Căn hộ cao cấp: Niêm yết giá bằng VND điều chỉnh theo biến động tỷ giá USD

Thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản cao cấp lâu nay đã dùng đồng USD để làm cơ sở thanh toán đã trở nên phổ biến trên thị trường, khách hàng đã trở nên quen thuộc khi thanh toán bằng USD. Vô hình chung điều đó đã vi phạm pháp luật về quản lý ngoại hối.

Khi tỷ giá có sự biến động mạnh, đặc biết khi Nhà nước điều chỉnh  tỷ giá như hồi tháng 2 vừa qua tăng 9,3%, lúc này người mua căn hộ bằng USD sẽ bị thiệt thòi. Ngày 11/9/2010 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành văn bản số 6852/NHNN –TT tăng cường kiểm tra hành vi niêm yết giá bằng ngoại tệ của các chủ kinh doanh bất động sản, không những vi phạm pháp luật mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Để tránh quy định này, nhiều chủ đầu tư đã “lách” bằng cách quy định trong Hợp đồng hình thức phổ biến, đó là, tổng giá trị vốn góp được niêm yết bằng đồng VND với tỷ giá ngoại tệ tại thời điểm thanh toán. Trong trường hợp, tỷ giá ngoại tệ vào ngày góp vốn tính theo tỷ giá ngoại tệ (tỷ giá bán) vào ngày thực góp thay đổi so với Tỷ giá (Tỷ lệ thay đổi), Tỷ lệ lệ thay đổi này sẽ nhân với số tiền bằng Đô La Mỹ của đợt góp vốn đó tính theo Tỷ giá và được quy đổi sang đồng VND để thực góp. Bên góp vốn đã được giải thích hệ quả của quy định này, và tự nguyện chấp thuận tuân thủ quy định này khi Ký kết Hợp đồng.

Trên thực tế hiện nay, các dự án nhà ở cao cấp thường lấy đồng USD để làm cơ sở thanh toán cho Hợp đồng mua bán. Mặc dù, trong Hợp đồng ký kết được niêm yết giá bán bằng đồng USD. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư lại quy định thay đổi mức thanh toán bằng đồng VND dựa trên cơ sở đồng USD để tham chiếu giá bán căn hộ.

Điều này cho thấy bản chất của hình thức này là nhằm tránh né việc cấm niêm yết và giao dịch bằng USD. Tuy nhiên, để bảo toàn vốn và giữ giá căn hộ khi có biến động về tỷ giá, chủ đầu tư vẫn quy định thay đổi các khoản thanh toán các đợt tiếp theo bằng đồng VND những lại quy đổi theo tỷ giá hiện hành. Như vậy, bản chất của khách mua vẫn phải chịu thiết thòi khi có sự thay đổi về tỷ giá, không khác nhiều so với việc mua bán bằng USD.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Chủ đầu tư bắt buộc phải niêm yết sản phẩm bằng VND, nhưng có quyền thay đổi giá. Vấn đề là do hiện nay thị trường nhà ở tại Hà Nội là thị trường của người bán, nên người bán quy định như thế nào thì người mua phải theo. Khi nào thị trường Hà Nội giống với thị trường miền Nam, nguồn cung căn hộ dồi dào, người mua có quá nhiều lựa chọn thì việc đặt điều kiện sẽ thuộc về người mua

Do vậy, chủ đầu tư hiện nay thường lách luật bằng việc là Hợp đồng vẫn ký bằng tiền Việt, nhưng  chủ đầu tư vẫn có sự thỏa thuận với người mua theo điều chỉnh của việc biến đổi tỷ giá. Điều này lại thuộc về giao dịch dân sự

Điều này người mua phải ý thức được quyền của mình, phải biết đàm phán. Nói chung mua bán nhà cửa là một tài sản lớn, tính pháp lý phức tạp cho nên phải có tư vấn thông qua các tổ chức trung gian như sàn giao dịch, các nhà môi giới sẽ đảm bảo được các điều kiện tốt hơn cho khách hàng, cho nên tự người dân phải biết đàm phán, tham khảo kỹ càng thông tin,…trước khi ra quyết định.

Còn ông Nathan Cumberlidge, Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê văn phòng của CBRE cho rằng, việc sử dụng tiền USD để tham chiếu cũng như niêm yết trên thị trường bất động sản đã trở thành một thói quen. Trước khi ký Hợp đồng khách hàng nên đưa ra các đề nghị về điều khoản của việc biến động tỷ giá, chỉ được phép điều chỉnh trong phạm vi tỷ giá biến động nhất định.

Ngoài ra, trong bối cảnh lạm phát cao, tỷ giá biến đổi mạnh, hiện đã xuất hiện xu hướng bán nhà theo chỉ số CPI. Điển hình là trường hợp căn hộ Rừng Cọ Khu đô thị Eco Park, chủ đầu tư mới đây trong đợt bán hàng căn hộ này vào giữa tháng 3 vưa qua đưa ra chính sách điều chỉnh giá bán theo biến động của CPI tại thời điểm thanh toán do GSO công bố.

Điều khác biệt với nhiều chủ đầu tư khác là Vihajico đã quyết định không niêm yết giá bán bằng USD hay dùng USD để tham chiếu như một số chủ đầu tư khác, mà thực hiện niêm yết và thanh toán 100% theo VND. Thay vào đó, là đưa ra phương pháp điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá tiêu dùng của cả nước (CPI).  Nghĩa là, giá bán căn hộ là giá được xác định tại thời điểm đăng ký mua với bên bán. Giá thanh toán theo từng đợt sẽ được điều chỉnh theo biến động của của chỉ số CPI do GSO công bố tại thời điểm thanh toán.

Kiều Thuật