Vì sao đại gia địa ốc lại tranh nhau "đất vàng" các khu chung cư cũ trung tâm Sài Gòn?

Theo kế hoạch, trong thời gian tới, TP.HCM sẽ phải di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000m2 sàn; đồng thời khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2 sàn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhiều chung cư cũ có vị trí đắc địa như chung cư Nguyễn Thiện Thuật (Q.3), chung cư Cô Giang (Q.1), chung cư Thanh Đa (Bình Thạnh) hiện được nhiều doanh nghiệp quan tâm.

Đa số những chung cư này đều nằm ngay mặt tiền đường trục chính kết nối giữa quận này với quận khác. Do vậy, khi thành phố công bố danh mục những dự án chung cư cần phải được di dời, phá sập và xây mới, nhiều doanh nghiệp BĐS trên địa bàn đã nhanh chóng đăng ký tham gia, trong đó có một số "ông lớn".

Cũng theo ông Châu, Nghị định 101/NĐ-CP của Chính phủ đã cho phép thành phố chủ động hơn trong việc lựa chọn các nhà đầu tư tham gia chương trình này. Bên cạnh đó, chính sách mới còn cho phép tăng hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình, không khống chế mức lợi nhuận nếu nhà đầu tư sử dụng vốn ngoài ngân sách, người dân được cái định cư tại chung cư mới, được quyền thoả thuận mức giá phù hợp với chủ đầu tư... Do đó các nhà đầu tư nhận thấy khả năng thu hồi vốn đầu tư là có thật nên tham gia ngày một nhiều.

Theo đó, hiện có 24 doanh nghiệp địa ốc muốn tham gia cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM, đặc biệt đối với các chung cư ở khu vực trung tâm như quận 1, quận 3.

Tại Quận 1 có 98 lô chung cư cũ. Tập đoàn C.T Group đã đăng ký tham gia tới gần 90 lô. Theo tìm hiểu của chúng tôi, tập đoàn C.T trước đó còn "bắt tay" với Công ty Quản lý Vốn nhà nước TP.HCM (HFIC) để cùng đầu tư xây mới dự án chung cư cũ trên đường Kỳ Đồng, quận 3. Ngoài ra, một chung cư cũ khác nằm trên ngã tư Nguyễn Đình Chiểu - Trương Định (quận 3) cũng sẽ do tập đoàn này thực hiện đầu tư xây dựng mới.

Cạnh tranh với tập đoàn này tại địa bàn Quận 1 còn có các công ty bất động sản khác như: Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Tuấn Lộc, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Gia Bảo và liên danh Vinaconex - Hoàng Sơn - Quân Anh.

Ở Quận 3, có 35 trên tổng số 45 lô chung cư được các nhà đầu tư quan tâm. Đáng chú ý, tập đoàn Novaland muốn cải tạo tất cả 11 lô của chung cư Nguyễn Thiện Thuật.

Theo tiết lộ của ông Châu, danh sách trên chỉ là bước khởi đầu vì còn rất nhiều nhà đầu tư lớn khác đang muốn tham gia kế hoạch này. Theo đó, với những chung cư cũ sắp sập tại quận 1, đã có đến 29 đại gia địa ốc như Him Lam Land, Hưng Thịnh, Phúc Khang... đăng ký nhận dự án đầu tư mới.

Theo đánh giá của một nhà đầu tư, việc tham gia cải tạo và đầu tư mới nhiều dự án chung cư xuống cấp nghiêm trọng trên địa bàn TP.HCM là một quá trình "khó nhằn", do cơ chế - chính sách hỗ trợ đền bù, di dời giải toả chưa theo kịp.

Nhiều khu chung cư này nằm ở những vị trí khá đắc địa, trong khi quỹ đất vàng đầu tư dự án mới tại TP.HCM đang hạn hẹp, nhiều doanh nghiệp tham gia "tranh tài" kế hoạch chỉnh trang đô thị của TP.HCM này là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, thành phố phải thật sự có sự sàng lọc rõ ràng, tìm kiếm những doanh nghiệp có năng lực để đẩy nhanh tiến độ. "Không khéo các nhà đầu tư xem đây là "miếng mồi" béo bỡ vì đều là đất vàng, nhảy vào xin tham gia nhưng rồi không làm gì, dành dự án đem trao cho nhà đầu tư khác rất dễ tạo thêm nhiều hệ luỵ cho bộ mặt đô thị", nhà đầu tư này nói.

Theo nhận định của Sở Xây dựng TP.HCM, việc đầu tư xây dựng mới thay thế các chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm góp phần chỉnh trang đô thị, đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản của người dân, cải thiện môi trường. Tuy nhiên, trong 10 năm qua (2006-2015), kết quả tháo dỡ, cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ rất khiêm tốn.

Khó khăn chính được các cơ quan chức năng đúc kết là lượng dân số ở chung cư đông, việc thương lượng bồi thường khó khăn, kéo dài, công tác tái định cư tốn kinh phí lớn. Bên cạnh đó, chính sách trong việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ chưa hấp dẫn nhà đầu tư cũng như các địa phương chưa chủ động để đón nhà đầu tư.

Điển hình như trường hợp di dời, cải tạo và xây mới chung cư cũ Thanh Đa. Trong hơn 10 năm qua, với rất nhiều cuộc thương lượng bất thành, đến nay vẫn còn gần 10 hộ dân vẫn kiên trì khiếu nại về mức đền bù, hoán đổi nền tái định cư mới. Kết quả là, dự án ngày một xuống cấp và có thể sập bất kì lúc nào, nhà đầu tư thì trông chờ vào chính quyền để được nhận mặt bằng cải tạo.

Trong khi đó, phía doanh nghiệp thì sợ chôn vốn do việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thường kéo dài nhiều năm. Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành - giải thích, khi đầu tư dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ, doanh nghiệp ngại nhất là khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng do phải trực tiếp gặp gỡ, thương lượng bồi thường với quá nhiều hộ dân.

“Có doanh nghiệp đã bỏ hàng đống tiền bồi thường nhưng chỉ vì vài hộ không đồng thuận giá bồi thường nên dự án bị ách lại vô thời hạn. Ngâm vốn lâu như thế, doanh nghiệp phá sản như chơi”, ông Nghĩa nói.

Ngoài ra, khi tham gia các dự án xây mới chung cư, doanh nghiệp bị ràng buộc khá nhiều về quyền lợi, nghĩa vụ trong khi chính sách ưu đãi và hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ hấp dẫn. “Với số tiền dự tính đầu tư vào những dự án như vậy, tôi thà chọn một khu đất ở ngoại thành để tự mình làm chủ, tự mình quyết toán lỗ lời còn hơn”, ông Nghĩa bày tỏ.

Trao đổi với chúng tôi, ông Châu cho biết: "Thành phố cần xem xét cho phép tăng chỉ tiêu dân số khi đã cho phép tăng chiều cao công trình sẽ giúp nhà đầu tư thu hồi vốn tốt hơn. Thắng hay thua phụ thuộc vào chỉ tiêu cao hay thấp thôi! Tuy nhiên, thành phố cần phải giúp doanh nghiệp giải quyết tốt khâu đền bù, di dời giải toả vì nếu càng kéo dài càng tạo rủi ro cao cho nhà đầu tư".