, thể hiện quan điểm không đồng tình với một số bài viết “Nên để thị trường BĐS rơi tự do” và các bài “Hãy để chúng chết đi”, “Thị trường sẽ cứu chúng ta”.
Xin được trích dẫn 15 câu hỏi trong công văn này dưới đây:
1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng
“chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người
dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải
làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?
2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền,
thậm chí là rất nhiều tiền nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không
thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người
mất tiền?
3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần
trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là doanh
nghiệp kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp
BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất,
ai sẽ là người mất tiền?
4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm
thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng
mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS
giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa
mới bằng giá thành xây dựng?
5. Theo đánh giá của ông, giá bất động sản tại Việt Nam được hình thành từ
những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định
đó?
6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần
lớn người dân Việt Nam. Song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS,
hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị
cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của
người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù
hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà
phải tương xứng?
7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải
cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?
8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay
là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và
tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng
ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?
9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam, có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản
xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị
trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản
lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì
sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như
gia đình họ sẽ ra sao?
10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có
tiềm lực tài chính manh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà
ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của
Ông nếu Ông làm được việc này.
11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là
Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị
khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường
BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp
thế giới?
12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng
cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt
qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội
phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường
đó?
13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư
ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt
bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát
nào, thưa ông?
14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường
Mỹ và Trung Quốc. Nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay
chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?
15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội
rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị
trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự Hội thảo này với
vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong
nước hay không?
Phạm An