Áp lực cạnh tranh gay gắt, nhiều chủ đầu tư lách luật "bán lúa non" dự án

Tại TP.HCM nơi có mật độ các dự án bất động sản cao nhất cả nước, nhưng sức mua đang có phần chững lại, từ đó cạnh tranh giữa các chủ đầu tư càng trở nên gay gắt hơn. Để giành giật thị phần, nhiều dự án dù chưa đủ điều kiện mở bán, hoặc đang có trục trặc về các vấn đề pháp lý nhưng vẫn ngang nhiên giới thiệu huy động vốn rầm rộ.

Và những kiểu bán này thường nấp bóng dưới nhiều hình thức khác nhau, như hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng giữ chỗ...

Theo tìm hiểu của chúng tôi, thực tế tại thị trường TP.HCM hiện nay có rất nhiều dự án chưa công bố thông tin, thậm chí chưa đủ điều kiện mở bán nhưng môi giới vẫn bán rất tốt. Nhiều dự án chỉ mới có tấm bảng quảng cáo, chưa khoan móng mọc cũng được quảng bá rầm rộ, môi giới chào khách mua ầm ầm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, việc làm này bắt nguồn từ hai yếu tố: một phần là các thủ tục pháp lý hoàn chỉnh cho một dự án ra thị trường quá nhiêu khê, kéo dài thời gian; phần nữa là các chủ đầu tư không thể ngồi yên khi cơ hội thị trường đang đến.

"Hiện nay, thành phố đã cơ động trong việc này bằng việc cấp phép cho dự án được thi công từng phần để rút ngắn quy trình thực hiện thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, vẫn còn có nhiều chủ dự án vận dụng không đúng chủ trương này, ồ ạt chào bán dự án khi chưa xây xong phần móng...", ông Châu nói thêm.

Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM tình trạng rao bán căn hộ, đất nền khi dự án vẫn nợ tiền sử dụng đất diễn ra nhan nhản tại nhiều dự như, Lotus Residence (quận 7), chung cư Lê Trực (quận Bình Thạnh), dự án C tại khu Đông…

Ngoài ra, trường hợp thường thấy nhất là các cơ quan chức năng chưa cấp phép được mở bán, chưa công bố trên trang web của Sở Xây dựng, nhưng dự án vẫn âm thầm rao bán dưới các hình thức khác nhau.

Chẳng hạn, tại một hội nghị khách hàng của một chủ đầu tư, tiếp xúc với nhiều môi giới chúng tôi được biết rằng hiện dự án này đang trong quá trình thử cọc móng.

Qua kiểm tra trên hệ thống trang web của Sở Xây dựng TP.HCM, dự án này đến nay vẫn chưa được chấp thuận cho mở bán. Tuy nhiên, tại sự kiện này nhiều môi giới chào mời khách hàng vẫn cố tình rao bán rất vô tư.

Trong vai một khách hàng, chúng tôi đã đề nghị môi giới cho xem các loại giấy tờ liên quan, quan trọng nhất là giấy phép đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng, nhưng không một ai có thể trình ra được tờ giấy này. Thay vào đó, các môi giới cho biết là chủ đầu tư đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết, và sẽ được cơ quan chức năng cấp trong thời gian sớm nhất nên khách hàng cứ yên tâm mua dự án này.

"Đặt cọc giữ chỗ hay bán dự án cũng có gì khác nhau đâu! Thực ra dự án này đã "bán lúa non" trước đó hơn cả năm rồi chứ không phải mới bán. Trước sau gì chủ đầu tư cũng sẽ hoàn tất mọi thủ tục pháp lý dự án. Do vậy, nếu chờ đến thời điểm đấy sẽ mất hết khách hàng", một môi giới mạnh miệng nói với chúng tôi.

Theo vị môi giới này, nắm bắt được phần nào tâm lý khách hàng, giới cò nhà đất vừa trấn an vừa dọa khách rằng, hiện nay dự án nào cũng chậm, nếu không đầu tư ngay từ giai đoạn tiền khởi công thì sau này chỉ có nước "ôm" căn hộ với giá trên trời. "Muốn có nhà giá gốc phải chộp căn hộ từ khi vừa công bố dự án", nhân viên môi giới nhà đất giải thích.

Theo luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, căn cứ Điều 42, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, dự án chung cư nợ tiền sử dụng đất thì không được phép bán căn hộ cho khách hàng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm 3 điều kiện. Trong đó có điều kiện như chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Mua nhà đất ở những dự án chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc chưa đủ điều kiện mở bán, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro như không được cấp giấy chủ quyền dẫn đến khó mua bán, cầm cố… Ngoài ra, việc các chủ đầu tư tranh thủ “bán lúa non” để huy động vốn khi chưa nộp tiền sử dụng đất, cũng cho thấy khả năng tài chính đang có vấn đề.

Chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín thì cho rằng, đi mua nhà, người mua phải tìm hiểu xem chủ đầu tư dự án là ai, cần xem kỹ lịch sử kinh doanh của họ, quá trình xây dựng các dự án trước đó ra sao. "Chúng ta không thể cộng các chủ đầu tư vào một rổ được. Trên thị trường hiện nay, có khoảng 70% các chủ đầu tư bài bản, làm ăn đàng hoàng, họ muốn xây dựng thương hiệu, nhưng cũng có rất nhiều chủ đầu tư chụp giựt, làm theo phong trào, bán 1 dự án xong là đóng cửa công ty", ông Tín nói.

Ngoài ra, chuyên gia này còn khuyên người mua nhà phải tìm hiểu chủ quyền đất, tìm hiểu xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh... Điều quan trọng nữa khách hàng cần nhớ là hợp đồng mua bán rất cần có tham vấn pháp lý của luật sư.