Bằng nửa giá, sức mua nhà thấp tầng tỉnh giáp ranh “lấn lướt” Tp.HCM

BĐS liền thổ Sài Gòn ảm đạm….

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp nhà phố và biệt thự tại Tp.HCM chỉ hơn 470 căn, thấp nhất trong 5 năm qua, giảm 50% theo quý và 59% theo năm. Trong đó, chỉ có 180 căn từ các dự án mở bán mới, còn lại 63% nguồn cung sơ cấp đến từ hàng tồn kho.

Về tình hình hoạt động, trong quý 1/2021, tổng lượng giao dịch chỉ 200 căn giảm 69% theo quý và 65% theo năm. 42% giao dịch đến từ các dự án mới. Nhà phố chiếm đến 67% tổng giao dịch. Tỉ lệ hấp thụ theo quý đạt 43%, giảm 25 điểm phần trăm theo quý và 7 điểm phần trăm theo năm.

Theo dự báo của đơn vị này, nguồn cung nhà liền thổ Tp.HCM sẽ tiếp tục khan hiếm khi quy hoạch nhà ở Tp.HCM đến 2030 sẽ tiếp tục ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng. Trong 10 năm qua, phân khúc nhà thấp tầng chiếm chưa đến 10% nhà ở mới, tỷ lệ này được dự báo tiếp tục sụt giảm trong các năm tới.

Trong khi Tp.HCM khan hiếm cung và sức cầu sụt giảm thì nhà phố vùng giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai lại sôi nổi các tháng đầu năm

Tuy vậy, khu vực ngoại thành Tp.HCM dự báo sẽ là thủ phủ của nhà phố, nhà liền kề, biệt thự xây sẵn trong thời gian tới. Cụ thể, dự báo của Savills, đến 2023, gần 9.200 nguồn cung mới sẽ mở bán, trong đó huyện Bình Chánh chiếm 25%, tiếp theo là quận 9 (cũ) với 18% và quận 2 (cũ) chiếm 17%.

Các dự án nhà phố, biệt thự trong tương lai tập trung tại các quận 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và các huyện ngoại thành Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn. Đây là các quận có quỹ đất lớn, phù hợp để phát triển các dự án BĐS và đồng bộ với việc nâng cấp, cải thiện cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, mức giá chào bán nhà phố, biệt thự sẽ không thấp.

Theo Savills, tình hình hoạt động khó khăn do khan hiếm nguồn cung mới và sự gia tăng tỷ trọng các sản phẩm tồn kho khó bán như các căn đã mở bán lâu hoặc có giá bán cao trên 2 triệu USD. Ngoài ra, cũng có một số nhận định cho rằng, thanh khoản nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM lao dốc còn do vấp phải sự cạnh tranh về giá so với nhà phố, biệt thự ở các tỉnh giáp ranh - thường có giá rẻ hơn một nửa. Nếu nhà phố, biệt thự xây sẵn tại Tp.HCM hiện nay đa phần đều rơi vào vùng giá 10 tỷ đồng đến triệu USD một căn thì loại hình này tại Bình Dương, Đồng Nai hay Long An…giá chỉ từ 4 - 6 tỉ đồng/căn đã có khá nhiều sự lựa chọn cho người mua.

...Tỉnh giáp ranh sôi nổi

Quả thực, nếu nhà phố, biệt thự Tp.HCM ảm đạm thì phân khúc này tại các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, hay Bà Rịa- Vũng Tàu…lại trở nên sôi nổi trong các tháng đầu năm. Bên cạnh nguồn cung mới tốt hơn thì mặt bằng giá thấp hơn Sài Gòn cũng là nguyên nhân khiến dòng tiền của NĐT dịch chuyển về các khu vực này.

Thực tế, nguồn cung nhà phố, biệt thự xây sẵn tại các tỉnh vệ tinh Tp.HCM đã khá dồi dào trong vòng 2 năm trở lại đây. Cùng với hạ tầng ngày càng được đầu tư mạnh thì phân khúc này có phần "lấn lướt" so với Tp.HCM.

Ghi nhận cho thấy, tại một số khu vực của Bình Dương như Dĩ An, Thuận An, Tân Uyên một số dự án nhà phố mới được chào bán nhận được sự quan tâm đáng kể từ phía khách hàng. Chẳng hạn như, mới đây, Tập đoàn An Gia giới thiệu ra thị trường gần 400 căn nhà phố liên kế, nhà phố thương mại tại dự án The Standard (Tân Uyên), mỗi căn tại đây chào giá trên dưới 5 tỉ đồng, nhận được sự quan tâm khá lớn từ người có nhu cầu ở thực tại địa phương cũng như NĐT Tp.HCM. Theo tiết lộ của đại diện đơn vị này, có những khách hàng có điều kiện mua một lúc nhiều căn để cho cả gia đình vào sinh sống trong khu biệt lập này.

Sức mua cũng "tăng nhiệt" rõ nét. Ảnh: Khung cảnh buổi mở bán nhà phố tại Tân Uyên, Bình Dương

Hay, 77 căn nhà phố dự án nhà phố liền kề Cité D’amour đang chào thị trường Bình Dương với giá khoảng 5 tỉ cũng đang gây sốt khi số người đăng kí mua vượt số căn, đơn vị phát triển dự án chia sẻ, khả năng phải tổ chức bốc thăm để tạo sự công bằng cho khách hàng.

Tương tự, tại thị trường Long An, một số dự án mới cũng "manh nha" ra thị trường ở thời điểm này như Sol City, Waterpoint , Taka Garden Riverside Homes…. Đón nhận sự quan tâm khá tốt từ thị trường.

Như vậy để thấy, với mức giá chỉ bằng một nửa so với giá nhà phố, biệt thự Tp.HCM, phân khúc này đang được tìm kiếm tại khu vực tỉnh giáp ranh, trong khi việc di chuyển về Tp.HCM không quá xa. Bình Dương đang là thị trường được đánh giá là "sáng giá" do cơ sở hạ tầng chỉn chu, tốc độ di dân của địa phương này tăng cao suốt thời gian qua. Vì thế, phân khúc nhà thấp tầng, nhất là dự án nằm trong khu biệt lập đang hút đối tượng người mua ở thực về ở. Riêng đối với nhu cầu đầu tư, do mặt bằng giá còn thấp so với Tp.HCM nên những NĐT Tp.HCM cũng dồn về khu vực này để tìm kiếm cơ hội gia tăng giá trong tương lai. 

Có một điều dễ nhận thấy, BĐS nhà phố vốn là phân khúc có mức độ tăng giá ấn tượng. Theo ông Nguyễn Trung Tín, Phó Chủ tịch Tập đoàn An Gia, BĐS liền thổ tại khu vực giáp ranh Tp.HCM có mức tăng giá 5-6 lần trong vòng 5-7 năm là chuyện bình thường, nhất là trong bối cảnh nguồn cung, quỹ đất để làm loại hình này ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu về chỗ ở chất lượng của người mua ngày càng tăng cao.

Báo cáo quý 1/2021 của JLL Việt Nam đã chỉ ra, cơ sở hạ tầng cải thiện thúc đẩy nguồn cung mới BĐS liền thổ tại các tỉnh vệ tinh của Tp.HCM. Trong khi nguồn cung phân khúc này tại Tp.HCM khan hiếm  thì với thủ tục pháp lý thuận lợi và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các tỉnh vệ tinh của Tp.HCM hiện trở thành tâm điểm về nguồn cung nhà liền thổ với lượng mở bán mới của 4 tỉnh còn lại đạt 1.656 căn. Nhu cầu mua nhà tiếp tục tăng trưởng manh mẽ, đặc biệt đến từ nhu cầu đầu tư. 

Theo đơn vị này, bất chấp sự bùng phát của dịch Covid-19 trong quý và kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, quý đầu tiên của năm 2021 vẫn chứng kiến nhu cầu mạnh mẽ từ cả người mua để ở và người mua đầu tư. Lượng bán chủ yếu đến từ các dự án tích hợp tại Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu (lần lượt là 911 và 472 căn), trong khi Bình Dương, Long An ghi nhận lượng bán thấp hơn do số lượng căn được mở bán ít hơn. Phần lớn người mua chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn, những người sẽ được hưởng lợi từ xu hướng giá đất liên tục tăng.

Về giá bán sơ cấp, đơn vị này chỉ ra, trong quý đầu năm, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại các tỉnh phía Nam là 2.641 USD/m2 đất, chỉ bằng một nửa giá trung bình của Tp.HCM. Giá bán toàn khu vực phía Nam chứng kiến mức tăng trưởng tốt với mức tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

"Cơ sở hạ tầng đang được cải thiện và tình hình quỹ đất hạn chế ở Tp.HCM dự kiến ​sẽ thu hút nhu cầu mua Nhà liền thổ về các tỉnh lân cận. Cùng với sự gia nhập của các dự án khu đô thị chất lượng, giá sơ cấp của nhà liền thổ ở các khu vực lân cận Tp.HCM được kỳ vọng sẽ tăng mạnh", đại diện JLL nhấn mạnh.