Lãi suất cho vay BĐS: “Liều thuốc” chưa đủ mạnh “cứu” thị trường

Mặt bằng lãi suất cho vay đối với bất động sản trong bối cảnh hiện nay có thể nói vẫn ở mức khá cao khoảng 15% (chưa kể phần được ưu đãi từ các chương trình khuyến mãi của chủ dự án). Nếu sử dụng một khoản tài chính lớn từ ngân hàng để mua nhà ở thì người mua có nguy cơ đối diện với một gánh nặng về tài chính trong tương lai.

Vì thế, đây cũng là nguyên nhân chính khiến nhiều người mua nhà ở có nhu cầu thực đang còn e ngại đưa ra quyết định mua nhà ở thời điểm hiện tại, ngoài tâm lý chờ đợi giá giảm thêm, lo sợ chủ đầu tư không triển khai dự án vì khó khăn tài chính, hay một phần về bất ổn của nền kinh tế,…

Mở van tín dụng “giải cứu” BĐS

Nghị quyết số 02 của Chính phủ về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, xử lý nợ xấu, hỗ trợ thị trường vừa mới được ban hành. Điều này kỳ vọng thị trường BĐS năm 2013 sẽ khởi sắc hơn nhờ có một loạt giải pháp đồng bộ từ giảm thuế, giãn thuế, giảm lãi suất đến rà soát dự án, chuyển đổi diện tích, công năng,...

Từ cuối năm 2012, đã có nhiều ngân hàng lớn vào cuộc, đồng loạt có những gói tín dụng mới cho bất động sản với lãi suất ưu đãi. Chẳng hạn như BIDV cam kết sử dụng 30.000 tỷ dành cho phát triển nhà xã hội từ này đến 2015, trong đó có 19.500 tỷ cho người mua nhà vay với lãi suất thấp hơn 10%, tiếp tục thực hiện gói tín dụng 4000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở thương mại từ năm 2012.

Một số ngân hàng khác cũng bắt đầu cho vay mua nhà lãi suất thấp như HDBank cho vay mua nhà thu nhập thấp 8,6% một năm, áp dụng trong 3 tháng đầu tiên, tổng gói tín dụng 1.000 tỉ đồng. Ocean Bank giảm lãi suất còn 13,5% năm cho khách vay mua nhà, thời gian cho vay cao nhất là 15 năm và mức giải ngân tối đa là 1,5 tỉ đồng cho một khách hàng. Vietcombank cho vay mua, xây, sửa chữa nhà là 14%/năm. HSBC Việt Nam cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất ưu đãi 9,99%/năm trong ba tháng đầu tiên.

Người mua nhà còn e ngại

Tín dụng đã được mở, giá nhà đã giảm trung bình khoảng 15-20% trong năm qua, vậy yếu tố nào đang khiến các nhà đầu tư, người mua nhà còn chần chừ?

Bất động sản vẫn được xem là một kênh đầu tư chính đối với nhà đầu tư tài chính, tuy nhiên, những năm vừa qua bất động sản lại là kênh đầu tư kém hiệu quả nhất khi các nhà đầu tư đua nhau “cắt lỗ”.

Theo thống kê của CBRE, năm 2012 trong 4 kênh đầu tư chính là chứng khoán, chung cư HN, vàng và tiền gửi thì lợi nhuận của chung cư là -13%, chứng khoán 18%, tiền gửi 12% và vàng là 9%.

CBRE đưa ra một kết quả khảo sát tâm lý của người mua nhà 2012 được điều tra trên báo VnExpress cho thấy, có trên 84% có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm, hơn 13% có quyết định mua vì giá đã hợp lý.

Bên cạnh đó, người mua hiên nay còn thiếu tin tưởng vào khả năng thực hiện cam kết của chủ đầu tư, giá nhà còn ở mức cao.

Theo CBRE, chiến lược giảm giá của chủ đầu tư nhìn chung kém hiệu quả. Việc giảm giá có thể phát huy tác dụng, nếu mức giảm đủ lớn để vượt qua kỳ vọng của người mua. Mức giảm lớn nhất hiện tại là 40% trên mức giá chào ban đầu, cho căn hộ bàn giao thô. Nếu mức giảm đến 50% so với giá ban đầu mới kỳ vọng phát huy tác dụng nhưng cộng với tiến độ tốt.

Bên cạnh nhưng tâm lý còn e ngại của người mua, yếu tố tài chính cũng đang khiến nhiều người mua nhà còn cân nhắc bởi mặt bằng vẫn còn khá cao như hiện nay.

Về giải pháp giảm lãi suất, tại Nghị quyết số 02 Chính phủ chỉ đạo NHNN tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất phù hợp mức giảm lạm pháp, dành 20-40 ngàn tỷ cho vay lãi suất ưu đãi thời hạn 10 năm thông qua tái cấp vốn, các ngân hàng thương mại nhà nước dùng 3% tổng dư nợ để cho vay.

Tuy nhiên, đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi này là người mua nhà thu nhập thấp, người mua nhà thương mại dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ở phân khúc này theo nghiên cứu của Savills thì vẫn có thanh khoản tốt và chỉ chiếm 6% tổng nguồn cung hiện nay, còn loại căn hộ trên 2 tỷ đồng là đa phần. Do vậy, đối tượng mua nhà ở thương mại có giá trên 15 triệu đồng/m2 sẽ không được hỗ trợ về mặt lãi suất, mà đa phần thị trường đang gặp khó ở phân khúc này.

Để có thể bán được hàng hiện nhiều chủ dự án tung ra các chính sách hỗ trợ lãi suất 100% hoặc 3-6% tùy từng dự án, tuy nhiên, thời hạn thường dao động từ vài tháng đến 1 năm, sau đó lãi suất sẽ quay về mức bình thường của các ngân hàng.

Chia sẻ về thực trạng nay, ông Phạm Trung Hà cho biết: “Mặt bằng lãi suất hiện nay không hỗ trợ nhiều cho thị trường BĐS, bởi người mua bất động sản hiện nay mong muốn một mặt bằng lãi suất thấp trung và dài hạn, họ còn e ngại hết thời gian được hỗ trợ thì lãi suất sẽ quay về mức ban đầu.”

Mặt bằng lãi suất như hiện tại cùng với giá nhà hiện nay người dân vay tiền đi mua nhà ở thời điểm hiện tại rất khó khăn. Trung bình giá căn hộ ở các khu đô thị lớn ven trung tâm xấp xỉ trên dưới 1 tỷ đồng, với thu nhập của người dân lao động bình thường có nhu cầu thực hiện nay cũng khó để tiếp cận được, cho dù họ có vay khoảng 30-40% giá trị căn hộ thì đó vẫn là một gánh nặng về tài chính với mặt bằng lãi suất hiện nay.” Ông Hà nói.

Phạm An