Thị trường BĐS: Nỗi lo nợ xấu

Thực hiện Chỉ thị 01/CT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước và Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, các tổ chức tín dụng đã lập tức kiểm soát cho vay, đẩy mạnh thu hồi nợ nhằm giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010. Theo nhận định của nhiều chuyên gia tài chính tiền tệ và giới quan sát, việc kéo tỷ lệ cho vay phi sản xuất so với tổng dư nợ xuống dưới 16% trước ngày 31/12/2011 là vô cùng khó.   

Từ tỷ lệ “thực” về nợ xấu…

Ai cũng hiểu, một trong những nguyên nhân có thể cản trở mục tiêu giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất chính là tỷ lệ nợ xấu, những khoản vay khó đòi hay các tài khoản treo của doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản tại các tổ chức tín dụng. Nếu không được trợ lực để hoàn thiện nốt những dự án dở dang; nếu giao dịch trên thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng như hiện nay, doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ không có khả năng thu hồi vốn, thì lấy gì để trả nợ ngân hàng. Vậy, tỷ lệ nợ xấu có dừng lại ở con số 2,04%, trong hơn 227.000 tỷ đồng tổng dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tính đến ngày 31/5 như số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước nữa không?

Cũng ở thời điểm này, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tỷ lệ nợ xấu trong tổng dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ tăng 0,31% so với thời điểm 31/12/2010. Nhận định về khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến cho rằng, thị trường bất động sản thứ cấp ở Việt Nam hiện chưa phát triển, việc chứng khoán hóa bất động sản hầu như chưa có trên thị trường, do đó nguy cơ “bong bóng” và đổ vỡ do “bong bóng” bất động sản là thấp.

Tuy nhiên, chính Ngân hàng Nhà nước cũng thừa nhận rằng, “hiện nhiều tổ chức tín dụng thực cấp tín dụng trên cơ sở đảm bảo bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư cấp 1. Điều này rất rủi ro cho tổ chức tín dụng do nhiều chủ đầu tư sau khi hoàn thành công trình và bán cho người mua nhưng không thông báo cho tổ chức tín dụng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư cấp 1 lúc này không còn giá trị và được thay bằng giấy chứng nhận sử dụng nhà ở của chủ sở hữu căn nhà”.

Dễ hiểu hơn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam phân tích, việc huy động vốn cho các dự án bất động sản phụ thuộc vào nguồn vay ngân hàng và thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án. Không chỉ vay vốn ngân hàng, ngay khi công trình mới nằm trên giấy chủ đầu tư đã huy động vốn từ người mua nhà. Và chính người tiêu dùng hay các chủ đầu tư thứ cấp lại tiếp tục dùng hợp đồng mua nhà đó vay vốn ngân hàng và tái đầu tư. Nếu quay vòng như vậy, thì một mảnh đất, một sàn chung cư hay một dự án sẽ  được “xoay” vốn ở nhiều ngân hàng, khác gì tình trạng “một cổ nhiều tròng”. Rõ ràng, vấn đề này đang rất cần kiểm soát, rủi ro nợ xấu nhiều khả năng cũng phát sinh từ đây.

227.000 tỷ đồng là tổng dư nợ cho vay đầu tư BĐS tính đến ngày 31/5

Theo ý kiến của giới ngân hàng, tỷ lệ cho vay phi sản xuất, cụ thể là bất động sản và chứng khoán tại một số tổ chức tín dụng lớn chiếm tỷ trọng không cao, chỉ khoảng 17 đến 20% tổng dư nợ cho vay: và không chênh lệch lớn so với tỷ trọng cho vay ra khu vực sản xuất. Tuy nhiên, ở các tổ chức tín dụng nhỏ, mới xuất hiện trên thị trường thì tỷ trọng cho vay bất động sản có thể lên tới 40%, thậm chí là hơn, vì đây là lĩnh vực siêu lợi nhuận.

Đến chuyện buông lỏng định giá

Câu chuyện định giá bất động sản cũng còn nhiều điều đáng bàn và “đang bị buông lỏng” là nhận định chung, của không chỉ các chuyên gia trong lĩnh vực này mà còn của chính các chủ đầu tư và người tiêu dùng. Sự chồng chéo, thiếu nhất quán thể hiện rõ nhất qua việc chứng nhận nghiệp vụ định giá bất động sản có đến 2 đơn vị quản lý và cấp phép là Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính. Dễ hiểu là vì sao cùng một mảnh đất, một sản phẩm nhà ở có thể được định giá với nhiều mức khác nhau. Mặc dù, định giá tài sản chỉ bằng 70% giá trị thị trường và cho vay thế chấp chỉ bằng 70% giá trị định giá tài sản là nguyên tắc được áp dụng lâu nay, song vẫn không thể khẳng định, các tổ chức tín dụng đã “nắm đằng chuôi”, nếu những quy định về định giá chưa được tuân thủ nghiêm ngặt và theo một chuẩn mực chung, thống nhất. Đây cũng là cơ hội phát sinh những rủi ro nợ xấu, ông Đặng Thanh Hải, Tổng giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex) nhận định như vậy.

Rõ ràng, chỉ khi nhận diện được những rủi ro nợ xấu từ bất động sản, các tổ chức tín dụng và Ngân hàng Nhà nước mới có thể đưa ra được những giải pháp triệt để, không chỉ nhằm giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất, góp phần kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, mà còn phải ngăn chặn những nguy cơ và rủi ro từ nợ xấu, bằng cách này hay cách khác sẽ tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản và sự an toàn của hệ thống ngân hàng.