Có nên cho người nước ngoài mua nhà không hạn chế?

Bàn về những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay nhiều giải pháp mới chỉ dừng lại ở phân khúc bình dân, trong khi phân khúc bất động sản này từ trước đến nay luôn có tính thanh khoản cao, và nguồn cung chỉ chiếm phần nhỏ trong tổng nguồn cung của thị trường.

Loại bất động sản trung và cao cấp mới là mối đe dọa lớn cho thị trường hiện nay với lượng tồn kho cao, chiếm phần lớn trong nợ xấu của hệ thống ngân hàng lại chưa có được nhiều biện pháp hỗ trợ. Do đó, một trong những giải pháp tổng thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường, mới đây tại buổi họp thường kỳ của Chính phủ tháng 3/2013 đã nhắc đến chủ trương cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.

Thí điểm cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam chưa hiệu quả

Chủ trương cho người nước ngoài mua nhà ở không phải là quá mới mẻ, và nó đã được cụ thể hóa ngay tại Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội ngày 3/6/2008 về Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Tuy nhiên, thể chế, cơ chế để cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam còn rất nhiều hạn chế, và còn bó hẹp nhiều điều kiện khắt khe. Do đó, điều này đã dẫn đến mảng thị trường này không được đối tượng người nước ngoài quan tâm, mà thị trường chủ yếu vẫn là mảng thuê và cho thuê nhà ở.

Một con số thống kê sơ bộ từ Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho thấy, đến đầu năm 2013 cả nước có chưa tới 500 trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam.

Đây là một con số còn quá khiêm tốn so với những bất động sản cao cấp được đầu tư, phát triển ồ ạt tại Tp.HCM và Hà Nội trong vòng 5 năm qua, cũng kể từ khi chủ trương cho người nước ngoài mua nhà được thực thi.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, chỉ riêng ở thị trường Hà Nội cho đến nay có tổng nguồn cung căn hộ cỡ khoảng 120.000 căn, còn tại Tp.HCM theo Savills thống kê con số nguồn cung căn hộ để bán cũng phải lên đến 85.300 căn từ 285 dự án.

Theo con số ước tính của Savills ở phân khúc bình dân chỉ chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung. Như vậy, số căn hộ còn lại là trung và cao cấp. Cùng theo những đơn vị này, lượng tồn kho căn hộ (những căn hộ chủ đầu tư chưa bán được) ở HN lên tới 26.000 căn, và Tp.HCM cũng phải trên 20.000 căn.

Với lượng căn hộ cao cấp lớn như vậy, trong khi chỉ có 500 trường hợp người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở là một con số không hề có ý nghĩa gì với thị trường, trong khi đó số người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại VN lên tới 80.000 người.

Tại sao người nước ngoài sở hữu BĐS ở Việt Nam còn quá khiêm tốn?

Có lẽ nhu cầu nhà ở của người nước ngoài tại VN khá lơn khi nhìn vào con số trên, tuy nhiên, để sở hữu bất động sản ở Việt nam đối với họ lại là một “thách thức” lớn, điều này do quy định còn quá ngặt nghèo, cũng như nhiều yếu tố khác.

Theo đại diện của CBRE cho rằng, tính sở hữu và chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam đối với người nước ngoài còn hạn chế. Bên cạnh đó, người nước ngoài khi mua căn hộ ở VN không được cho thuê lại căn hộ đó. Ngoài ra, giá bất động sản còn quá cao so với giá trị thực.

Đó là những yếu tố chính khiến người nước ngoài chưa quan tâm đến việc mua nhà tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, theo Nghị quyết 19 chỉ có 5 đối tượng được mua và sở hữu nhà đó là cá nhân có đầu tư trực tiếp vào VN (doanh nghiệp FDI thuê chức danh quản lý); Cá nhân có công được chủ tịch nước tặng Huân chương và có đóng góp cho VN do Thủ tướng quyết định; Cá nhân kết hôn với người VN; Cá nhân có có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Tổ chức duy nhất là doanh nghiệp FDI ngoài lĩnh vực BĐS có nhu cầu nhà ở cho CBNV người nước ngoại tại DN đó.

Điều này cho thấy, đối tượng được mua và sở hữu cũng còn hạn chế, bên cạnh đó điều kiện để cá nhân mua nhà cũng phải cư trú ở VN trên 1 năm, và điều kiện sở hữu tối đa cũng chỉ 50 năm.

Có nên cho người nước ngoài mua nhà không hạn chế?

Chính phủ đã có chủ trương cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại VN, tuy nhiên, còn nhiều ý kiến lo ngại khi mở kênh này. Theo Luật sư Trần Vũ Hải, cần coi việc người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam là xuất khẩu tại chỗ. Nhiều nước đã có chính sách thu hút người mua bất động sản từ nước ngoài, người Việt Nam cư trú tại Việt Nam cũng đầu tư mua bất động sản ngày càng nhiều (như ở Singapore, Malaysia, Mỹ, Thái Lan…).

“Trước mắt cần cho phép người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài mua không hạn chế những căn hộ cao cấp (có giá từ 100.000 USD trở lên) với thủ tục đơn giản hơn.

Hiện lượng tồn kho căn hộ cao cấp rất lớn, không thể giải quyết được theo gói giải cứu ưu tiên dành cho các căn hộ có giá bình dân, nên việc mở kênh người mua là cá nhân, tổ chức nước ngoài là tất yếu.” Ông Hải nói.

Cũng theo đại diện của CBRE, chủ trương cho người nước ngoài mua nhà là một giải pháp tốt, nên giới hạn và kiểm soát tỷ lệ % cho người nước ngoài mua nhà tại một số dự án.

Câu chuyện cho cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã không phải là mới mẻ, tuy nhiên, do thể chế cũng như thủ tục còn chưa “mở”, do đó nhu cầu mua nhà ở của đối tượng này còn rất hạn chế, chưa xứng với tiềm năng nhu cầu thực của thị trường, hiện đối tượng này chủ yếu là thuê nhà ở.

Khi cơ chế được mở giống như những nước khác, những bất động sản cao cấp còn tồn kho liệu có được cải thiện hơn nhờ người nước ngoài hay không, vẫn là câu chuyện của thị trường trong tương lai, chưa thể biết trước.

Kiều Thuật