TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

BĐS thương mại đang chịu áp lực lớn

10-01-2013 - 13:36 PM | Thị trường

BĐS thương mại đang chịu áp lực lớn

Thị trường bất động sản thương mại như mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê đang phải đối diện với một thách lớn từ nguồn cung dư thừa, và khủng hoảng kinh tế.

Mặt bằng bán lẻ “ế” ẩm

Là thị trường được xếp hạng hấp dẫn nhất nhì khu vực và thế giới trong vài năm trở lại đây, nhưng đến nay ngành bán lẻ Việt Nam vắng bóng trong bảng xếp hạng của các tổ chức quốc tế, không còn nằm trong danh sách TOP 30.

Sự “huy hoàng” của bán lẻ Việt Nam được tô đậm bằng những con số tăng trưởng rất ấn tượng trong giai đoạn 2007-2011 luôn ở mức cao trên 20%, năm 2012 ước tính chỉ tăng 16%. Đánh giá là một trong những địa điểm tiềm năng của khu vực Châu Á TBD, các dự án đầu tư xây dựng mặt bằng bán lẻ “bùng nổ” từ đó, đặc biệt là ở hai thành phố lớn, các dự án quy mô lớn (megamall) đã xuất hiện.

Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã tác động mạnh đến ngành bán lẻ trong nước cũng như thế giới, khiến thị trường này suy giảm nhanh chóng. Các dự án TTTM hiện tại, sang trọng với giá thuê “cắt cổ” ở VN mới xây dựng xong vì thế mà luôn vắng bóng khách thuê như Hàng Da Galleria, Grand Plaza, Parkson Flamington,…hiện Grand Plaza đang đóng cửa để nâng cấp, còn Hàng Da Galleria tỷ lệ lấp đầy chỉ 20%.

Trong khi đó, một áp lực lớn sẽ đè nặng lên thị trường mặt bằng bán lẻ trong thời gian tới chính là một nguồn cung mới rất lớn, sẽ tạo nên áp lực cạnh tranh rất khốc liệt giữa các chủ cho thuê. Quý 3 năm 2013 thị trường HN sẽ chứng kiến một nguồn cung mặt bằng bán lẻ khổng lồ đến từ 2 dự án của Vingroup là Vincom Megamall Royal City và Times City với mỗi dự án khoảng 230.000m2 sàn, gấp đôi tổng nguồn cung hiện tại.

Mặc dù có áp lực lớn về nguồn cung tương lai nhưng hiện tại giá thuê mặt bằng bán lẻ theo báo cáo của CBRE vẫn ở mức khá cao, chỉ giảm nhẹ so với năm 2011. Cụ thể giá thuê trung bình ở khu trung tâm dao động từ 73-145 USD/m2/tháng, ngoài trung tâm từ 24-60 USD/m2/tháng, mức giảm nhẹ khoảng 2-3%.

Báo cáo nghiên cứu CBRE năm 2012 cho thấy, một vài dự án khu trung tâm HN đang gặp khó khăn do khách thuê đóng cửa, khách thuê đóng cửa nhiều hơn là mở cửa, và các dự án ngoài trung tâm đang giảm mạnh giá thuê để giữ chân khách hàng.

Cũng tương tự như HN, TP.HCM cũng đang gặp phải áp lực lớn từ phía cung mới của mặt bằng bán lẻ. Theo dự báo mới đây của Knight Frank, trong tương lai dự kiến sẽ có khoảng 1,4 triệu m2 diện tích bán lẻ sẽ tham gia vào thị trường. Một số dự án bán lẻ đáng chú ý sắp đi vào hoạt động như Pico Plaza, quận Tân Bình; Times Square, Quận 1…

Hiện tại tổng diện tích bán lẻ tại TP.HCM đạt khoảng hơn 780.000m2 bao gồm khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại, trung tâm mua sắm, siêu thị và trung tâm bán sỉ. Nguồn cung bán lẻ hiện nay đã tăng khoảng 11% so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ.

Văn phòng: 10 năm mới tiêu thụ hết

Theo CBRE, trong năm 2012, thị trường Văn phòng Hà Nội tiếp tục đón nhận nguồn cung bổ sung lớn, mặc dù với tốc độ chậm hơn năm ngoái. Thêm 106.500 m2 diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường, giảm một nửa so với năm 2011. Diện tích thực thuê mới đạt 91.000m2 cao nhất trong 8 năm qua, chủ yếu từ 2 dự án lớn là Keangnam và IPH.

Hiện tại số m2 tồn kho chưa cho thuê được là 183.000m2, dự đoán 2013 nguồn cung mới bổ sung thêm khoảng 435.000m2, năm 2014 là 190.000m2 và 2015 là 260.000m2. Cộng tổng số nguồn cung mới này thị trường sẽ có trên 1 triệu m2 sàn từ nay đến 2015.

Trong trường hợp không có dự án mới nào được phát triển từ này đến 2015, các chủ dự án giữ đúng kế hoạch đầu tư của mình ở các dự án đã công bố tới 2015, thì phải mất 10 năm mới có thể lấp đầy hết số lượng nguồn cung văn phòng rất lớn này.

Thị phần nguồn cung văn phòng lớn nhất là khu phía Tây 50%, tiếp theo là khu vực Đống Đa-Ba Đình (40%) và các khu vưc khác (9%).

Theo CBRE, năm 2012 mặc dù giá chào thuê văn phòng giảm nhưng các chủ dự án ưu tiên cho việc tăng tỷ lệ lấp đầy tòa nhà. Khu vực phía Tây có mức giảm mạnh nhất khoảng 18% trong quý 2/2012. Do phải đối mặt với tỷ lệ trống tăng nên nhiều tòa khu trung tâm cũng giảm giá thuê khoảng 10%.

Năm 2013, dự báo nguồn cung khá dồi dào và giá thuê tiếp tục giảm, vì vậy khách thuê sẽ vẫn có ưu thế hơn khi đàm phán các hợp đồng thuê. Ngành Dược phẩm, Luật, Điện tử Viễn thông và các ngành dịch vụ hỗ trợ khác được dự đoán sẽ thay thế ngành Tài chính & Ngân hàng để trở thành nguồn khách thuê chủ yếu.

Ngoài ra, các thương vụ chuyển nhượng dự án văn phòng sẽ phổ biến hơn bởi các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tái cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình.

Kiều Thuật

thuatvk

CÙNG CHUYÊN MỤC
XEM