TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

Cần bao nhiêu năm để tiêu thụ hết căn hộ thừa?

14-01-2013 - 17:45 PM | Thị trường

Cần bao nhiêu năm để tiêu thụ hết căn hộ thừa?

Theo số liệu của CBRE, tổng số căn hộ cho đến thời điểm này chưa bán được tại Tp.HCM và Hà Nội khoảng gần 50.000 căn.

Quy hoạch thiếu kế hoạch, tín dụng tăng cao khiến đầu tư ồ ạt vào bất động sản theo phòng trào, giới đầu cơ đẩy giá,…là những yếu tố khiến cho thị trường bất động sản trở nên “nóng”, hái ra tiền trong những năm qua.

Đến nay, một hệ quả xấu đang tác động không nhỏ đến nền kinh tế đó là lượng dư thừa bất động sản lớn ở tất cả các loại bất động sản nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nợ xấu cao ở hệ thống các tổ chức tín dụng…Bên cạnh đó, còn đem lại nhiều hệ lụy liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như vật liệu xây dựng, mất việc làm, ngành nội thất,…

Thừa hàng chục nghìn căn nhà

Nợ xấu tại các tổ chức tín dụng hiện nay có tài sản đảm bảo là bất động sản và tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Ước tính con số này chiếm khoảng gần 60%, tương đương khoảng trên 132.000 ngàn tỷ đồng.

Trong khi số nợ xấu này đang được Chính phủ cũng như NHNN tìm cách để xử lý dần dần trong khoảng thời gian 5 năm, với giải pháp đang được đề cập đến là thành lập công ty quản lý tài sản (mua bán nợ xấu), thì trên thị trường, số tiền đang “nằm chết” trong bất động sản là không nhỏ.

Trong 4 năm qua kể từ khi thị trường BĐS Tp.HCM đi vào suy thoái, đến nay số lượng tồn kho ngày càng leo thang sau mỗi năm. Theo số liệu mà CBRE mới đây vừa đưa ra trong báo cáo nghiên cứu thị trường năm 2012, năm 2009 con số căn hộ chưa bán được ở mức khoảng 15.000 căn thì đến nay đã tăng lên gần gấp đôi xấp xỉ 28.000 căn.


Biến động thị trường căn hộ ở tại Tp.HCM không còn giảm giá “sốc” theo kiểu trực tiếp trên giá bán như một số dự án trước đây khoảng 30%-35%, mặc dù giá giảm ở tất cả các phân khúc nhưng lại đang hướng đến nhu cầu thực bằng các chính sách khuyến mãi, tặng quà, vé du lịch, vàng miếng hay chiết khấu nếu thanh toán trước hạn.

Cũng theo con số thống kê của CBRE ở Hà Nội hiện còn khoảng 20.500 căn hộ chưa bán. Theo giải thích của CBRE, lượng căn hộ tồn trên thị trường mà đơn vị này thống kê được là số căn hộ chủ đầu tư chào bán ra thị trường nhưng chưa tìm được người mua (không bao gồm lượng căn hộ mà do cá nhân nhỏ lẻ sở hữu và chào bán).


Số lượng căn hộ bán được thấp hơn nhiều so với nguồn cung trên thị trường

Như vậy, nếu tính trung bình giá trị trung bình của mỗi căn hộ khoảng 2 tỷ đồng/căn thì hiện ước tính có khoảng 100.000 tỷ đồng đang “nằm chết” ở bất động sản.

Con số này còn chưa tính đến lượng biệt thự, liền kề, sàn văn phòng, thương mại cũng đang còn dư thừa trên thị trường. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra con số về dư thừa nhà thấp tầng là 5.176 căn, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847m2 sàn văn phòng cho thuê,…có lẽ giá trị cũng phải vài chục ngàn tỷ.

Không dám chào bán mới

Lượng tồn bất động sản còn rất lớn trên thị trường từ những năm trước để lại, là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án mới phải dừng kế hoạch triển khai, hoặc “đắp chiếu” để đó, đặc biệt là ở phân khúc đang dư thừa lớn là trung và cao cấp.

Theo một Giám đốc công ty dịch vụ BĐS chuyên phân phối căn hộ trên thị trường HN, thì trong 2-3 năm tới chủ yếu là bán hàng “ế”, dự án mới có ra thị trường cũng chi đếm trên đầu ngón tay và là những dự án phân khúc giá rẻ. Với thị trường khó khăn như hiện nay thì không chủ đầu tư nào dám “làm dự án”.

Lượng căn hộ chào bán trong năm 2012 chỉ tương đương 2003

Kết quả nghiên cứu từ một số công ty tư vấn cũng đã cho thấy xu thế này khi lượng căn hộ chào bán mới trong quý 4 giảm rất mạnh so với các quý trước đó. Theo CBRE, năm 2012 lượng chào bán mới căn hộ giảm gần 73%, tại HN con số này cũng giảm khoảng 68%.

5 năm liệu có tiêu thụ hết?

Với thị trường như hiện nay, chỉ thanh khoản ở phân khúc căn hộ giá rẻ, đi kèm với đó là những dự án có tiến độ thi công đảm bảo, hoặc chỉ những dự án đang hoàn thiện hoặc hoàn thiện rồi thì mới bán được hàng. Người mua gần như đã mất niềm tin vào các dự án “trên giấy”, rất ít giao dịch ở loại căn hộ này.

Trong khi đó, theo tính toán phần lớn căn hộ thừa nằm ở phân khúc trung và cao cấp. Theo tính toán của CBRE, năm 2012 doanh số bán căn hộ giảm hơn một nửa so với 2011 và 2010 đạt khoảng 5000 căn. Nếu thị trường không có biến động lớn ở những năm tới, thì cần khoảng 4-5 năm thị trường mới có thể hấp thụ hết số lượng chưa bán được hiện nay.

Còn theo Savills tỷ lệ hấp thụ trung bình ở thị trường HN chỉ đạt 4% tiếp tục giảm so với quý trước đó. Như vậy, xu hướng chào bán nhiều nhưng bán thành công thấp khiến số lượng tồn kho căn hộ vẫn tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, một nguồn cung mới còn tiềm tàng trong vài năm tới từ những dự án đang có kế hoạch triển khai cũng là một áp lực lớn đối với mảng thị trường này.


Dự báo khoảng 5 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn hiện tại, nhưng vẫn còn đó hàng trăm nghìn căn từ trên 100 dự án có kế hoạch đầu tư trong giai đoạn 2013-2016. Savills ước tính ở Tp.HCM khoảng 54.300 căn, tổng nguồn cung tương lai HN khoảng 60.100 căn từ 110 dự án tương lai.

Với những áp lực từ khoảng 50.000 căn hộ dư thừa, cộng thêm đó khoảng trên 100.000 căn ra thị trường ở những năm tới, có lẽ 5 năm nữa thị trường BĐS cũng khó có thể tiêu thụ hết được hàng tồn kho.

Kiều Thuật

thuatvk

CÙNG CHUYÊN MỤC
XEM