Bài toán phát triển BĐS đô thị Việt Nam

Tại hội thảo mới đây, chia sẻ về giải pháp đô thị sáng tạo tại Việt Nam, các chuyên gia trong ngành đã mổ xẻ tình trạng và giải pháp liên quan đến đô thị Việt Nam.

Hiện đô thị Việt Nam có 4 vấn đề lớn cần phải giải quyết. Đó là: đô thị hóa tăng; vấn đề của đô thị tăng; cạnh tranh kinh tế giữa các đô thị, giữa các vùng tăng; đòi hỏi của người dân về chất lượng cuộc sống tăng. Như vậy, trong các nhóm giải pháp kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng phải quan tâm đến môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, tăng trưởng kinh tế và thu nhập bình quân đầu người giúp cải thiện và nâng cao đời sống của người dân. Bên cạnh đó, với tác động của dịch Covid-19 đã làm gia tăng, thay đổi nhu cầu và thị hiếu người dân theo hướng nâng cao chuẩn mực sống, ưa đô thị xanh hơn, cảnh quan và an toàn hơn. 

Theo đó, nhu cầu về gia tăng diện tích nhà ở bình quân đầu người cùng với không gian riêng tư hơn, các thành viên trong gia đình đều muốn có không gian sinh hoạt riêng, thậm chí nhiều không gian độc lập riêng biệt như không gian làm việc, sinh hoạt, vui chơi giải trí. Nhu cầu không gian, mật độ phù hợp, không quá đông người cũng đã tăng lên trong và sau dịch Covid-19.

Các đô thị ở Việt Nam hiện vẫn chưa đồng bộ, nơi thì chỉ có nhà ở mà thiếu trường học, cơ sở y tế, hoặc chỉ có một vài tiện ích. Tiếp theo là tình trạng quá tải, có thể bản thân khu đô thị không quá tải nhưng xung quanh quá tải. Thêm vào đó, chất lượng hạ tầng bên trong chưa đúng với mong muốn của người dân. Đơn giản như xử lý rác thải vẫn rất thủ công, không phải là hướng đi của tương lai, ngay cả việc phân loại rác thải, cũng chưa đâu làm đến nơi đến chốn. Ngoài ra, quản lý và thực hiện quy hoạch xây dựng chưa hiệu quả.

Nêu ra giải pháp phát triển đô thị Việt Nam, TS Cấn Văn Lực cho rằng, cơ quan quản lý, nhà phát triển dự án cần tiếp tục quan tâm quy hoạch, không phát triển ồ ạt các dự án đô thị lớn, mà cần có lựa chọn các dự án đạt tiêu chuẩn và phù hợp xu thế, nhu cầu phát triển.

Trước mắt, cần sớm khắc phục tồn tại, hạn chế đối với các khu đô thị như: tiếp tục cải tạo hệ thống giao thông, đặc biệt là các nút giao thông mật độ cao để giảm thiểu tai nạn và tắc nghẽn giao thông; phát triển giao thông công cộng, hạn chế ô tô cá nhân và xe máy; kiểm soát chặt chẽ chất lượng xe về mặt môi trường để giảm thiểu ô nhiễm không khí và tiếng ồn do giao thông gây ra. 

Tăng cường đấu nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hệ thống ngầm nổi giữa các dự án và các khu vực địa phương liền kề. Đặc biệt cần lưu ý đến vấn đề cốt nền khu vực và dự án để tránh tình trạng trũng nước vào khu vực xung quanh sau khi dự án hoàn chỉnh. Cải tạo hệ thống thoát nước, giảm thiểu tình trạng ngập úng khi mưa lũ, bằng cách xây dựng có quy hoạch các dự án sao cho đồng bộ với cốt cao độ các khu đô thị và khu dân cư cũ với nhau, tạo độ dốc để nước thoát.

Đặc biệt là phải bảo đảm khâu thu gom rác thải vệ sinh, triển khai rộng rãi công tác phân loại rác thải ngay tại nguồn phát sinh, góp phần giảm bớt gánh nặng cho thu gom và xử lý chất thải đô thị; đầu tư cơ sở vật chất xử lý và tiêu hủy chất thải rắn theo đúng phương thức hợp vệ sinh.

Khi phát triển các đô thị xung quanh thành phố như Hà Nội, TPHCM, các chủ đầu tư cần quan tâm tới đối tượng xã hội, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Vì vậy, cần dành riêng phân khu có giá trị phù hợp cho các đối tượng này, cùng các hệ thống tiện ích liên quan phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc phát triển các KĐT tại Tp.HCM trong thời gian qua đã có những thành công. Điển hình là KĐT Phú Mỹ Hưng, KĐT Cảng Hiệp Phước.

Phía Đông của Tp.HCM, cũng bắt đầu có những đại đô thị xuất hiện, đơn cử như KĐT An Phú – An Khánh với quy mô 100ha, 2 bên xa lộ Hà Nội đã xuất hiện nhiều dự án cao tầng hiện đại, đi đôi với phát triển các tuyến giao thông trọng điểm của TP như Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Xa hơn tại khu vực Q.9 đang phát triển khu đại đô thị của Tập đoàn Vingroup với diện tích hơn 271ha, tại Q.Thủ Đức đang phát triển dự án Vạn Phúc City với diện tích 198ha.

Theo ông Châu, việc phát triển các KĐT lớn được quy hoạch bài bản, đồng bộ do những NĐT có năng lực tài chính, quản lý sẽ làm cho bộ mặt đô thị của Tp. HCM thay đổi. Một đô thị phải có đầy đủ tất cả tiện ích về dịch vụ đô thị và phải được kết nối nội khu hoàn hảo, kết nối các khu vực khác một cách thuận tiện. Điều này đang được lãnh đạo các tỉnh và Tp.HCM bắt tay thực hiện.

Tuy nhiên, theo ông Châu vẫn còn đó những điểm yếu trong phát triển các KĐT. Đó là việc phát triển KĐT vẫn chưa được như kì vọng và chất lượng ở một số KĐT lớn vẫn chưa đạt yêu cầu. Bên cạnh những dự án KĐT thành công như Phú Mỹ Hưng, Vingroup, Him Lam, Đại Phúc…vẫn còn những KĐT chậm hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng và các tiện ích phục vụ cư dân nên không hút được người dân, những khu dân cư quy mô vài chục, tới vài trăm héc-ta nhưng nhếch nhác.

Bên cạnh đó, có những khu vực rất hấp dẫn như Bình Quới – Thanh Đa đã qua nhiều đời chủ đầu tư nhưng không được tập trung nguồn lực để phát triển. Theo ông Châu, có thể nói rằng, sự yếu kém của một bộ phận chủ đầu tư dẫn đến hậu quả những dự án đại đô thị không thể triển khai được như kì vọng.

Ngoài ra, khó khăn lớn nhất của các đại đô thị là câu chuyện đền bù giải phóng mặt bằng. Việc đền bù không thỏa đáng, công bằng với người dân, thậm chí có doanh nghiệp bồi thường giá thấp nhưng khi phát triển dự án BĐS lại bán giá cao dẫn đến khiếu kiện và dự án khó triển khai. Chính vì vậy, theo ông Châu, điểm nghẽn giải phóng mặt bằng cần được giải quyết đầu tiên từ đó tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch và tránh tình trạng người dân khiếu kiện dài hạn.

Một vấn đề nữa theo ông Châu, là các hệ thống đô thị và giao thông đường bộ, việc kết nối bằng đường trên cao, bằng các tuyến buýt nhanh… giữa khu vực ngoài trung tâm vào trung tâm Tp.HCM chưa được phát triển đồng bộ.