Rào cản nào đang làm chậm bước đường phát triển của Thủ Thiêm?

Tóm tắt

Khu Đô Thị Mới Thủ Thiêm là một trung tâm kinh tế và thương mại trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Bên cạnh việc làm rõ những tác động tích cực có khả năng ảnh hưởng đến sự phát triển của Thủ Thiêm thì cũng còn những khía cạnh khác đã và đang cản trở tiến độ triển khai của dự án Thủ Thiêm trong những năm qua.

Nằm đối diện Quận 1 phía bên kia Sông Sài Gòn và sở hữu quỹ đất lớn rộng 657 ha, Thủ Thiêm vốn có vị trí lý tưởng dể trở thành Phố Đông của TP.HCM. Giao thông ra và vào bán đảo Thủ Thiêm từ Quận 1,Quận 9, Quận Thủ Đức vô cùng tiện lợi. TPHCM nhận thức được những đặc điểm quan trọng này của Thủ Thiêm và đã đề xuất kế hoạch định hướng phát triển cho khu vực này vào năm 1997.

Hiện tại, 99% diện tích đất tại khu đô thị đã được bồi thường giải tỏa và Thủ Thiêm có thể cấp 382 héc ta đất phát triển nhà ở cho 26.628 căn hộ và 334 héc ta đất khác để phát triển các khu thương mại. Dự kiến khi hoàn thành, Thủ Thiêm sẽ là nơi cư trú cho 150.000 cư dân và thu hút 220.000 lao động đến làm việc.

Phát biểu về tiềm năng của Thủ Thiêm, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam, cho biết: “Việc phát triển Thủ Thiêm sẽ tạo ra cơ hội để kết nối quỹ đất phía Đông của con sông với trung tâm hiện hữu của thành phố. Sở hữu một quỹ đất dồi dào, Thủ Thiêm là một địa điểm lý tưởng để phát triển một trung tâm tài chính, thương mại, và đô thị mới cho TP.HCM. Việc đòi hỏi một trung tâm thương mại mới càng trở nên cấp thiết hơn do quỹ đất phát triển tại khu trung tâm hiện hữu đang vô cùng thiếu thốn".

Hiện tại, phần lớn Thủ Thiêm vẫn là khu đất trống, và chỉ bắt đầu kết nối với bờ Tây thời gian gần đây. Cho đến nay mới chỉ có một đường hầm và một chiếc cầu nối Thủ Thiêm với phần còn lại của thành phố. Bốn cây cầu khác và một tuyến tàu điện ngầm đang được thi công hoặc đang lên kế hoạch triển khai.

Trong tháng 7 năm 2015, dự án nhà ở đầu tiên đã được mở bán tại Thủ Thiêm bởi Đại Quang Minh với mức giá 2.000-2.800USD/m2, đánh dấu một bước phát triển mới của Thủ Thiêm. CBRE Việt Nam dự đoán giá bán vẫn sẽ chưa ổn định trong tương lai gần lý do là vì vị thế rất đặc biệt của Thủ Thiêm trong thị trường bất động sản TP.HCM.

Bên cạnh dự án của Đại Quang Minh, một số dự án đầu tư quy mô khác gần đây cũng đã được nhà nước thông qua. Trong tháng 6 năm 2015, liên doanh giữa Công ty Cổ phần Tiến Phước, Công ty TNHH Trần Thái và Công ty TNHH Denver Power (UK), công ty thành viên của quỹ đầu tư GAW Capital Partners, được phê duyệt giấy phép đầu tư 1,2 tỷ USD để phát triển Empire City Complex, một khu đất rộng 15 héc-ta và sẽ  bao gồm một toà nhà cao 86 tầng, một khách sạn 5 sao, một trung tâm thương mại và một toà nhà văn phòng.

Trong năm 2014, tập đoàn Lotte của Hàn Quốc và đối tác Nhật Bản (Mitsubishi và Toshiba) được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn 2 tỷ USD cho dự án Eco Smart City, dự kiến sẽ bao gồm khu thương mại hạng sang, khách sạn, văn phòng và căn hộ bán trên khu đất rộng 10 héc-ta. Trong tương lai, Đại Quang Minh sẽ xây dựng một khu đô thị khác nằm gần vùng châu thổ phía Nam rộng 150 héc-ta, gồm 234 biệt thự, 395 nhà phố và 5.600 căn hộ hạng sang, một khách sạn 5 sao và một bệnh viện.

Thủ Thiêm đang được cố gắng xây dựng theo mô hình Phố Đông của Thượng Hải, tuy nhiên, còn có rất nhiều điểm cần thực hiện nếu muốn đảm bảo thành công cho dự án này.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám Đốc kiêm Trưởng bộ phận Nghiên Cứu và Tư Vấn tại CBRE Việt Nam, có rất nhiều yếu tố làm chậm bước đường phát triển của Thủ Thiêm. Chủ đầu tư Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một công ty thuộc sở hữu Nhà nước (Ban Quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm) nhưng không nắm toàn quyền quyết định về tầm nhìn, ngân sách cũng như nhân sự cho dự án này. Mọi quyết định đều phải được Chính quyền Thành phố phê duyệt và thường mất rất nhiều thời gian.

Bên cạnh đó, bà Dương cũng cho rằng cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ và giá đất còn cao cũng là một yếu tố hạn chế. Ngoài ra, trọng tâm phát triển tại Thủ Thiêm là bất động sản thương mại và văn phòng. Tuy nhiên, ở bên bờ Tây Sông Sài Gòn đã có sẵn nguồn cung thương mại dồi dào hiện hữu với quy mô khá tương đồng. Việc triển khai thêm các dự án hiện nay song song bên bờ Tây (khu trung tâm hiện hữu) sẽ càng khiến hòn ngọc Thủ Thiêm mất điểm trong mắt các nhà đầu tư.

Đại diện CBRE cho rằng, để một dự án được ví như “Phố Đông của Sài Gòn” sớm đi vào hoạt động sẽ đòi hỏi phải có những quyết sách mới triệt để hơn. Thủ Thiêm cần được xác định là dự án ưu tiên cấp quốc gia với sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ phía chính phủ. Yếu tố sống còn cho việc phát triển dự án là cần có một quy trình đầu tư rõ ràng và đơn giản.

Hơn thế nữa, việc thông qua chính sách “một cửa” cũng như rút ngắn thời gian xét duyệt và cấp phép cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài sẽ giải tỏa được nhiều quan ngại có thể cản trở quyết định đầu tư; giảm thiểu nguy cơ đầu cơ và ngăn giá đất không bị đẩy lên cao đến mức không thể chạm tới. CBRE cũng cho rằng nên giới hạn việc cấp phép đầu tư vào các dự án lớn tại khu vực bờ Tây của Sông Sài Gòn, nếu không sẽ có nguy cơ làm loãng sức hút của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Nếu như những rào cản trên được giải quyết, Thủ Thiêm sẽ trở thành dự án trọng điểm, hấp dẫn và thu hút vốn đầu tư hàng đầu tại TP.HCM cũng như sớm biến Khu đô thị thành trung tâm tài chính và kinh tế của thành phố.