Áp chế dân môi giới bằng luật sẽ triệt hạ được 'dự án ma'

Môi giới hưởng lợi hoa hồng nhưng lại "vô tội" khi bị xử lý

Bà N.T.T, ngụ quận Gò Vấp TP.HCM cho biết, năm 2018 bà được một nhân viên môi giới tên Nguyễn Văn Tuấn mời chào mua đất nền tại dự án Thiên Phúc Hoàng Gia tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An với giá hơn 400 triệu/nền có diện tích 5x15. Thế nhưng năm 2019 bà và hàng trăm khách hàng khác phát hiện dự án này chưa đủ giấy phép pháp lý cũng như chỉ là một "dự án ma". Bà liên hệ lại với nhiên viên môi giới đã chào bán đất cho bà nhưng nhân viên này cho biết hiện đã nghỉ làm ở Công ty bán dự án Thiên Phúc Hoàng Gia và giờ chuyển qua làm công ty khác.

"Họ là người trực tiếp lừa chúng tôi mua đất nền dự án không có thực, nhưng giờ đây sau khi họ lấy hoa hồng tiền bán lô đất không có thực cho khách hàng như chúng tôi thì họ phủi tay không có trách nhiệm và bắt chúng tôi phải trực tiếp làm việc với chủ đầu tư, còn chủ đầu tư thì giờ công ty đóng cửa nên không biết phải như thế nào mới lấy lại được tiền đã bỏ ra mua đất", bà T bức xúc.

Cũng trong tâm trạng như bà T, ông N.Q.B, ngụ quận 2 TP.HCM cho biết, năm 2019 ông có mua một lô đất tại dự án mang tên Dự án khu dân cư Central House tại đường Trường Lu quận 9 từ một người môi giới tên Hằng của CTCP Đầu tư Bất động sản Phát An Gia (Công ty Phát An Gia). Thế nhưng tới giữa năm 2020, ông B và nhiều khách hàng khác phát hiện dự án không có thực nên liên hệ với nhân viên môi giới đã chào bán sản phẩm đất nền cho mình nhưng bị nhân viên môi giới này cho biết không có trách nhiệm giải quyết, có gì khách hàng liên hệ với chủ đầu tư là Công ty Phát An Gia.

"Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đã bắt khẩn cấp Tổng Giám đốc Công ty Phát An Gia là ông Hoàng Mạnh Cường vì đã bán dự án không có thực cho chúng tôi, nhưng chúng tôi thấy như vậy vẫn chưa ổn, cần có chế tài xử lý cả những nhân viên môi giới đã lừa người dân mua dự án ma bởi họ là người trực tiếp lừa đảo, hưởng lợi từ hoa hồng phần trăm của việc bán dự án ma nên không thể không có trách nhiệm liên quan", ông B nói.

Ông Lê Nam Thắng, Giám đốc Công ty TNHH bất động sản Nam Thắng tại TP.HCM cho biết, hiện nay khâu tuyển dụng nhân viên môi giới của doanh nghiệp khá dễ. Chỉ cần nhân viên môi giới nộp hồ sơ xin việc, phòng nhân sự sẽ coi qua hồ sơ xin việc rồi nhận và đào tạo chứ không cần xác minh hồ sơ. Nhân viên môi giới không còn làm cho công ty cũng sẽ nghỉ việc đi tìm sàn môi giới khác vì hiện nay các sàn giao dịch ít khi trả tiền lương và không đóng bảo hiểm cho nhân viên môi giới nên họ có thể nghỉ việc là đi làm nơi khác bất cứ lúc nào.

"Mới đây tôi đau đầu vì nhân viên môi giới lừa khách hàng bán sản phẩm của một dự án không phải dự án mà doanh nghiệp chúng tôi bán, nhưng họ lại giới thiệu với khách hàng là họ làm môi giới công ty tôi. Tới khi khách hàng phát hiện đó là dự án ma và tìm nhân viên môi giới đó không được thì tìm tới công ty tôi truy trách nhiệm vì nhân viên đã giới thiệu dự án ma cho họ. Nhưng kỳ thực nhân viên môi giới đó đã nghỉ việc từ mấy tháng trước và đổi số điện thoại, tới khi đưa chứng minh nhân dân trong hồ sơ xin việc xem kỹ mới phát hiện đó là chứng minh thư giả", ông Thắng nói.

Cần có chế tài xử lý môi giới địa ốc

Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, nghề môi giới bất động sản đã hoạt động nhiều năm, được pháp luật quy định cụ thể về điều kiện hành nghề phải có chứng chỉ hành nghề và chịu trách nhiệm đối với hoạt động của mình. Tuy nhiên, thực tế hoạt động còn nhiều vấn đề cần xem xét làm rõ, phải xác định trách nhiệm của môi giới, không thể có chuyện môi giới tiếp tay giao dịch dự án ma nhưng thoát trách nhiệm.

Ông Phượng cho rằng không ít những người thành lập ra công ty môi giới bất động sản, sau đó để có "sản phẩm ma" giới thiệu khách hàng tin là có thật, bằng nhiều hình thức khác nhau (mua đất nông nghiệp, ký giấy đặt cọc mua đất, hợp đồng hợp tác,…) rồi vẽ ra các dự án ma (chưa được cơ quan nhà nước cho phép) nhằm cho khách hàng ký kết giao dịch trên giấy và thu tiền.

Thậm chí, để thu hút được sự chú ý, họ dùng chiêu thức lừa dối thông qua quảng cáo làm môi giới dự án thật, uy tín nhưng sau khi tiếp xúc được khách hàng thì họ dẫn dụ giao dịch sang dự án ma (dự án kia đợt này hết hàng, vẽ ra kiểu chu kỳ đầu tư khách cứ giao dịch bên này chờ dự án kia mở bán giai đoạn sau thì bán đi rồi chờ mua, cứ mua rồi ký gửi cho chính nhân viên môi giới để bán hàng,…) với các kiểu chim mồi (đua nhau đăng ký nhận chỗ, thông tin ký gửi, thông tin về thanh toán, chuyển tiền, thủ tục giao dịch giấy tờ,…). Vai trò các vụ việc dự án ma, những lãnh đạo này đóng vai trò là người chủ mưu, điều hành toàn bộ pháp nhân, tổ chức cho guồng máy hoạt động, là người vẽ ra các dự án ma.

Tuy nhiên, trong quá trình giao dịch, những người lãnh đạo này họ không phải là người trực tiếp tìm kiếm, giới thiệu, giao dịch với người dân. Người lãnh đạo này chỉ ký các văn bản giao dịch do các nhân viên môi giới trình lên nhưng mọi quá trình do các ông trùm này vạch định ra và kiểm soát. Các dạng công ty này mọc như nấm sau mưa. Có nhiều công ty mở nhiều chi nhánh, địa điểm tại nhiều địa phương với số lượng nhân viên môi giới hành trăm, hàng ngàn và số nạn nhân mua phải dự án ma tính con số tương ứng hàng nghìn, số tiền chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng.

"Tại các dự án ma, không có việc các nhân viên môi giới bất chấp quy định pháp luật thì chính ông trùm này không thể tìm kiếm khách hàng, không thể lừa được nhiều người. Ngược lại, khi tham gia và các giao dịch bất chính này, các nhân viên môi giới thường biết là giao dịch trái pháp luật tuy nhiên chỉ vì nhận được ăn chia vài phần trăm trên từng giao dịch thành công (trên số tiền thu được của khách hàng) nên chính họ bất chấp để tiếp tay thực hiện tự tìm kiếm khách hàng, dẫn dắt khách vào tròng", Luật sư Phượng nói.

Cũng theo Luật sư Phượng, không ít các vụ việc đã xảy ra, để lôi kéo ràng buộc nhân viên chung hội chung thuyền, buộc nhân viên môi giới trung thành sống chết với các ông trùm thì công ty môi giới bắt nhân viên phải đầu tư một vài sản phẩm mới được làm việc sau khi "thử tài ba hoa" trong thời gian thử việc, hoặc ép chính nhân viên đó phải đầu tư khi không dẫn đủ số lượng khách hàng trong quý để không bị chấm dứt hợp đồng lao động, hợp đồng cộng tác nhân viên.

Cũng theo vị luật sư này thì tâm lý nhiều nhân viên môi giới, cứ làm, nếu ông trùm bị bắt thì họ vô can do không chức phận, chức vụ trong công ty và chỉ là người làm công ăn lương, không bị cơ quan điều tra mời làm việc, không bị xử tù nên cùng lắm chỉ mất việc làm. Nhiều công ty môi giới cần nhân viên, chỗ làm mới cũng hoạt động theo phương thức này nên còn đánh giá cao kinh nghiệm trận mạc, tinh thần không sợ nên được giao trưởng nhóm, trưởng khu vực,…. nên nhân viên môi giới chỉ sợ trách nhiệm khi cơ quan điềuu tra làm việc, bản thân việc ông trùm bị điều tra hay bị bắt cũng không quá bất ngờ.

Để thực hiện nghiêm quy định pháp luật, quản lý thị trường bất động sản trong hoạt động môi giới, ở các vụ việc điều tra truy tố hình sự các vụ án thì ngoài việc xác định hành vi của các ông trùm lãnh đạo thì cần triệu tập làm rõ trách nhiệm hình sự đối với các nhân viên môi giới đã tham gia các giao dịch này, có những dấu hiệu là đồng phạm với tư cách là những người thực hiện. Mặt khác, về mặt trách nhiệm dân sự thì các nhân viên môi giới còn có trách nhiệm liên đới trong việc khắc phục hậu quả trả lại tiền cho người dân đã trót sa vào các dự án ma, dự án do các ông trùm vẽ ra là phương thức để người dân nộp tiền rồi chiếm đoạt. Không vì số nhân viên môi giới đông "tài ba hoa" mà bỏ lọt trách nhiệm của số đông đắc lực này.

"Nếu không xử lý nghiêm và đầy đủ trong các vụ án dự án ma này đối với nhân viên môi giới đã tham gia thì ông trùm này bị bắt, họ sẽ kiếm ông trùm khác để tiếp tục "tài ba hoa" với một trình độ, kinh nghiệm cao hơn. Cũng có thể, không ít trong số các nhân viên môi này đã tự thành lập công ty mới để thành nhiều ông trùm mới với cách thức hoạt động tương tự", ông Phượng cho biết.