Vén màn bí mật những vụ mua bán nhà trên giấy
Thời gian gần đây nhiều nhà đầu tư vào các dự án kinh doanh bất động sản đã "đâm đơn" khắp nơi vì rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".
Nào là dự án bán nhà khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, rồi thì mua bán trên giấy, lừa đảo khách hàng. Có dự án UBND thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi rõ mục đích "làm trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm" mà lại đem bán với các hợp đồng góp vốn đầu tư…
Sử dụng đất sai quyết định của thành phố
Vụ việc tòa nhà số 83 phố Ngọc Hồi xây không phép, trái với quyết định của UBND TP là do Cty TNHH Cơ khí Hưng Sơn được thuê gần 5.000m2 đất thuộc phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội để xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm. Nhưng Cty đã bán phần lớn số lượng căn hộ nhà ở dưới hình thức "Hợp đồng góp vốn đầu tư"…
Cụ thể, ngày 21-9-2007, UBND TP. Hà Nội có Quyết định số 3765/QĐ-UBND về việc giao cho Cty TNHH cơ khí Hưng Sơn (Cty Hưng Sơn) thuê 4.889m2 đất tại phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai để xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm. Quyết định 1791/QĐ-UBND, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho Cty Hưng Sơn cũng ghi rõ mục đích "Làm trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm".
Ngày 9-9-2009, Cty Hưng Sơn chuyển nhượng 100% cổ phần (29.700 cổ phần, giá 100 nghìn đồng/cổ phần) cho Cty CP kinh doanh Bất động sản Ngọc Lan (Cty Ngọc Lan) do bà Dương Thị Ngọc Lan làm Giám đốc. Tổng số tiền chuyển nhượng mà Cty Ngọc Lan phải trả cho Cty Hưng Sơn được ghi trong hợp đồng là 12 tỷ 935 triệu đồng.
Sau khi "mua đứt" của Cty Hưng Sơn, Cty Ngọc Lan bắt đầu thực hiện chuyển giao quyền sử dụng các căn hộ "trên giấy" dưới hình thức "Hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư". Cụ thể, ngày 28-1-2010, Cty Ngọc Lan ký hợp đồng với ông Nguyễn Mạnh C. ở phường Nhật Tân, quận Tây Hồ, TP Hà Nội. Hợp đồng ghi rõ, ông C. phải "góp" 969 triệu đồng để có được 1 căn hộ số 4, tầng 13, diện tích 69,2m2.
Ông Trần Viết Ngôn, Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định: "Theo Quyết định của TP. Hà Nội thì Cty Hưng Sơn chỉ được phép xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê, như vậy nếu có bán thì rõ ràng là sai mục đích. Tôi khẳng định công trình này chưa hề được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng".
Về việc này, ngày 24-12-2010, UBND TP Hà Nội đã có văn bản số 6339/VP gửi Sở Xây dựng kiểm tra, xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án, huy động vốn đầu tư của Cty Hưng Sơn và Cty Ngọc Lan.
Ngày 19-1-2011, ông Nguyễn Khắc Thọ, Phó Giám đốc Sở xây dựng đã có văn bản phúc đáp và khẳng định: Trong khi chưa đủ điều kiện khởi công, chủ đầu tư đã tổ chức thi công xây dựng công trình là vi phạm các quy định về quản lý trật tự xây dựng. UBND phường Hoàng Liệt đã lập hồ sơ xử lý công trình chưa có giấy phép xây dựng của cơ quan chức năng. Căn cứ Điều 8, 9, 10 của Quyết định số 89/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, trách nhiệm xử lý thuộc thẩm quyền của UBND phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai.
Mới đây nhất ngày 27-5-2011, UBND TP Hà Nội đã có văn bản số 4140/UBND - TNMT xử lý vi phạm của Cty Hưng Sơn trong quản lý, sử dụng đất, đầu tư xây dựng tại phường Hoàng Liệt. Theo đó, tại kết luận thanh tra số 309/KL - STNMT ngày 9-5-2011, Sở Tài nguyên và Môi trường đã làm rõ vi phạm của Cty Hưng Sơn. Sau khi xem xét, UBND TP yêu cầu đình chỉ các hoạt động về sử dụng đất và đầu tư xây dựng trái pháp luật trên đất mà Cty Hưng Sơn được UBND TP cho thuê để xây dựng trụ sở, văn phòng giới thiệu sản phẩm tại phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai theo Quyết định số 3765/QĐ - UBND ngày 21/9/2007.
UBND TP cũng giao Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường gia hạn thời gian làm việc của Đoàn thanh tra để tiếp tục xác minh, kết luận, làm rõ nội dung Cty Hưng Sơn đã chuyển nhượng đất cho Cty Ngọc Lan. Sau đó, Cty Ngọc Lan đã rao bán căn hộ trên đất này và ký hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư với các cá nhân. Sở Tài nguyên và Môi trường cùng với Sở Xây dựng làm rõ trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc đầu tư xây dựng công trình của Cty Hưng Sơn; có hình thức xử phạt cao nhất đối với đơn vị này trong việc xây dựng nhà ở 9 tầng trong khi chưa được UBND TP cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và không được cấp giấy phép xây dựng.
Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp, hoàn chỉnh kết luận việc chấp hành pháp luật trong sử dụng đất của Cty Hưng Sơn và báo cáo UBND TP trong tháng 7-2011.
Bán nhà trên giấy…
Việc bán nhà trên giấy có dấu hiệu lừa đảo đang làm dư luận quan tâm có thể kể đến Khu nhà ở liền kề LK 11A, LK 11B thuộc Khu đô thị mới Mỗ Lao, phường Mộ Lao, quận Hà Đông. Cụ thể: Ngày 16-3-2009, UBND TP Hà Nội mới có Quyết định số 1261/QĐ-UBND thu hồi 5.105m2 đất giao cho Cty TNHH Xây dựng và phát triển nhà Sơn Tùng (Cty Sơn Tùng) thực hiện dự án. Nhưng ngay từ những năm 2001, dự án kể trên đã được rao bán với hàng loạt các hợp đồng huy động vốn. Điều này được thể hiện ở hàng chục hợp đồng nhà đầu tư ký với Cty Sơn Tùng mà phóng viên có trong tay.
Một ví dụ là tại hợp đồng huy động vốn số 02/HĐV-KDN ngày 1-11-2001 của bà Mai Thị Yến ở phường Thụy Khuê, quận Tây Hồ, TP Hà Nội cùng nhiều hợp đồng khác đã thể hiện rõ các bên thỏa thuận: Bên A đồng ý góp vốn để bên B huy động đầu tư xây dựng khu nhà ở tại dự án xây dựng nhà ở để bán của bên B, thuộc khu Ao Sen, phường Văn Mỗ, thị xã Hà Đông (tỉnh Hà Tây cũ). Với phương thức hợp đồng huy động vốn này, từ năm 2001, đến năm 2003, Cty Sơn Tùng đã huy động tiền của 21 cá nhân với số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng.
Chuyện lình xình và rối rắm xung quanh vụ việc đã xảy ra. Đó là ngày 2-1-2009, ông Ngô Cao Sơn, Giám đốc Cty Sơn Tùng, bà Đặng Thị Hải Đường, Phó Ban dự án đã cùng có biên bản thỏa thuận: Về pháp nhân, từ ngày 2-1-2009, ông Sơn giao toàn quyền quản lý Cty cho bà Đặng Thị Hải Đường. Bà Đường được toàn quyền quyết định mọi công việc kinh doanh của Cty và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về pháp nhân của Cty. Ngày 20-9-2009, Giám đốc Ngô Cao Sơn qua đời. Bà Đặng Thị Hải Đường, Phó Ban dự án lên giữ chức Giám đốc. Trước đó hơn 1 tháng, trong cùng ngày 6-8-2009, bà Đường góp vốn kinh doanh 9 tỷ đồng và ông Ngô Cao Sơn rút vốn 9 tỷ đồng.
Ngày 22-9-2009, sau khi có quyết định giao đất, bà Đặng Thị Hải Đường đã đem toàn bộ dự án thế chấp cho TCty Tài chính CP Dầu khí Việt Nam để vay 43 tỷ đồng. Tài sản đem ra thế chấp là quyền sử dụng 5.105m2 đất xây dựng nhà để bán thuộc thửa đất tại dự án Khu nhà ở liền kề lô LK11A-11B Khu đô thị Mỗ Lao; tài sản hình thành trong tương lai bao gồm công trình cùng với bất động sản khác được gắn liền hay tọa lạc vĩnh viễn tại công trình trong thời điểm hiện tại hoặc tương lai và các công trình xây dựng và bất động sản khác được xây dựng hoặc mua sắm trong phạm vi 5.105m2 đất trên...
Tiến sỹ Dương Mạnh Hùng, Trưởng văn phòng luật sư Tuyết Nhung, đoàn luật sư TP Hà Nội nhận định về vụ việc trên: Pháp nhân là Cty Sơn Tùng phải chịu trách nhiệm chứ không phải một cá nhân nào trong Cty, nên dù là ban lãnh đạo mới thì cũng phải giải quyết việc bàn giao nhà đất theo đúng hợp đồng.
Cty Sơn Tùng được UBND TP Hà Nội giao đất để thực hiện dự án nhà ở để bán. Đáng ra lúc này Cty Sơn Tùng phải làm các thủ tục bàn giao nhà thì ngược lại ban lãnh đạo mới đã không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư góp vốn theo đúng hợp đồng mà đem thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai trên khu đất dự án này cho TCty tài chính CP Dầu khí Việt Nam để vay 43 tỷ đồng.
Toàn bộ các dữ liệu và hoạt động của các cá nhân có thẩm quyền tại Cty Sơn Tùng từ năm 2001 đến nay là các ông, bà: Ngô Cao Sơn, Ngô Thị Thuỷ Liên, Phạm Thị Duy Hoà và Đặng Thị Hải Đường đã có dấu hiệu của hành vi lừa đảo, sử dụng trái phép tài sản, vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật. Từ năm 2003, bà Phạm Thị Duy Hoà là người ký trong một số phiếu thu tiền huy động vốn của các nhà đầu tư với chức danh thủ quỹ Công ty Sơn Tùng, ông Ngô Cao Sơn là giám đốc. Còn bà Đặng Thị Hải Đường là một nhà đầu tư góp vốn được ông Ngô Cao Sơn bổ nhiệm làm Phó Ban quản lý dự án.
Qua hai dự án trên cho thấy, chủ đầu tư các công trình xây dựng kể trên đã coi thường pháp luật và quyền lợi của nhà đầu tư góp vốn. Đây là tiếng chuông cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư góp vốn.
Sử dụng đất sai quyết định của thành phố
Vụ việc tòa nhà số 83 phố Ngọc Hồi xây không phép, trái với quyết định của UBND TP là do Cty TNHH Cơ khí Hưng Sơn được thuê gần 5.000m2 đất thuộc phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội để xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm. Nhưng Cty đã bán phần lớn số lượng căn hộ nhà ở dưới hình thức "Hợp đồng góp vốn đầu tư"…
Cụ thể, ngày 21-9-2007, UBND TP. Hà Nội có Quyết định số 3765/QĐ-UBND về việc giao cho Cty TNHH cơ khí Hưng Sơn (Cty Hưng Sơn) thuê 4.889m2 đất tại phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai để xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm. Quyết định 1791/QĐ-UBND, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho Cty Hưng Sơn cũng ghi rõ mục đích "Làm trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm".
Ngày 9-9-2009, Cty Hưng Sơn chuyển nhượng 100% cổ phần (29.700 cổ phần, giá 100 nghìn đồng/cổ phần) cho Cty CP kinh doanh Bất động sản Ngọc Lan (Cty Ngọc Lan) do bà Dương Thị Ngọc Lan làm Giám đốc. Tổng số tiền chuyển nhượng mà Cty Ngọc Lan phải trả cho Cty Hưng Sơn được ghi trong hợp đồng là 12 tỷ 935 triệu đồng.
Sau khi "mua đứt" của Cty Hưng Sơn, Cty Ngọc Lan bắt đầu thực hiện chuyển giao quyền sử dụng các căn hộ "trên giấy" dưới hình thức "Hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư". Cụ thể, ngày 28-1-2010, Cty Ngọc Lan ký hợp đồng với ông Nguyễn Mạnh C. ở phường Nhật Tân, quận Tây Hồ, TP Hà Nội. Hợp đồng ghi rõ, ông C. phải "góp" 969 triệu đồng để có được 1 căn hộ số 4, tầng 13, diện tích 69,2m2.
Ông Trần Viết Ngôn, Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định: "Theo Quyết định của TP. Hà Nội thì Cty Hưng Sơn chỉ được phép xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê, như vậy nếu có bán thì rõ ràng là sai mục đích. Tôi khẳng định công trình này chưa hề được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng".
Về việc này, ngày 24-12-2010, UBND TP Hà Nội đã có văn bản số 6339/VP gửi Sở Xây dựng kiểm tra, xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án, huy động vốn đầu tư của Cty Hưng Sơn và Cty Ngọc Lan.
Ngày 19-1-2011, ông Nguyễn Khắc Thọ, Phó Giám đốc Sở xây dựng đã có văn bản phúc đáp và khẳng định: Trong khi chưa đủ điều kiện khởi công, chủ đầu tư đã tổ chức thi công xây dựng công trình là vi phạm các quy định về quản lý trật tự xây dựng. UBND phường Hoàng Liệt đã lập hồ sơ xử lý công trình chưa có giấy phép xây dựng của cơ quan chức năng. Căn cứ Điều 8, 9, 10 của Quyết định số 89/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, trách nhiệm xử lý thuộc thẩm quyền của UBND phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai.
Mới đây nhất ngày 27-5-2011, UBND TP Hà Nội đã có văn bản số 4140/UBND - TNMT xử lý vi phạm của Cty Hưng Sơn trong quản lý, sử dụng đất, đầu tư xây dựng tại phường Hoàng Liệt. Theo đó, tại kết luận thanh tra số 309/KL - STNMT ngày 9-5-2011, Sở Tài nguyên và Môi trường đã làm rõ vi phạm của Cty Hưng Sơn. Sau khi xem xét, UBND TP yêu cầu đình chỉ các hoạt động về sử dụng đất và đầu tư xây dựng trái pháp luật trên đất mà Cty Hưng Sơn được UBND TP cho thuê để xây dựng trụ sở, văn phòng giới thiệu sản phẩm tại phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai theo Quyết định số 3765/QĐ - UBND ngày 21/9/2007.
UBND TP cũng giao Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường gia hạn thời gian làm việc của Đoàn thanh tra để tiếp tục xác minh, kết luận, làm rõ nội dung Cty Hưng Sơn đã chuyển nhượng đất cho Cty Ngọc Lan. Sau đó, Cty Ngọc Lan đã rao bán căn hộ trên đất này và ký hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư với các cá nhân. Sở Tài nguyên và Môi trường cùng với Sở Xây dựng làm rõ trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc đầu tư xây dựng công trình của Cty Hưng Sơn; có hình thức xử phạt cao nhất đối với đơn vị này trong việc xây dựng nhà ở 9 tầng trong khi chưa được UBND TP cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và không được cấp giấy phép xây dựng.
Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp, hoàn chỉnh kết luận việc chấp hành pháp luật trong sử dụng đất của Cty Hưng Sơn và báo cáo UBND TP trong tháng 7-2011.
Bán nhà trên giấy…
Việc bán nhà trên giấy có dấu hiệu lừa đảo đang làm dư luận quan tâm có thể kể đến Khu nhà ở liền kề LK 11A, LK 11B thuộc Khu đô thị mới Mỗ Lao, phường Mộ Lao, quận Hà Đông. Cụ thể: Ngày 16-3-2009, UBND TP Hà Nội mới có Quyết định số 1261/QĐ-UBND thu hồi 5.105m2 đất giao cho Cty TNHH Xây dựng và phát triển nhà Sơn Tùng (Cty Sơn Tùng) thực hiện dự án. Nhưng ngay từ những năm 2001, dự án kể trên đã được rao bán với hàng loạt các hợp đồng huy động vốn. Điều này được thể hiện ở hàng chục hợp đồng nhà đầu tư ký với Cty Sơn Tùng mà phóng viên có trong tay.
Một ví dụ là tại hợp đồng huy động vốn số 02/HĐV-KDN ngày 1-11-2001 của bà Mai Thị Yến ở phường Thụy Khuê, quận Tây Hồ, TP Hà Nội cùng nhiều hợp đồng khác đã thể hiện rõ các bên thỏa thuận: Bên A đồng ý góp vốn để bên B huy động đầu tư xây dựng khu nhà ở tại dự án xây dựng nhà ở để bán của bên B, thuộc khu Ao Sen, phường Văn Mỗ, thị xã Hà Đông (tỉnh Hà Tây cũ). Với phương thức hợp đồng huy động vốn này, từ năm 2001, đến năm 2003, Cty Sơn Tùng đã huy động tiền của 21 cá nhân với số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng.
Chuyện lình xình và rối rắm xung quanh vụ việc đã xảy ra. Đó là ngày 2-1-2009, ông Ngô Cao Sơn, Giám đốc Cty Sơn Tùng, bà Đặng Thị Hải Đường, Phó Ban dự án đã cùng có biên bản thỏa thuận: Về pháp nhân, từ ngày 2-1-2009, ông Sơn giao toàn quyền quản lý Cty cho bà Đặng Thị Hải Đường. Bà Đường được toàn quyền quyết định mọi công việc kinh doanh của Cty và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về pháp nhân của Cty. Ngày 20-9-2009, Giám đốc Ngô Cao Sơn qua đời. Bà Đặng Thị Hải Đường, Phó Ban dự án lên giữ chức Giám đốc. Trước đó hơn 1 tháng, trong cùng ngày 6-8-2009, bà Đường góp vốn kinh doanh 9 tỷ đồng và ông Ngô Cao Sơn rút vốn 9 tỷ đồng.
Ngày 22-9-2009, sau khi có quyết định giao đất, bà Đặng Thị Hải Đường đã đem toàn bộ dự án thế chấp cho TCty Tài chính CP Dầu khí Việt Nam để vay 43 tỷ đồng. Tài sản đem ra thế chấp là quyền sử dụng 5.105m2 đất xây dựng nhà để bán thuộc thửa đất tại dự án Khu nhà ở liền kề lô LK11A-11B Khu đô thị Mỗ Lao; tài sản hình thành trong tương lai bao gồm công trình cùng với bất động sản khác được gắn liền hay tọa lạc vĩnh viễn tại công trình trong thời điểm hiện tại hoặc tương lai và các công trình xây dựng và bất động sản khác được xây dựng hoặc mua sắm trong phạm vi 5.105m2 đất trên...
Tiến sỹ Dương Mạnh Hùng, Trưởng văn phòng luật sư Tuyết Nhung, đoàn luật sư TP Hà Nội nhận định về vụ việc trên: Pháp nhân là Cty Sơn Tùng phải chịu trách nhiệm chứ không phải một cá nhân nào trong Cty, nên dù là ban lãnh đạo mới thì cũng phải giải quyết việc bàn giao nhà đất theo đúng hợp đồng.
Cty Sơn Tùng được UBND TP Hà Nội giao đất để thực hiện dự án nhà ở để bán. Đáng ra lúc này Cty Sơn Tùng phải làm các thủ tục bàn giao nhà thì ngược lại ban lãnh đạo mới đã không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư góp vốn theo đúng hợp đồng mà đem thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai trên khu đất dự án này cho TCty tài chính CP Dầu khí Việt Nam để vay 43 tỷ đồng.
Toàn bộ các dữ liệu và hoạt động của các cá nhân có thẩm quyền tại Cty Sơn Tùng từ năm 2001 đến nay là các ông, bà: Ngô Cao Sơn, Ngô Thị Thuỷ Liên, Phạm Thị Duy Hoà và Đặng Thị Hải Đường đã có dấu hiệu của hành vi lừa đảo, sử dụng trái phép tài sản, vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật. Từ năm 2003, bà Phạm Thị Duy Hoà là người ký trong một số phiếu thu tiền huy động vốn của các nhà đầu tư với chức danh thủ quỹ Công ty Sơn Tùng, ông Ngô Cao Sơn là giám đốc. Còn bà Đặng Thị Hải Đường là một nhà đầu tư góp vốn được ông Ngô Cao Sơn bổ nhiệm làm Phó Ban quản lý dự án.
Qua hai dự án trên cho thấy, chủ đầu tư các công trình xây dựng kể trên đã coi thường pháp luật và quyền lợi của nhà đầu tư góp vốn. Đây là tiếng chuông cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư góp vốn.
Theo Thành Trung
Pháp Luật & Xã Hội
Pháp Luật & Xã Hội
CÙNG CHUYÊN MỤC
