Phân tích cách tính diện tích căn hộ, vấn đề tranh chấp "nảy lửa"

Người mua nhà thì cho rằng, cách tính diện tích căn hộ theo “tim tường” của chủ đầu tư là gộp cả phần diện tích chung của chung cư để bán cho người mua nhà, và họ không chấp nhận phải  trả tiền cho phần diện tích chung đó (cột và hộp kỹ thuật) khi mà mình không sử dụng được phần diện tích này.

Theo tính toán từ phía người mua nhà, căn hộ nhỏ thì phần diện tích này có thể mất từ 2-3m2 nhưng các căn góc hay diện tích lớn thì có thể lên đến cả chục m2. Nếu tính giá mỗi m2 căn hộ mà chủ đầu tư bán cho khách hàng thì người mua nhà đang phải chịu thiệt từ vài chục triệu đồng đến vài trăm triệu đồng mỗi căn.

Còn phía chủ đầu tư thì khẳng định họ luôn làm đúng theo Hợp đồng và pháp luật hiện hành. Nên vấn đề tranh chấp này không ngừng nghỉ suốt mấy năm nay, đặc biệt là giai đoạn hiện nay khi số lượng căn căn hộ đang bàn giao tăng mạnh.

Có nhiều vụ tranh chấp, cả chủ đầu tư và luật sư của họ đành phải nhờ đến phía cơ quan quản lý chuyên ngành là Bộ Xây dựng làm trọng tài.

Theo TS. Lê Trung Thành – Hội Công nghiệp bê tông Việt Nam, hiện nay vấn đề tranh chấp này không chỉ riêng ở Việt Nam mà còn ở các nước khác trên thế giới. Hiện có 3 cách tính diện tích căn hộ:

- Diện tích đo theo thảm trải sàn (Carpet area), tương tự như cách tính diện tích thông thủy ở Việt Nam.

- Diện tích xây dựng (Built-up area), tương tự cách tính diện tích theo tim tường, thường tăng khoảng 10% so với diện tích đo theo diện tích thảm trải sàn.

- Diện tích xây dựng bao gồm cả các phần của diện tích sử dụng chung như hành lang trước cửa nhà và cầu thang, (Super built-up area hoặc Saleable area), thường tăng khoảng 25% so với diện tích đo theo diện tích thảm trải sàn.

Về phía luật của Việt Nam, cụ thể tại Thông tư 16 thì quy định chủ đầu tư tính theo cách tim tường hoặc thông thủy.

Theo T.S Thành, tùy vào cách tính diện tích căn hộ mà nhà đầu tư đưa ra các đơn giá bán hàng khác nhau. Nếu là tính theo thảm trải thì đơn giá là cao nhất. Tuy nhiên, hiện tượng các nhà đầu tư niêm yết đơn giá mà không chỉ rõ cách tính diện tích sàn (mà thường là niêm yết diện tích căn hộ theo sàn xây dựng) là phổ biến.

Các cuộc tranh cãi về cách tính đơn giá bán căn hộ chung cư dường như không có hồi kết, cho đến khi các tổ chức có uy tín về chuyên môn thế giới, chẳng hạn như RICS-Royal Institution of Chartered Surveyors, chuyển về quy chuẩn lĩnh vực đất đai khuyến cáo về việc sử dụng cách tính diện tích căn hộ cho các mục đích khác nhau.

Từ năm 2011, ở Anh đã thống nhất sử dụng một cách tính diện tích lòng trong (Gross Internal Area) theo khuyến cáo của RICS. Nhiều nước khác cũng có tranh chấp như Ấn Độ.

Theo T.S Thành, việc niêm yết và ký kết hợp đồng về đơn giá bán nhà theo các cách tính diện tích khác nhau có lẽ không phải là vấn đề thực sự cần phải tập trung bàn cãi ở đây, vì giá trị thanh toán toàn bộ căn hộ là không thay đổi.

Tuy nhiên, việc quy định của nhà nước về thống nhất một cách tính diện tích căn hộ chung cư cho mục đích giao dịch mua-bán là thực sự cần thiết để giúp xóa bỏ những tranh cãi giữa các bên mua và bán nhà, như ở Anh, Hồng Kông hay Ấn Độ đã làm trong những năm gần đây.

Cách tính đơn giản nhất cho cả người bán và người mua nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay, đồng thời cũng phù hợp với xu thế áp dụng của thế giới, có lẽ là tính diện tích nhà thông thủy bao gồm cả các bộ phận chung của công trình nằm trong lòng căn hộ.

Kiều Thuật