TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

VN-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

HNX-Index:

GTGD: tỷ VNĐ

Giá bất động sản đã chạm đáy hay chưa?

31-03-2012 - 19:43 PM | Thị trường

Giá bất động sản đã chạm đáy hay chưa?

Nếu tính từ giữa năm 2011 đến nay, giá bất động sản (BĐS) trên cả nước đã giảm trung bình 30 - 40% so với đỉnh điểm, thậm chí có một số dự án còn giảm sâu hơn.

Tuy nhiên, biên độ giảm giá các dự án có phần chậm lại trong mấy tháng gần đây. Ngoại trừ một số hiện tượng các nhà đầu tư thứ phát bán cắt lỗ, tình trạng bán tháo đã không diễn ra ồ ạt tại hầu hết dự án. Vậy phải chăng thị trường bất động sản đã xuống đến đáy?

Tại hội thảo "Tìm vốn cho bất động sản" diễn ra sáng ngày 30/3/2012, PGD.TS Nguyễn Thị Mùi, Hiệu trưởng trường Nhân lực Vietinbank, nguyên thành viên hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia cũng đặt ra một câu hỏi về việc thực ra như thế nào thì được gọi là đáy?

Theo bà Mùi, hiện nay khi mà người tiêu dùng khi muốn mua nhà thì nghĩ rằng mình phải "mua đắt" trong khi chủ đầu tư lại cho rằng mình đã "bán rẻ" thì vấn đề đặt ra là cần phải tìm được tiếng nói chung giữa 2 đối tượng này.

Trong khi đó, Ths.LS Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC dự báo giá BĐS đang ở thế giằng co giữa khách hàng và chủ đầu tư và tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong một vài tháng tới, trước khi thị trường có sự đảo chiều thực sự. Tuy nhiên, đặt trọng tổng thể các yếu tố tác động đến thị trường thì giá BĐS sẽ khó có thể giảm sâu hơn nữa.

Theo ông Quyết, mức giá BĐS tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra, trong đó đã bao gồm một tỷ lệ lợi nhuận khiêm tốn. Hầu hết các dự án không còn siêu lợi nhuận như mấy năm trở về trước. Nếu giá bán tiếp tục giảm nữa thì hoặc là chủ đầu tư phải chấp nhận lỗ, thậm chí lỗ nặng, hoặc là phải cắt giảm chi phí và chấp nhận để dự án “rớt hạng” về chất lượng. Cả hai khả năng này đều khó xảy ra.

Đồng quan điểm này, ông Phan Thành Mai, Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong thời gian qua hàng loạt các chính sách khuyến mãi của chủ đầu tư và nếu phân tích dự án trên góc độ về giá trị thuần hiện tại NPV thì tất cả các dự án sau khi trừ đi tất cả chi phí đầu tư ban đầu, khuyến mãi, giảm giá tại thời điểm này thì NPV đã rất sát với 0, giá bán rất cận kề với suất đầu tư của chủ đầu tư. 

"Đây là cơ hội rất tốt cho người tiêu dùng thực sự cần nhà tuy nhiên lại là rủi ro cho nhà đầu tư khi mà họ hoàn toàn có thể phải chịu lỗ nếu bán ở thời điểm hiện tại", ông Mai nhận định.

Ông Trịnh Văn Quyết cho biết thêm, sau một thời gian chống chọi với cơn bão khủng hoảng, đến thời điểm này, các chủ đầu tư đã có những giải pháp để cầm cự. Giải pháp phổ biến nhất giãn tiến độ, thậm chí tạm dừng triển khai dự án để cắt giảm chi phí và cắt lỗ, chờ những tín hiệu lạc quan từ nền kinh tế.

Cũng theo ông Quyết, với tình hình thị trường như hiện nay, ngay cả các dự án đã triển khai đúng tiến độ thì cũng gặp khó khăn trong khâu bán hàng, thời hạn thu hồi vốn sẽ dài hơn, đồng nghĩa với chi phí đầu tư sẽ tăng lên và chi phí dự phòng cũng phải được đẩy lên cao. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư không thể mạo hiểm giảm giá bán để phải chịu thua lỗ nặng nề.

Nếu xét trong mối tương quan với giá vàng, giá USD và một số ngoại tệ khá, tỷ lệ lạm phát và sự mất giá của VND thì giá BĐS ở Việt Nam hiện nay đã trở về mức hợp lý, nếu không muốn nói là đã “rẻ” hơn nhiều so với mấy năm về trước. Hay nói cách khác, mức giá BĐS hiện nay là giá mà thị trường đã test và xác lập.

"Ngoại trừ những diễn biến thực sự tích cực đối với thị trường (như lãi suất cho vay giảm mạnh, CPI giảm xuống dưới 10%, nhà nước có chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư hoặc tung ra những gói cứu trợ mới, v.v…) thì giá BĐS thời gian tới được dự báo là sẽ vẫn dao động quanh mốc được xác lập hiện nay", ông Quyết khẳng định. 

Phương Dung

dungdp

Theo Trí thức trẻ