Từ vụ chung cư The Harmona, lộ rõ lỗ hổng pháp lý, người mua nhà làm gì để tránh rủi ro?

Mặc dù lãnh đạo của Công ty Cổ phần Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim) lẫn đối tác là Công ty Cổ phần Thanh Niên (Thanh Nien Corp) trấn an bằng lời hứa sẽ thanh toán khoản nợ 244 tỷ đồng còn lại cho ngân hàng trước ngày 15/6/2016.

Tuy nhiên, không ít cư dân lo ngại khả năng trả nợ của “liên minh” này, cũng như lo lắng không biết bao giờ mới nhận được sổ hồng?

Một vấn đề nhức nhối nhất hiện nay, ngoài việc khu đất và toàn bộ tài sản trên đã đã bị "cắm" tại ngân hàng BIDV như chúng tôi đã thông tin trước đây, hơn 600 hộ dân ở đây vẫn còn "choáng" khi phát hiện thêm 41 căn hộ bị chủ đầu tư 2 lần cầm cố nhà băng dẫn đến tình trạng “nợ chồng nợ”.

“Tôi không ngờ căn hộ của mình bị nợ chồng nợ như thế. Chủ đầu tư đem căn hộ thế chấp hai lần rồi còn đem đi bán mà không hề thông báo với người mua nhà về tình trạng căn hộ. BIDV không thể không biết tài sản mình đang cầm cố đã bị chủ đầu tư mang đi bán. Thực sự, hiện cư dân chúng tôi không biết thực tế căn hộ của mình đang có bao nhiêu tổ chức, cá nhân mang đi cầm cố”, một cư dân cho biết.

Tại hội nghị nhà chung cư bất thường diễn ra mới đây, hàng trăm cư dân đã tỏ ra tức giận khi chủ đầu tư đã không có câu trả lời thoả đáng cho các vấn đề chính mà họ đang trông đợi.

Từ vụ việc của chung cư The Harmona, có thể thấy nhiều lỗ hổng pháp lý liên quan đến giám sát quá trình bán hàng và cho vay trong việc giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù pháp luật hiện hành quy định khá chặt chẽ.

Chúng ta đã có Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản đã có những quy định rất chặt chẽ về nghĩa vụ của chủ đầu tư. Hệ thống ngân hàng cũng có những quy định chặt chẽ ở khâu thẩm định cho vay, kiểm tra thông tin khách hàng. Khi bán căn hộ thế chấp ở ngân hàng thì chủ đầu tư khi bán căn hộ cho khách hàng phải có sự đồng ý của ngân hàng thông qua việc giải chấp. Sau khi tiến hành giải chấp, chủ căn hộ mới có thể mang chính tài sản này đi thế chấp ngân hàng để vay tiền.

Nếu khách hàng mua căn hộ The Harmona và thế chấp ở một ngân hàng khác thì phải có sự đồng ý và giải chấp của ngân hàng BIDV.

Việc xảy ra tình trạng thế chấp 2 lần ở chung cư The Harmona nhưng không tiến hành giải chấp là trái với quy định. Theo phân tích của một số chuyên gia tài chính, đây có khả năng là lỗ hổng nghiệp vụ của ngân hàng do không kiểm tra định kỳ.

Hiện nay, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra phổ biến, và để tránh những rắc rối có thể xảy ra như ở chung cư The Harmona, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án trước khi giao dịch. Có thể tham khảo thông tin từ Sở Xây dựng các địa phương để biết điều kiện dự án có được mở bán hay không; Thông tin từ ngân hàng để nắm được tài sản đó đã bị thế chấp hay chưa...

Theo TS. Đinh Thế Hiển, đối với câu chuyện Harmona, việc BIDV để tài sản thế chấp của mình bị bán cho người dân và chủ đầu tư thu gần hết số tiền bán nhà thì trước hết là lỗi nghiệp vụ của chính nhà băng này. "Cán bộ ngân hàng phải có sự kiểm tra, giám sát thường xuyên tình trạng dự án. Khi đó, mọi động thái, sự thay đổi nào tại dự án thì ngân hàng đều biết. Vậy thì làm sao xảy ra được việc chủ đầu tư tự ý mang căn hộ đã thế chấp bán cho cư dân được", ông Hiển phân tích.

Hiện nay, để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, ông Đinh Thế Hiển cho biết, bản thân người dân phải tự tìm hiểu dự án thật kỹ càng trước khi quyết định xem dự án đó đủ điều kiện mua bán không (có thể tham khảo thông tin ở Sở xây dựng), và xem dự án có được ngân hàng bảo lãnh không.

Theo quy định hiện hành, từ 1/7/2015, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực, đồng nghĩa với quy định doanh nghiệp bất động sản phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai. Quy định này ban hành nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết. Thứ hai, khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư thì khách hàng có thể yên tâm, nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà.

Đặc biệt, theo TS. Hiển ngoài việc Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 33 ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thì các Sở Xây dựng địa phương cũng liên tục công bố những dự án nhà ở đã được phép bán, người dân có thể tìm hiểu kỹ những thông tin này để đặt niềm tin mua nhà của mình đúng chỗ.

Một vấn đề khác ở chung cư The Harmona, đó là việc bán trùng căn hộ (một căn hộ bán cho nhiều người), một hiện tượng vi phạm pháp luật nhưng vấn đề này lại nằm ở uy tín và đạo đức kinh doanh của chủ đầu tư, nên người mua nhà rất khó để nắm bắt thông tin. Do vậy, bản thân người mua trước khi giao dịch cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, uy tín của các đơn vị bán hàng nhằm tránh những rủi ro ở mức thấp nhất.