Mua nhà trả góp: Kinh nghiệm của châu Âu

 PV đã trao đổi với ông Phạm Nam Kim, cựu giám đốc ngân hàng bang Vaud, Thụy Sĩ, chuyên gia độc lập về tài chính - ngân hàng, về những kinh nghiệm của châu Âu, đặc biệt là Thụy Sĩ, trong lĩnh vực này.

Theo ông Kim, vay tiền mua nhà bằng cách thế chấp ngay chính căn nhà sẽ mua và sau đó trả nợ dần trong một thời gian dài đã trở thành một tập quán của thị trường bất động sản (BĐS) tại nhiều nước châu Âu. Gần như không có ai nghĩ đến chuyện mua đứt luôn ngôi nhà, mà xác định trả dần trong nhiều năm. Nhu cầu này được giới tài chính ngân hàng tham gia rất rộng rãi. Không một ngân hàng đa năng nào không có dòng sản phẩm đặc biệt về địa ốc, ngoài ra còn có những ngân hàng chuyên về lĩnh vực này.

Nếu mọi quốc gia đều muốn khu vực BĐS vững mạnh và người dân có thể thành chủ sở hữu căn nhà mình ở, thì về vấn đề trợ giá sẽ giữ vai trò rất quan trọng.

Hiện có hai xu hướng: Xu hướng thứ nhất là có những quốc gia can thiệp mạnh vào thị trường, như Cộng hòa Pháp tổ chức ngay cả hệ thống huy động tiết kiệm để tài trợ BĐS và sau đó định lãi suất phù hợp để giúp người dân mua nhà. Xu hướng thứ nhì là trên nguyên tắc không can thiệp vào thị trường, mà chỉ tạo ra những điều kiện thuận lợi để mua nhà và nếu cần thì ngăn chặn những sự thái quá trên thị trường.

Thụy Sỹ, thuộc vào xu hướng thứ hai, không can thiệp trực tiếp vào thị trường tín dụng BĐS nhưng không cho phép tăng lãi suất, nếu không có lý do chính đáng trên thị trường vốn. Nước này còn tạo điều kiện thuận lợi cho người mua bằng cách cho phép thế chấp quỹ hưu trí của họ. Mức lãi suất hiện tại rất thuận lợi, người mua nhà chỉ phải trả 10% giá trị căn nhà, số tiền còn lại vay của ngân hàng trong dài hạn và phải trả nợ gốc 1%/năm. Người vay tiền có quyền chọn lãi suất thả nổi hay cố định.

Trên thị trường hiện tại (tháng 2/2013) lãi suất cố định cho các khoản vay trên 10 năm vào khoảng 2%/năm. Như vậy nếu mua một căn hộ vừa phải giá 500.000 USD, họ phải bỏ ra 50.000 USD tiền túi và mỗi năm phải trả 2% lãi + 1% nợ gốc = 3%, tức là khoảng 15.000 USD/năm. Thu nhập bình quân của một hộ gia đình Thụy Sĩ vào khoảng 66.000 USD, nên mức thanh toán này hoàn toàn có thể đáp ứng được.

Với những điều kiện trên, không có nghĩa là ngân hàng không có lợi vì họ huy động tiết kiệm dài hạn trong dân với lãi suất chỉ có 0,75% năm. Chênh lệch lãi suất thu được cũng khoảng 1%. Với mức rủi ro có thể nói là không đáng kể, nên ngân hàng Thụy Sĩ thường quan niệm thị trường tín dụng BĐS là dịch vụ căn bản cần duy trì.

Tuy nhiên điều hành một hệ thống như vậy không phải là dễ vì thị trường BĐS là một con ngựa rất dễ trở thành “bất kham”, chẳng thế mà nhiều cuộc khủng hoảng thế giới đã bắt nguồn từ BĐS.

Liên quan đến tình hình BĐS tại Việt Nam thời gian gần đây, ông Kim cho rằng tại Việt Nam, người ta xây nhà để mua đi bán lại chứ không phải để ở. Chỉ cần nhìn những khu đô thị mới, những siêu biệt thự, những căn hộ thiết kế kiểu Tây, kiểu Mỹ với giá ngất ngưởng, đắt hơn cả ở những đô thị lớn nhất thế giới, thì đa phần người dân Việt Nam, nước mới thoát khỏi danh sách những quốc gia đói nghèo, không thể mua nổi.

Thực tế tại Việt Nam, nhu cầu mua nhà để ở là rất lớn nhưng nguồn cung phù hợp với túi tiền đại bộ phận người dân thì chưa tương xứng. Cụ thể, giá một căn hộ nho nhỏ ở ngoại ô cũng khoảng 2 tỷ đồng, với một gia đình có thu nhập kha khá, khoảng 100 triệu/năm thì họ phải "thắt lưng buộc bụng" trong vòng 40, 50 năm mới có đủ tiền để mua nhà.

Vì vậy muốn người dân có nhà để ở chỉ có 2 phương án. Một là hạ giá nhà đất còn phân nửa giá hiện tại, việc này rất khó thực hiện nếu không muốn gây một cuộc khủng hoảng kinh tế trầm trọng. Vậy thì chỉ còn phương án thứ hai, là mua nhà trả góp, và chính hệ thống ngân hàng sẽ giữ vai trò quyết định.