Bất an chung cư không sổ

Nhiều khách hàng chấp nhận rủi ro

Chị Trương Mỹ Ánh, nhân viên một công ty bất động sản cho biết, trong 2 tháng trở lại đây, có tới 6 khách hàng hỏi mua chung cư. Trong đó có 3 khách yêu cầu căn hộ phải có sổ đỏ, còn lại 2 khách hàng cho biết chỉ cần căn hộ phù hợp với tài chính.

Anh Hoàng Huy, một khách hàng của chị Ánh cho biết, anh có khoảng 2,2 tỷ đồng, muốn mua một căn chung cư, song với khoản tiền này khó có thể mua được căn hộ ở nội đô, vì các dự án mới thường có mức từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nếu muốn mua căn hộ khoảng 70m2, phải có ít nhất 3,5 tỷ đồng. Chính bởi giá căn hộ chung cư quá cao, nên anh Huy buộc phải chuyển hướng mua căn hộ chưa có sổ để được hưởng giá mềm hơn.

Anh Huy cho biết: Cùng trong 1 dự án, có căn hộ được cấp sổ đỏ, có căn hộ chưa cấp sổ đỏ. “Như toà nhà The Pride (Hà Đông, Hà Nội) tôi có tham khảo, với căn hộ chưa có giấy tờ đầy đủ, giá thấp hơn căn hộ có giấy tờ đầy đủ khoảng 150 triệu đồng” – anh Huy nói.

Trong khi đó, một khách hàng khác là anh Trần Hùng Hậu (phố Pháo Đài Láng, Hà Nội) cho biết, anh vừa bán một căn nhà 3 tầng với giá 5 tỷ đồng để chuyển lên chung cư. Hơn 3 tháng ròng rã tìm nhà, anh cũng quyết định chọn mua căn hộ 2 phòng ngủ ở toà nhà King Place – Nguyễn Trãi. “Căn hộ tôi chọn mua có giá 60 triệu đồng/m2, nhà cũng chưa có sổ đỏ, song tìm mỏi mắt mà không có dự án nào hợp lý hơn vì ở Nguyễn Trãi cũng tiện cho giao thông” – anh Hậu nói.

Trực tiếp phân phối sản phẩm cho dự án MHD Trung Văn – Tố Hữu (Hà Nội), chị H.H giới thiệu với khách hàng căn hộ ở toà dịch vụ 50 năm giá sẽ mềm hơn. Và khi được hỏi, liệu không có giấy tờ gì sau 50 năm, sẽ không còn nhà nữa? chị H.H thẳng thắn cho biết: “Vì là căn hộ dịch vụ sở hữu 50 năm nên giá mới mềm hơn căn hộ ở toà nhà chung cư thương mại có sổ”.

Anh Mai Tuấn Anh đang sở hữu một căn hộ 3 phòng ngủ tại một toà nhà ở đường Trường Chinh cho hay, vì toà nhà nằm trong danh sách các dự án không đủ điều kiện nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy nên không được cấp sổ hồng. Giá các căn hộ nơi đây so với mặt bằng chung thấp hơn 5 triệu/m2.

Người mua cần nắm rõ thông tin

Luật sư Tô Hà Dũng – đoàn Luật sư TP Hồ Nội nhấn mạnh rằng, mua nhà là một việc lớn, nếu mắc sai lầm thì hậu quả kinh tế và hậu quả pháp lý rất khó lường, gây ra nhiều hệ lụy mệt mỏi về sau. Chưa kể với nhiều người, ngôi nhà là tài sản để dành cho thế hệ này sang thế hệ khác. Nếu mua căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) thì rủi ro cao bởi có nhiều vấn đề pháp lý mà người mua không thể kiểm tra, xác minh do là bên yếu thế trong giao dịch mua bán.

Bởi vậy, theo luật sư Dũng, người mua cần tìm hiểu rất kỹ về dự án xem có phù hợp với Giấy phép xây dựng về số tầng, diện tích xây dựng (bao gồm diện tích sàn của tòa nhà và của căn hộ dự định mua). Người mua có thể tìm hiểu các căn hộ trong cùng tòa nhà đã được cấp sổ đỏ chưa. “Nếu có căn hộ được cấp, về cơ bản dự án đó an toàn về pháp lý” – ông Dũng nói và cho rằng, dù bất kỳ trường hợp nào người mua vẫn phải rất cẩn trọng, có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu, giấy tờ liên quan để chứng minh tính minh bạch và đúng đắn của dự án. Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng cũng cần tìm hiểu trình tự, thủ tục, thời gian sẽ được cấp sổ đỏ để xem xét các yếu tố đó có phù hợp với khả năng và nhu cầu của bản thân hay không.

Theo các chuyên gia bất động sản, để có thể giảm thiểu rủi ro khi mua nhà chưa có sổ hồng, người có nhu cầu mua nhà nên tìm hiểu rất kỹ về dự án đó. Đồng thời phải đặc biệt chú ý: Nếu mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư mà chưa có sổ hồng thì hợp đồng mua bán cần được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu tại thời điểm giao nhà mà chủ hộ vẫn chưa giao sổ thì hợp đồng cần được công chứng. Ngoài ra, trong hợp đồng phải ghi chú rõ thời điểm giao sổ là khi nào. Để chắc chắn an toàn, khách hàng cũng nên đàm phán giữ lại bao nhiêu phần trăm giá trị của ngôi nhà, cho đến khi nhận được sổ hồng mới thanh toán nốt số tiền còn lại.

Nếu trường hợp mua lại căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện mua nhà chung cư chưa có sổ hồng thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, hai bên mua bán nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư ở văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và đảm bảo sự an toàn cho người mua nhà.

Giá chung cư đi ngang

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn trong 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TPHCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. So với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp. Tại TPHCM, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%. Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây nhưng cũng không giảm.

Tại Hà Nội, giá chung cư ở các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đã vượt mức 35 triệu đồng/m2, không hiếm dự án có giá bán 40 – 45 triệu đồng/m2.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho biết, tại thị trường Hà Nội, nhu cầu ở thực luôn cao. Trong khi đó, nguồn cung có giới hạn. Giá chung cư ở Hà Nội không giảm. Bởi nguồn cung khan hiếm nên dù thanh khoản giảm, một số chủ đầu tư cũng sẽ không giảm giá.

Theo nhận định chung, hiện quỹ đất khu vực nội đô ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TPHCM ngày càng ít. Cùng với đó, những thay đổi trong quy hoạch, chính sách thắt chặt hơn nữa sẽ khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này khó dồi dào. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao. Điều này khiến giá căn hộ chung cư khó hạ.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thời gian qua, nhiều chính sách hỗ trợ thị trường đã được đưa ra, song rất cần thời gian để các chính sách của Chính phủ được thị trường “thẩm thấu”. Tâm lý nhà đầu tư đã dần tích cực, góp phần để đà phục hồi diễn ra nhanh hơn trong thời gian tới. "Diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu bất động sản trở về với giá trị thực. Thị trường bất động sản sẽ đảo chiều vào năm 2024 trong điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực" - ông Quốc Anh dự báo.

Trong 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TPHCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. So với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp. Tại TPHCM, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam:

Chuẩn bị tài chính tốt để đón đầu cơ hội

Cơ quan quản lý nhà nước cần tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đưa nguồn cung mới vào thị trường; xây dựng cơ chế riêng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà xã hội, nhà ở giá cả phải chăng, phù hợp với người thu nhập thấp và các cơ chế khác một cách thận trọng để tránh hiện tượng “nước chảy chỗ trũng”, bong bóng bất động sản, gây bất lợi cho người dân và tạo hệ lụy xấu với nền kinh tế. Khách hàng, nhà đầu tư cần bổ sung, tích lũy kiến thức hoặc chọn cho mình một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp cũng như chuẩn bị cho mình một kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá giảm, lập tức có thể mua vào, đừng vì đợi “bắt đáy”, kỳ vọng mức giá sẽ tiếp tục giảm trong tương lai mà bỏ lỡ cơ hội.