Giao dịch về nhà, đất, muốn an toàn, phải công chứng
Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ vừa ký quy hoạch tổ chức hành nghề công chứng, trong tương lai gần, tổ chức này sẽ phủ khắp cả nước, trước mắt đến 2015 sẽ có 1 ngàn tổ chức.
Hai vấn đề lớn của Dự án Luật Đất đai sửa đổi được đưa ra xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 14 diễn ra hôm qua- 15/1 là về áp dụng Bảng giá đất và có nên “bỏ” công chứng, chứng thực trong một số loại hợp đồng, giao dịch.
Nhà nước không thể “chạy” theo thị trường
Liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất, Bộ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Minh Quang cho biết, có hai loại ý kiến: thứ nhất, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để áp dụng cho tất cả các mục đích; không công bố bảng giá đất hàng năm mà chỉ điều chỉnh cục bộ khi giá đất có sự biến động tăng, giảm 20%, trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất thì xác định giá đất cụ thể để áp dụng.
Thứ hai, Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ để làm căn cứ tính các loại thuế, phí, lệ phí và tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; các trường hợp còn lại như giao đất, cho thuê đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN thì thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý không bằng lòng với cả hai phương án nói trên. Theo ông, “khi đại diện chủ sở hữu thì nhà nước phải chủ động trong quản lý đất, tạo điều kiện phát triển thị trường chứ quy định như phương án 1 nhà nước sẽ phải “chạy” theo sự biến động của thị trường”. Còn phương án 2, theo ông Lý “5 năm điều chỉnh 1 lần là cứng nhắc, không mềm dẻo”. Ông Lý đề nghị “phải làm rõ bảng giá đất ai thông qua, quy trình thế nào”.
Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cũng băn khoăn, “đầu năm nay công bố giá đất, năm sau, năm sau nữa mới đền bù, trong khi dân lại yêu cầu phải theo giá thị trường. Vậy thì sẽ đền bù theo giá nào vì lúc đó giá đã khác”.
Giao dịch nhà đất, muốn an toàn phải công chứng
Liên quan đến công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch các quyền của người sử dụng đất, Chính phủ đề xuất hai phương án, trong đó phương án 1 quy định các hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch, phòng ngừa các rủi ro.
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Đinh Trung Tụng cho rằng trong tình hình hiện nay, thực hiện phương án trên là phù hợp. Theo Thứ trưởng, công chúng, chứng thực giúp người dân kiểm tra tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch tránh việc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để lừa đảo. BLDS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai hiện hành đều có quy định về vấn đề này.
Trước ý kiến lo ngại số lượng tổ chức hành nghề công chứng hiện nay khó đáp ứng yêu cầu của người dân, Thứ trưởng Tụng cho biết thêm: Hiện nay, pháp luật quy định những nơi chưa có tổ chức hành nghề công chứng người dân có thể đến UBND cấp xã thực hiện chứng thực, việc chứng thực có giá trị như công chứng.
“Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ vừa ký quy hoạch tổ chức hành nghề công chứng, trong tương lai gần, tổ chức này sẽ phủ khắp cả nước, trước mắt đến 2015 sẽ có 1 ngàn tổ chức. Còn hiện tại đội ngũ công chứng viên và cán bộ tư pháp hoàn toàn có thể đáp ứng tốt nhu cầu của dân” - Thứ trưởng khẳng định.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý đồng tình cao với phương án này. Bởi theo ông Lý, “việc công chứng, chứng thực và đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là hoàn toàn khác nhau. Công chứng, chứng thực bảo đảm sự an toàn về pháp lý cho chính chủ thể giao dịch và các giao dịch đó”. Do vậy, ông Lý đề nghị nên quy định bắt buộc chứ không theo yêu cầu các bên.
Phát biểu kết luận, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng giao Chính phủ tiếp tục chỉnh lý, hoàn thiện dự luật. Sau phiên họp này, UBTVQH sẽ ra Nghị quyết lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật. Việc lấy ý kiến có thể bắt đầu từ 1/2/2013. “Làm sao Dự thảo khi trình ra Quốc hội phải được chuẩn bị tốt, chất lượng”- Chủ tịch đặc biệt lưu ý.
Nhà nước không thể “chạy” theo thị trường
Liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất, Bộ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Minh Quang cho biết, có hai loại ý kiến: thứ nhất, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để áp dụng cho tất cả các mục đích; không công bố bảng giá đất hàng năm mà chỉ điều chỉnh cục bộ khi giá đất có sự biến động tăng, giảm 20%, trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất thì xác định giá đất cụ thể để áp dụng.
Thứ hai, Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ để làm căn cứ tính các loại thuế, phí, lệ phí và tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; các trường hợp còn lại như giao đất, cho thuê đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN thì thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý không bằng lòng với cả hai phương án nói trên. Theo ông, “khi đại diện chủ sở hữu thì nhà nước phải chủ động trong quản lý đất, tạo điều kiện phát triển thị trường chứ quy định như phương án 1 nhà nước sẽ phải “chạy” theo sự biến động của thị trường”. Còn phương án 2, theo ông Lý “5 năm điều chỉnh 1 lần là cứng nhắc, không mềm dẻo”. Ông Lý đề nghị “phải làm rõ bảng giá đất ai thông qua, quy trình thế nào”.
Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cũng băn khoăn, “đầu năm nay công bố giá đất, năm sau, năm sau nữa mới đền bù, trong khi dân lại yêu cầu phải theo giá thị trường. Vậy thì sẽ đền bù theo giá nào vì lúc đó giá đã khác”.
Giao dịch nhà đất, muốn an toàn phải công chứng
Liên quan đến công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch các quyền của người sử dụng đất, Chính phủ đề xuất hai phương án, trong đó phương án 1 quy định các hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch, phòng ngừa các rủi ro.
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Đinh Trung Tụng cho rằng trong tình hình hiện nay, thực hiện phương án trên là phù hợp. Theo Thứ trưởng, công chúng, chứng thực giúp người dân kiểm tra tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch tránh việc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để lừa đảo. BLDS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai hiện hành đều có quy định về vấn đề này.
Trước ý kiến lo ngại số lượng tổ chức hành nghề công chứng hiện nay khó đáp ứng yêu cầu của người dân, Thứ trưởng Tụng cho biết thêm: Hiện nay, pháp luật quy định những nơi chưa có tổ chức hành nghề công chứng người dân có thể đến UBND cấp xã thực hiện chứng thực, việc chứng thực có giá trị như công chứng.
“Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ vừa ký quy hoạch tổ chức hành nghề công chứng, trong tương lai gần, tổ chức này sẽ phủ khắp cả nước, trước mắt đến 2015 sẽ có 1 ngàn tổ chức. Còn hiện tại đội ngũ công chứng viên và cán bộ tư pháp hoàn toàn có thể đáp ứng tốt nhu cầu của dân” - Thứ trưởng khẳng định.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý đồng tình cao với phương án này. Bởi theo ông Lý, “việc công chứng, chứng thực và đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là hoàn toàn khác nhau. Công chứng, chứng thực bảo đảm sự an toàn về pháp lý cho chính chủ thể giao dịch và các giao dịch đó”. Do vậy, ông Lý đề nghị nên quy định bắt buộc chứ không theo yêu cầu các bên.
Phát biểu kết luận, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng giao Chính phủ tiếp tục chỉnh lý, hoàn thiện dự luật. Sau phiên họp này, UBTVQH sẽ ra Nghị quyết lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật. Việc lấy ý kiến có thể bắt đầu từ 1/2/2013. “Làm sao Dự thảo khi trình ra Quốc hội phải được chuẩn bị tốt, chất lượng”- Chủ tịch đặc biệt lưu ý.
Theo Thu Hằng
PLVN
PLVN
CÙNG CHUYÊN MỤC
