Áp dụng Thông tư 03: Thị trường căn hộ sẽ “có biến”?

Với việc ban hành Thông tư 03 về việc chỉnh sửa, bổ sung về cách tính diện tích căn hộ thay Thông tư 16 mới đây của Bộ Xây dựng, có hiệu lực từ 8/4/2014, theo đó, thì cách tính diện tích căn hộ được áp dụng duy nhất là theo “Thông Thủy”.

Trước đây, do Thông tư 16 hướng dẫn 2 cách tính diện tích căn hộ là theo “Tim Tường” hoặc “Thông Thủy”, tuy nhiên, hầu hết các chủ dự án chung cư đều áp dụng cách tính theo “Tim Tường” (bao gồm diện tích cả cột và hộp kỹ thuật) vào giá bán căn hộ. Đến nay, cách tính này đã gây ra nhiều khiếu nại, khiếu kiện vì người mua nhà cho rằng họ đang bị thiệt vì phải trả tiền cho chủ đầu tư phần diện tích cột và hộp kỹ thuật trong căn hộ mà mình không được sử dụng. Còn phía chủ dự án thì cho rằng, trong Hợp đồng mua bán đã quy định rõ giá bán theo cách tính diện tích “tim tường” nên đơn giá bán căn hộ trên m2 sàn giảm hơn so với cách tính theo “Thông Thủy”.

Thiệt hại đẩy về doanh nghiệp?

Đến nay, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03 để làm minh bạch cách tính diện tích căn hộ theo phương án duy nhất là theo “Thông Thủy”. Theo nhiều chuyên gia trong ngành thì việc đưa ra cách tính này sẽ lại gây ra nhiều xáo trộn trên thị trường căn hộ chung cư về giá bán, diện tích căn hộ,…

Theo tính toán, mỗi một căn hộ thông thường thì diện tích cột và hộp kỹ thuật chiếm khoảng 5-7% diện tích căn hộ, có những căn hộ cao cấp diện tích lớn có thể chiếm tới 10%. Chẳng hạn như tại chung cư Keangnam, người dân tính toán có căn hộ cột và hộp chiếm tới 10m2, nếu tính giá bán thời đó là 3.000 USD/m2 thì họ thiệt hại khoảng 600 triệu đồng mỗi căn.

Nhiều người cho rằng, nếu cách tính căn hộ theo Thông tư 03, diện tích căn hộ sẽ không bao gồm cột, hộp, tường ngăn, thì phần thiệt hại sẽ được đẩy về phía doanh nghiệp. Điều này chỉ xảy ra khi cơ quan quản lý có hướng dẫn cụ thể và buộc chủ đầu tư phải “giữ nguyên” đơn giá bán căn hộ như cách tính “tim tường”.

Đơn giá bán trên m2 sàn căn hộ sẽ tăng

Tuy nhiên, qua trao đổi với một số chủ đầu tư dự án thì họ sẽ thay đổi đơn giá bán trên m2 sàn căn hộ khi ký Hợp đồng mua bán với khách hàng sau ngày 8/4/2014, còn trường hợp người mua nhà ký Hợp đồng mua bán trước ngày 8/4/2014 thì vẫn giữ nguyên đơn giá cũ và cách tính diện tích như cũ.

Theo ghi nhận tại một số dự án chung cư đang bán trên thị trường, đa phần các chủ đầu tư dự án này đều cho rằng, với giá bán căn hộ hiện nay thì họ gần như lãi rất ít, thậm chí có thể lỗ. Việc điều chỉnh diện tích căn hộ theo Thông tư 03 chủ đầu tư có khả năng sẽ lỗ, do vậy, họ sẽ phải điều chỉnh đơn giá bán căn hộ trên m2 sàn tăng khoảng trên dưới 10% để phù hợp với quy định mới, tuy nhiên, tổng giá trị căn hộ không thay đổi.

Để hình dung về vấn đề này chúng tôi đưa ra ví dụ cụ thể áp dụng cho căn hộ diện tích 100m2 (tính diện tích theo tim tường theo quy định Thông tư 16), giá bán 20 triệu đồng/m2. Tổng giá trị căn hộ 2 tỷ đồng.

Nếu áp dụng thông tư 03 (mới) thì theo tính toán của giới đầu tư trung bình diện tích cột và hộp kỹ thuật chiếm khoảng 10% tổng diện tích (căn hộ cao cấp), như vậy, những Hợp đồng chủ đầu tư ký với khách hàng sau 8/4 (ngày Thông tư 03 có hiệu lực) thì diện tích căn hộ 100m2 này được điều chỉnh xuống còn khoảng 90m2 (ghi trong hợp đồng), nhưng chủ đầu tư vẫn giữ nguyên giá bán căn hộ là 2 tỷ đồng.

Điều này dẫn đến đơn giá tính trên m2 của căn hộ 100m2 sẽ thay đổi là 22,2 triệu đồng/m2 (2 tỷ đồng/90m2). Việc điều chỉnh này có thể sẽ dẫn tới một số vấn đề làm phức tạp thêm tình hình giao dịch trên thị trường căn hộ trong tương lai.

Kiều Thuật