5 biểu đồ cho thấy sự bất thường của thị trường nhà ở Mỹ: Có hay không khả năng khủng hoảng 2008 lặp lại?

Thông thường, lãi suất thế chấp cao sẽ là tin rất xấu đối với thị trường nhà ở. Hiện tại, lãi suất thế chấp ở Mỹ đang ở trong giai đoạn tăng mạnh nhất trong lịch sử. Những người mua nhà phải hứng chịu cú sốc lớn khi mà khả năng chi trả của họ đang xấu đi với tốc độ nhanh nhất trong lịch sử.

Thực tế là thị trường nhà ở Mỹ cũng vừa chạm đến những cột mốc rất đáng lưu ý. Chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và lãi suất cơ bản tăng lên mức cao chưa từng thấy trong nhiều thập kỷ. Số nhà mới được bán ra sụt giảm mạnh hơn cả thời kỳ hậu khủng hoảng tài chính thế giới 2008.

Vậy thì liệu có phải giá nhà và thị trường nhà đất Mỹ sắp sụp đổ? Đó là 1 khả năng có thể xảy ra. Tuy nhiên, theo giới phân tích, có lẽ thị trường chỉ bước vào một giai đoạn kỳ lạ mà thôi.

James Egan, chiến lược gia của Morgan Stanley, mới đây đã hạ dự báo về giá nhà. Tuy nhiên ông chỉ đưa ra con số là 3% - một mức giảm khá nhẹ.

Thị trường nhà ở Mỹ đang chứng kiến những điều chưa từng thấy. Lãi suất thế chấp tăng vọt làm giảm khả năng mua nhà của người dân. Tuy nhiên, không giống như thời kỳ trước năm 2008 và cả khi bong bóng nợ dưới chuẩn vỡ tung, lại có rất ít người bắt buộc phải bán nhà và do đó có rất ít hàng tồn.

"Đầu năm nay, lượng nhà cũ được rao bán giảm xuống mức thấp nhất kể từ đầu những năm 1980. 3 tháng gần đây con số đã tăng lên nhưng tăng rất nhẹ. Điều này khiến giá không giảm", Egan giải thích.

Để hiểu rõ hơn giá nhà đang đi theo xu hướng nào, nhóm nghiên cứu của Morgan Stanley xem xét 4 yếu tố: cung, cầu, mức hợp lý của giá cả và dư nợ tín dụng. Trong khi 2 yếu tố đầu tiên không thay đổi nhanh chóng, 2 yếu tố sau biến động khá nhanh. Và đó chính là những gì đang diễn ra trên thị trường nhà ở Mỹ.

Vì có rất nhiều người sở hữu nhà đang có các khoản vay thế chấp với lãi suất cố định, và bởi vì giá nhà hiện vẫn ở mức cao, phần lớn mọi người không cảm thấy cú sốc. Tuy nhiên, điều này đi kèm với một cái giá phải trả, mà Egan gọi là "hiệu ứng kẹt" (lock-in effect).

"Trong nhiều trường hợp, để có thể bán được nhà, nhiều người sẽ phải đăng ký một khoản vay thế chấp mới với mức lãi suất cao hơn 200, 250, thậm chí là 300 điểm cơ bản so với khoản vay hiện tại. Họ cũng không muốn bán ngôi nhà của mình ở mức giá thấp hơn".

Vì thế thị trường đang xảy ra điều chưa từng có tiền lệ: các chỉ số đo lường sức khỏe của thị trường sụt giảm nhanh chóng, nhưng giá thì không hề lao dốc. Dưới đây là 5 biểu đồ minh họa rõ nét bức tranh thị trường nhà ở Mỹ.

Giá nhà tăng mạnh sau Covid

So với thời điểm đại dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát ở Mỹ, giá nhà đã tăng rất mạnh, vượt qua cả các đỉnh của đầu những năm 2000. Hiển nhiên trên thị trường nổi lên câu hỏi liệu đà tăng này có bền vững hay không.

Lãi suất thế chấp tăng sốc

Trung bình lãi suất áp dụng với khoản vay thế chấp kỳ hạn 30 năm đã tăng từ mức chưa đến 3% trong năm 2020 lên gần 7% ở thời điểm hiện tại, cao nhất kể từ đầu những năm 2000. Tuy nhiên đây chưa phải là điều ấn tượng nhất.

Chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và lãi suất cơ bản (đo lường bằng lợi suất trái phiếu Mỹ kỳ hạn 10 năm) tăng mạnh hơn rất nhiều.

Với triển vọng kinh tế vĩ mô u ám trong bối cảnh Fed tăng lãi suất và thị trường trái phiếu biến động mạnh, nhiều nhà đầu tư lớn đã né tránh các chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS) và chính điều này góp phần đẩy tăng lãi suất thế chấp. Cùng lúc đó, Fed cũng rời xa thị trường khi bán bớt trái phiếu để thu hẹp bảng cân đối kế toán trong lộ trình thắt chặt định lượng.

"Vì nhiều lý do mà vài năm gần đây thị trường xuất hiện thêm quá nhiều người mua lớn, nhưng giờ họ không sẵn sàng và không thể bước vào thị trường. Đồng thời chúng ta đang chứng kiến mức độ biến động mạnh chưa từng thấy. Tất cả các yếu tố này khiến chênh lệch lợi suất tăng vọt", Egan nói.

Độ hợp lý về giá cả giảm chưa từng thấy

Biểu đồ dưới đây cho thấy mức tăng so với cùng kỳ năm trước của tỷ trọng số tiền phải thanh toán hàng tháng cho khoản vay thế chấp trên tổng thu nhập của 1 hộ gia đình (đường màu xanh) và mức tăng của số tiền phải thanh toán hàng tháng (đường màu vàng).

Nhưng những con số xấu xí này không đồng nghĩa thị trường sụp đổ. Theo Egan, hãy chú ý đến những nhóm thực sự bị giảm khả năng mua nhà. Hầu hết người sở hữu nhà vay thế chấp lãi suất cố định và phần lớn đã tái tài trợ trong mấy năm gần đây để tận dụng mức lãi suất siêu thấp. Do đó họ không bị ảnh hưởng.

Hiệu ứng kẹt

Vì nhiều chủ nhà đủ may mắn để được hưởng mức lãi suất thấp không có lý do gì để bán nhà trong môi trường lãi suất tăng và giá giảm nhẹ như hiện nay, thị trường đang chứng kiến hiệu ứng kẹt khi mà các chủ nhà không muốn đưa ngôi nhà của mình ra thị trường.

Kết quả là lượng cung các ngôi nhà dành cho 1 gia đình cơ bản hiện đang ở mức thấp nhất 40 năm.

Điều này có thể giúp giá không giảm quá sâu, nhưng chắc chắn đây là tin xấu cho những công ty môi giới bất động sản. Lượng hàng bán ra đang giảm mạnh hơn cả thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Các tiêu chuẩn tín dụng bị thắt chặt

Khi nhìn thấy doanh số bán nhà giảm mạnh nhất kể từ 2008, chắc hẳn bất cứ ai cũng sẽ tự hỏi liệu có phải bong bóng nợ dưới chuẩn từng thổi bùng lên khủng hoảng tài chính sẽ lặp lại hay không. Nhưng Egan cho rằng có một số yếu tố khiến câu chuyện lần này khác hoàn toàn, ví dụ như thị trường hiện đang thiếu nguồn cung trầm trọng. Tuy nhiên, có lẽ điểm khác biệt lớn nhất là tín dụng.

Trước năm 2008, dường như ai cũng có thể dễ dàng vay thế chấp để mua nhiều bất động sản. Sau khủng hoảng, các tiêu chuẩn cho vay đã được thắt chặt đán gkể, và những sản phẩm cho vay từng gây rắc rối đã biến mất khỏi thị trường. Điều đó có nghĩa là trên lý thuyết những ai đang sở hữu nhà vẫn sẽ ổn kể cả khi nền kinh tế giảm tốc.

Tất nhiên không thể coi thường các tác động của lãi suất tăng lên nền kinh tế. Nếu như tình hình đủ tệ và nhiều người mất việc làm, sẽ có nhiều người bán gặp áp lực kinh tế và có thể giải phóng lượng hàng tồn, gây áp lực giảm giá.

"Phá sản và tịch biên sẽ không xảy ra, nhưng giá sẽ giảm mạnh hơn", Egan nói.

Tham khảo Bloomberg