Đầu cơ bất động sản đang quay lại

Nói tới giao dịch bất động sản trong khoảng gần 2 năm trở lại đây đã có nhiều cải thiện sau khi thị trường đóng băng và đi xuống từ 2009 tại Tp.HCM và từ giữa năm 2011 tại Hà Nội.

Trong những quý vừa qua, thanh khoản thị trường đã tốt lên khá nhiều. Lượng tồn kho bất động sản giảm đáng kể. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu ở mảng căn hộ để bán và nhu cầu ở thực chiếm phần lớn.

Tại Hội thảo về "Bất động sản trước những cơ hội mới" vừa diễn ra tại Hà Nội, lần đầu tiên một đơn vị phân phối đưa ra những nghiên cứu, thống kê về nhu cầu mua bất động sản. Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc đã đưa ra những con số mà đơn vị này đã nghiên cứu kể từ năm 2011 đến nay (thời điểm công ty này nhảy vào thị trường Hà Nội –PV).

Kênh bất động sản đối với nhà đầu tư là kênh thiếu hấp dẫn trong vòng suốt 3 năm qua. Vậy đây có phải là kênh hấp dẫn thời gian tới?

Ông Vũ Cương Quyết đưa ra 5 loại nhu cầu mua bất động sản chính gồm: Nhà đầu tư lướt sóng (là những nhà đầu tư chỉ mua bất động sản dưới 6 tháng); Nhà đầu tư ngắn hạn (thời gian mua từ 6 tháng đến 2 năm); Nhà đầu tư dài hạn (mua và cho thuê, kỳ vọng giá bất động sản tăng); Nhà đầu tư vào bất động sản là ngôi nhà thứ 2; và Người mua nhà ở thực

Theo ông Vũ Cương Quyết, Đất Xanh Miền Bắc thống kê những con số trên dựa vào việc khảo sát ngẫu nhiên 5000 khách hàng đã mua bất động sản không chỉ ở Đất Xanh mà kể cả những đơn vị khác. Ông Quyết lưu ý: Đây không phải là số liệu khảo sát quá lớn, không chỉ được xu hướng tất yếu của thị trường nhưng đó cũng là những thống kê nội bộ để thấy sự dịch chuyển của thị trường để Công ty có những điều chỉnh chiến lược kinh doanh cho hợp lý. Những con số này không thực sự đánh giá được thị trường.

 Tỷ trọng về giao dịch bất động sản

Thống kê dựa trên hơn 5000 khách hàng, trong 4 năm -Đất Xanh Miền Bắc

Biểu đồ trên cho thấy một số dấu hiệu của thị trường như sau:

Nhu cầu ở thực vẫn chiếm phần lớn: Hiện nay vẫn ở con số 70% lượng bất động sản bán ra. Do vậy, các nhà phát triển dự án tập trung vào nhu cầu này, cần tập trung vào khu vực này.

Đầu cơ đang quay lại: Năm 2011 thấy rất rõ nhu cầu đầu cơ với tỷ trọng chiếm 8% nhưng sau đó sụt giảm mạnh chỉ còn 2% vào 2013 và hiện nhu cầu này tăng gấp đôi năm ngoái.

Nhu cầu đầu tư dài hạn chiếm khá nhiều và nhu cầu mua bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ổn định trong nhiều năm qua.

Ngoài ra, qua những năm bán bất động sản, Ông Quyết nhận thấy hiện nay người mua không chỉ có quan tâm đến vị trí hay giá bán nhà ở như trước đây  mà họ còn rất quan tâm đến yếu tố pháp lý của dự án, cũng như năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư.  Các tiện ích hạ tầng kỹ thuật và xã hội để đảm bảo cho cuộc sống cũng là yếu tố mà người mua nhà đặc biệt quan tâm. Do vậy, các chủ đầu tư cũng cần lưu ý đến những đặc điểm trên để có định vị sản phẩm phù hợp.

Trong 9 tháng vừa qua, theo Đất Xanh Miền Bắc thống kê, đã có 8900 giao dịch thành công trên thị trường, vượt xa con số của cả năm 2013 là 7500 căn. Con số này cao hơn khá nhiều so với con số mà Bộ Xây dựng đã thống kê.

Nghiên cứu về giá ở các dự án có giao dịch cho thấy, mức tăng trung bình từ 5% đến 15%, cá biệt có dự án tăng 20% so với năm ngoái. Mặt bằng giá hiện nay ngang với năm 2008.

Theo ông Quyết, kinh tế vĩ mô cũng đã có những tín hiệu khả quan, đây là dấu hiệu tích cực để thị trường phát triển tốt. Lãi suất xuống thấp, cho vay ở mức khoảng 9-12%/năm hỗ trợ tích cực cho thị trường.

Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết cũng lo ngại đến những vấn đề của thị trường hiện nay, đó là nguồn cung mới bắt đầu có tín hiệu tăng ồ ạt khi có nhiều dự án tái khởi động. Ước tính khoảng 7000 căn ra thị trường vào 2015. Do vậy, sự cạnh tranh về giá cũng sẽ khốc  liệt hơn. Bên cạnh đó, thị trường hiện nay vẫn còn mong manh do vậy, nếu các chủ đầu tư đẩy giá tăng lên sẽ rất rủi ro.

Gia Bảo