TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

Bất động sản 2012: Một năm đầy bi ai

28-12-2012 - 08:04 AM | Thị trường

Bất động sản 2012: Một năm đầy bi ai

Bức tranh đầy màu tối của thị trường nhà đất năm 2012 sắp đi qua, khép lại 1 năm đầy sóng gió với cả khách hàng và chủ đầu tư.

Cùng Cafef Land điểm lại những dự kiện BĐS đáng quan tâm trong 12 tháng qua.

1. Xu hướng bán tháo, bán giảm giá bất động sản

Cung – cầu lệch nhau, áp lực trả nợ ngân hàng, thị trường yếu về thanh khoản,…là những yếu tố chính khiến xu hướng bán tháo, bán giảm giá, chiết khấu lớn trên thị trường bất động sản diễn ra sôi động trong năm 2012.

Phân khúc căn hộ đã mất giá khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2011. Điển hình là Dự án Eurowindow Multicomplex giảm 35%, Tòa nhà CT3 dự án The Pride giảm 30%, Dự án Unimax Hà Đông giảm hơn 30%.

Nguồn CBRE

Giá đất biệt thự, liền kề cũng giảm khá mạnh khoảng 30% so với năm ngoái. Giá biệt thự Khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch giảm 50% còn 25-18 triệu đồng/m2, biệt thự khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 giảm 40% xuống 27-32 triệu đồng/m2.

Theo dự đoán của nhiều chuyên gia, xu hướng giảm giá, cắt lỗ sẽ còn tiếp diễn trong năm 2013.

2. Tràn lan dự án bỏ hoang

Vốn bị siết, thị trường giao dịch èo uột, hàng loạt công trình nhà ở tại Hà Nội dở dang, có những dự án vốn đầu tư tỷ USD trở thành bãi đất hoang nhiều năm qua.. Một số chủ đầu tư đã phải quyết định dừng dự án chờ thời cơ mới.

Không chỉ những dự án vốn đầu tư nội có tiến độ “rùa bò” mà ngay cả những “ông lớn” từng làm mây làm gió trên thị trường một thời như dự án Parkcity (Lê Trọng Tấn, Hà Đông), dự  án Splendora (Hoài Đức), dự án Gamuda (Yên Sở, Hoàng Mai), Booyoung Vina (Hà Đông)...cũng chỉ là bãi đất hoang sau nhiều năm được cấp giấy phép.

Mới đây, Hà Nội đã có động thái mạnh tay khi ra quyết định chỉ đạo các đơn vị chức năng tiến hành thu hồi đất dự án của hàng loạt doanh nghiệp với tổng diện tích lên tới 8,2 triệu m2. Lý do thu hồi, theo thành phố, phần lớn vẫn là do đất đã giao quá lâu nhưng chủ đầu tư không triển khai dự án, một số khác là vi phạm pháp luật về đất đai.

3. Khiếu kiện bùng phát

Hàng loạt dự án chậm tiến độ, thậm chí đình trệ trong một thời gian dài là nguyên nhân bùng phát tranh chấp, kiện cáo giữa chủ đầu tư và khách hàng trong suốt năm qua.

Vụ kiện đình đám nhất năm 2012 phải kể đến vụ khách hàng dự án Hanoi Time Tower đòi lại tiền góp vốn. Sau đó đến vụ khách hàng dự án The Pride (quận Hà Đông) biểu tình phản đối việc phải đóng thêm 10% giá trị căn hộ. Mới đây, khách hàng đã kéo đến chủ đầu tư Splendora Bắc An Khánh căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư giảm 20% giá nhà.

Còn hàng loạt các vụ việc tranh chấp “lình xình” giữa chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án chậm tiến độ đang xảy ra như  52 Lĩnh Nam- Hoàng Mai - Hà Nội, chung cư 34 Cầu Diễn, Usilk City, căn hộ CT3 Trung Văn…  cho thấy bức tranh phức tạp của thị trường BĐS thời suy thoái, từ tranh chấp về hợp đồng góp vốn, khách hàng kiện cáo đòi rút vốn, đến chậm tiến độ, thu tiền của khách hàng không xây dựng dự án…

4. Xử lý hàng tồn kho, kích cầu thị trường

Báo cáo của 58/63 địa phương cho thấy hiện tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1,89 triệu m2 đất nền, 64.847 m2 văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là 52.542 tỷ đồng. Theo nhiều chuyên gia, phải mất từ 5-7 năm mới tiêu thụ hết đống hàng tồn kho này.

Nhiều kiến nghị, đề xuất được đưa ra nhằm giảm lượng hàng tồn kho BĐS như: Kiến nghị giảm thuế, ưu đãi thuế cho các DN đầu tư nhà xã hội tối đa 10% thuế TNDN, giảm 50% thuế VAT cho người mua nhà lần đầu,  điều chỉnh lại diện tích căn hộ, cho DN nộp thuế sử dụng đất theo tiến độ,…

Đề xuất Chính phủ xem xét mua lại một số công trình, bất động sản thế chấp vay ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được phục vụ mục đích an sinh xã hội, có chính sách khuyến khích các dự án nhà xã hội…

5. Nóng vấn đề xử lý nợ xấu BĐS

Theo số liệu của NHNN tính đến 31/10/2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207,6 nghìn tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Trong đó, nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28.000 tỷ đồng. Trong nửa cuối của năm 2012, rất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, xử lý hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu đang được các bộ ngành trình Chính phủ, Quốc hội xem xét thông qua.

Nợ xấu BĐS leo thang


Thứ nhất, lập công ty quản lý tài sản thuộc NHNN (VAMC): Công ty này có mục đích xử lý nợ xấu bằng các công cụ đặc biệt, lành mạnh hóa tài chính và giảm rủi ro cho các TCTD, DN, tối đa hóa giá trị thu hồi nợ.

Thứ hai, TCTD chủ động xử lý nợ xấu: Như cơ cấu lại nợ, tiếp tục hỗ trợ vốn để khách hàng phục hồi, sử dụng dự phòng rủi ro để xử lý nợ, bán nợ xấu cho công ty mua bán nợ (DATC)…

6. Tín dụng BĐS mở, thị trường vẫn “đóng băng”

Chính phủ đã bắt đầu nới lỏng cho vay đối với lĩnh vực BĐS từ tháng 4/2012 bằng một loạt những chính sách “cởi trói” cho BĐS như hạ lãi suất huy động xuống 12%/năm từ  tháng 4/2012 và đến nay còn 9%/năm. Tín dụng được mở với mọi loại hình không chỉ cho vay nhà để ở mà còn vay để mua bán, nhà để đầu tư, mở cho vay xây dựng BĐS để bán. Các ngân hàng thương mại tung ra nhiều gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà…

Tuy nhiên, với những giải pháp đó thị trường vẫn chìm trong xu thế giảm giá, thanh khoản thị trường thấp. Tình trạng trầm lắng vẫn kéo dài trong nhiều tháng qua. Nguyên nhân chính là do DN kinh doanh bất động sản vẫn không vay được tín dụng mới do vấp phải “điều kiện vay”, gần như tín dụng vẫn “đóng” với DN.

7. Luật đất đai (sửa đổi) lên bàn Nghị sự

Sau 10 năm thực thi Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập dẫn đến nhiều bức xúc trong xã hội. Trong đó nổi cộm là vấn đề đền bù, GPMB, tái định cư…Tháng 11/2012 Quốc hội đã có phiên thảo luận về những ý kiến đóng góp nhằm sửa đổi Luật đất đai 2003 dự kiến Quốc hội thông qua và giữa 2013.

Điểm mới của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi là “Nhà nước sẽ chủ động đứng ra thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch sau đó sẽ giao đất, cho thuê đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.”

Giá đất đền bù tiếp tục được thảo luận với quan điểm thay cụm từ “sát với giá thị trường” bằng “phù hợp với giá thị trường”.

Hạn mức giao đất nông nghiệp được đề cập trong Dự thảo là 50 năm.

8. FDI đổ vào BĐS tăng gấp hai lần năm 2011

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 11/2012, tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD đạt 60,4% so với cùng kỳ năm trước, vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào BĐS đạt 1,84 tỷ USD, con số này năm 2011 chưa đầy 1 tỷ USD.

Tuy nhiên, chỉ tính riêng dự án khu đô thị Tokyu Bình Dương do nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư tại Bình Dương đã có tổng vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỷ USD.


So với những năm trước đây, trong 2 năm qua số vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt thấp nhất trong 5 năm qua. Trong giai đoạn từ 2007 – 2010, số vốn FDI luôn đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là năm 2008 vốn FDI ồ ạt đăng ký vào bất động sản với con số lên tới khoảng 23 tỷ USD.

9. M&A bất động sản: Ồ ạt bán dự án

Áp lực tài chính, áp lực nợ đến hạn, tái cơ cấu danh mực đầu tư,…khiến nhiều DN phải bán dự án bất động sản, chuyển nhượng cho đối tác khác. Rất nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án BĐS “đình đám” đã diễn ra. 

11 thương vụ nổi bất năm 2012

STT

Dự án

Bên bán

Bên mua

Giá trị

1

Võ Đình (Cheery2)

Công ty Võ Đình

Hoàng Quân

N/A

2

Hóc Môn Plaza (Cheery3)

Cty Hóc Môn

Hoàng Quân

N/A

3

Babylon Residence (Cheery4)

Nhà Đạt Gia

Hoàng Quân

N/A

4

Thiên Lộc (Sunview3)

Thiên Lộc

C.T Group + Đất Xanh

14,4 triệu USD

5

Gia Phú (Sunview5)

Gia Phú

Đất Xanh

250 tỷ

6

Golf Củ Chi

G.S Củ Chi

C.T Group

24 triệu USD

7

Novtel Phan Thiết

Indochina Capital

Vina Properties Development Group

N/A

8

Dự án quận 6

Satra

Ayala

30 triệu USD

9

Tòa văn phòng Crown Plaza

Trần Hồng Quân

Viettel

N/A

10

Saigon Tower

Liên doanh Saigon Tower

Hong Kong Chiap Hua.

N/A

11

Daewoo Hotel

Daewoo

Hanel

100 triệu USD

Ban biên tập Cafef Land

ngatt

CÙNG CHUYÊN MỤC

XEM
Trở lên trên