Dự án BĐS khiến cổ phần Dệt Minh Khai được bán cao gấp 7 lần giá khởi điểm?

Kinh doanh nhiều năm thua lỗ, nợ tiền thuê đất hàng chục tỷ đồng, Nhà máy Dệt Minh Khai được định giá vào khoảng 59 tỷ đồng (tại thời điểm 31/12/2013). Tuy nhiên, 1,6 triệu cổ phần của Dệt Minh Khai được đấu giá vào 23/1 vừa qua với mức giá cao nhất lên tới 72.000 đồng/cp cao gấp gần 7 lần so với giá khởi điểm, là điểm rất đáng quan tâm trên thị trường tài chính tuần qua. Vậy, Dệt Minh Khai có gì hấp dẫn khiến 3 nhà đầu tư cá nhân đã bỏ ra hơn 118,7 tỷ đồng để sở hữu Dệt Minh Khai trong thời điểm thị trường chứng khoán chưa thực sự khởi sắc như hiện nay?

Thua lỗ hơn 27 tỷ đồng

Dệt Minh Khai là nhà máy sản xuất khăn, được thành lập và xây dựng từ những năm cuối 1960 và đầu 1970 tại số 423 đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, HN. Thời kỳ những năm 1980 đến 1990 Nhà máy phát triển tốt nhờ hoạt động xuất khẩu. Từ 1998 đến nay, nhà máy bắt đầu gặp khó khăn do tình hình chung khu vực và trên thế giới. Đến 2011, TP Hà Nội đã có quyết định sáp nhập Nhà máy Dệt Minh Khai vào Công ty Dệt 19/5 quản lý.

Khi Dệt 19/5 tiếp quản nguyên trạng, Nhà máy Dệt Minh Khai làm ăn thua lỗ và chuyển toàn bộ số lỗ lũy kế sang Dệt 19/5 Hà Nội là hơn 27,1 tỷ đồng.

Theo Quyết định phê duyệt giá trị doanh nghiệp và phương án cổ phần hóa Dệt Minh Khai, giá trị của Dệt Minh Khai tại thời điểm 31/12/2013 là hơn 59 tỷ đồng, giá trị thực tế phần vốn nhà nước là hơn 31,7 tỷ. Tổng nợ thực tế phải trả hơn 27,7 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh Dệt Minh Khai -Nguồn: Công ty Dệt 19/5 Hà Nội

Trong khi đó, giai đoạn khoảng 3 năm trước cổ phần hòa (2011-2013) hoạt động kinh doanh của Dệt Minh Khai cũng không mấy khả quan. Năm 2011 Dệt Minh Khai tiếp tục lỗ khoảng 3,7 tỷ đồng, năm 2012 lãi hơn 2 tỷ và năm 2013 lãi gần 1 tỷ đồng.

Theo kế hoạch kinh doanh giai đoạn 2014-2017 sau khi cổ phần hóa, dự kiến hoạt động kinh doanh của Dệt Minh Khai sẽ khả quan hơn.

Kế hoạch kinh doanh Công ty cổ phần Dệt Minh Khai

Tổng hợp chung cư cao cấp 3ha số 423 Minh Khai

Nhìn vào hoạt động kinh doanh của Dệt Minh Khai thì không có gì nổi bật để các nhà đầu tư bỏ ra số tiền lớn và chấp nhận mua cổ phần với mức giá cao như vậy. Tuy nhiên, Dệt Minh Khai lại đang quản lý và sử dụng một quỹ đất khá lớn khoảng 3,8ha (đất nhà máy Dệt Minh Khai) tại vị trị được xem là “đất vàng” Thủ đô tại số 423 đường Minh Khai quận Hai Bà Trưng, HN.

Năm 2010, trên thị trường địa ốc cũng đã rộ lên thông tin Vinaconex liên doanh với Dệt Minh Khai triển khai đầu tư xây dựng cụm nhà ở hỗn hợp Chung cư cao cấp và Văn phòng cho thuê khoảng 3ha đất (xây dựng 5 toà nhà chung cư và 2 toà văn phòng với chiều cao 17 đến 23 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 133.145m2(không bao gồm tầng hầm, tầng kỹ thuật) theo văn bản số 4271/QHKT-P2 ngày 23/12/2010 về việc chấp thuận phương án kiến trúc sở bộ của Sở Kế hoạch Đầu tư tại khu đất số 423 Minh Khai. Tổng mức đầu tư dự kiến 1.774 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, cạnh Dệt Minh Khai hiện nay đã hình thành khá nhiều dự án bất động sản cao cấp. Trong đó, đối diện là khu đô thị Vinhomes Times City (hơn 36ha), dự án Hòa Bình Green City (2 tòa chung cư cao 27 tầng). Các căn hộ cao cấp ở 2 dự án này đang được giao dịch với mức giá khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2; Ngoài ra khu đất 378 Minh Khai (Dệt Phong Phú) cũng được lập dự án Khu phức hợp nhà ở, văn phòng, thương mại cao tầng của Liên doanh Daewon –Thủ Đức;…

Từ 2017 Dệt Minh Khai mới di dời nhà máy

Theo chủ trương của Hà Nội, các nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp sẽ phải di dời ra khỏi nội đô. Do đó, các khu đất ở những khu vực này sẽ được quy hoạch làm các dự án bất động sản, các công trình công cộng,…

Do đó, Dệt Minh Khai cũng sẽ được di dời ra ngoại thành, khu đất này sẽ được  sử dụng cho mục đích khác. Khu đất 423 Minh Khai có diện tích 38.155m2 được nhà máy Dệt Minh Khai thuê đất trả tiền hàng năm. Theo công bố của Dệt 19/5 Hà Nội, tổng số tiền thuê đất phải nộp năm 2013 là hơn 5 tỷ, tiền phạt do nộp chậm gần 3 tỷ. Số tiền thuê đất Nhà máy Dệt Minh Khai lên đến hơn 14,3 tỷ do các năm từ 2009-2011 hoạt động kinh doanh thua lỗ, nhà máy chỉ duy trì sản xuất kinh doanh, trả lương cho công nhân, còn các khoản tiền phải nộp khác về đất, bảo hiểm,…đều không có nguồn chi trả.

Theo phương án cổ phần hóa Dệt Minh Khai, Công ty cổ phần tiếp tục thực hiện phương án di dời cơ sở sản xuất ra địa điểm mới phù hợp với quy hoạch đã duyệt. Công ty cổ phần có trách nhiệm kế thừa và thực hiện mọi nghĩa vụ về quản lý, sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự chấp thuận của TP Hà Nội.

Theo kế hoạch của Dệt Minh Khai sau cổ phần hóa, từ năm 2017, Công ty sẽ xây dựng dự án di dời ra khỏi nội đô để thực hiện theo quy hoạch, dự kiến di dời tới KCN Phố Nối hoặc Đồng Văn.

>>> Dệt Minh Khai

Kiều Thuật