5 nút thắt “gây khó” thị trường bất động sản

"Chính phủ đang có những chính sách, gói tín dụng cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp bất động sản chúng tôi không cần hoãn thuế đất trong vòng vài tháng, hay cứu trợ bằng tiền mặt. Chúng tôi chỉ mong Chính phủ giải quyết ngay các cơ chế chính sách đang khiến hàng nghìn dự án bất động sản ách tắc".

Đó là lời gan ruột của ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tân Hoàng Minh được nhiều tờ báo dẫn lại sau buổi tại toạ đàm "Thăng trầm bất động sản 2010-2020 và những xu hướng sắp tới" diễn ra đầu tháng 6 tại FLC Sam Son Beach & Golf Resort để nói về một trong những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Tại hội nghị trên, câu chuyện "dở khóc dở cười" mà tập đoàn này gặp phải trong quá trình thực hiện dự án đã được người đứng đầu Tập đoàn Tân Hoàng Minh lần đầu tiên đăng đàn chia sẻ khá thẳng thắn.

Theo ông Dũng, có những chính sách 20 năm chưa thay đổi, không phù hợp với thị trường . Ông Dũng lấy dẫn chứng, đất tại ngã tư Hàng Bài (Hà Nội) của Tân Hoàng Minh mua từ năm 2007, nhưng đến giờ vẫn chưa xây được sau 14 năm chờ giải toả mặt bằng, thực hiện các thủ tục pháp lý về tính giá đất.

Chủ tịch Tân Hoàng Minh cũng nhấn mạnh nếu không vướng mắc pháp lý thì tiến độ xây dựng của dự án sẽ nhanh hơn rất nhiều.

"Tôi muốn thủ tục hành chính ngắn gọn lại trong vòng một năm thôi. Chính sách của Chính phủ phải cập nhật với thị trường từng năm để có thể điều chỉnh kịp thời. Nếu nhu cầu thay đổi thì Chính phủ cũng phải linh hoạt thay đổi. Quy luật cung cầu của thị trường phải áp dụng triệt để trong lĩnh vực bất động sản”, ông Dũng nói.

Hàng trăm nghị định, thông tư và 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn 

Không dừng lại ở doanh nghiệp, khó khăn của thị trường bất động sản thời gian qua cũng được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhiều lần phản ánh đến Thủ tướng và Chủ tịch Quốc hội.

Tại các văn bản kiến nghị gửi lên lãnh đạo Chính phủ và Quốc hội, VNREA cho biết, giai đoạn 3 năm vừa qua từ 2017, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung thị trường bất động sản cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề khác.

Tuy nhiên, bước sang nửa cuối năm 2019 và đầu năm 2020, thị trường gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút mạnh, ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề khác, khiến nhiều doanh nghiệp lớn, có thương hiệu trên thị trường đứng trước nguy cơ phá sản, nhất là khi mất thanh khoản tại nhiều dự án kéo dài, việc triển khai dự án mới gặp nhiều khó khăn.

“Hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và hàng trăm nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngoài ra, còn có gần 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Nhiều quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, vận hành BĐS còn chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập. Ngoài ra, còn thiếu các quy định của pháp luật trong việc điều chỉnh các sản phẩm BĐS mới xuất hiện trên thị trường như BĐS du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch)…”, VNREA cho biết.

Không chỉ dự án của Tân Hoàng Minh, nhiều dự án khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự.

Trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường BĐS là các vấn đề pháp lý 

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản vẫn đang tồn tại 5 “nút thắt” cần khắc phục, tháo gỡ.

Thứ nhất, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 - 2019), thị trường bất động sản đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, lượng giao dịch giảm hơn 40%, nguồn cung giảm 10% so với năm 2018. Đặc biệt, trong những tháng cuối năm 2019, các chỉ tiêu của thị trường đều giảm (lượng giao dịch bất động sản giảm hơn 70%; nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kỳ 2018).

Thứ hai, còn có sự mất cân đối trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Việc này thể hiện khá rõ qua nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa (có khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn) nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đ/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20% - 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đ/m2) lại chiếm đến 70% - 80% thị trường. Trong khi đó, công tác rà soát, điều chỉnh, chuyển đổi cơ cấu các dự án bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường lại chưa được các địa phương quan tâm thực hiện.

“Hiện nay có 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Nhà nước cũng chưa có cơ chế để ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Thứ ba, nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng (chủ đầu tư thường chỉ có từ 20 - 30% tổng mức đầu tư dự án). Nhà nước chưa có các định chế tài chính như ngân hàng tiết kiệm nhà ở để huy động vốn nhàn rỗi trong dân cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Dư nợ tín dụng trong đầu tư kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào một số nhà đầu tư lớn và phân khúc bất động sản cao cấp (dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu du lịch nghỉ dưỡng). Mức thuế đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân chưa hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà, đất và sử dụng đất đai kém hiệu quả.

Thứ 4, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa đầy đủ và liên tục, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước cũng như doanh nghiệp, người dân khi tham gia thị trường.

Thứ 5, còn một số điểm mâu thuẫn, chưa phù hợp trong hệ thống pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý tài sản công trong việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, việc giao đất, cho thuê đất, về lựa chọn chủ đầu tư dự án...

Chung nhận định trên, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho biết, vào cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu suy giảm cả phía cung và phía cầu. Một số phân khúc giảm mạnh như BĐS nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê. Các phân khúc còn lại tăng chậm, dần đi vào trầm lắng ngoại trừ BĐS công nghiệp.

Theo ông Nghĩa, đây là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước, như là một biến động có tính chu kỳ sau một thời gian dài phục hồi, mặc dù thị trường chưa đạt đến giai đoạn “bong bóng”. Đúng vào thời điểm đó, dịch Covid – 19 bùng nổ. Thị trường rơi vào trạng thái “hôn mê” mà khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ.

“Trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường BĐS là các vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính như đấu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch từ quy hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng…. Để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, cần có cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lý minh bạch, và phải làm liên tục trong vài năm”, ông Nghĩa nói.