Bất cập vận hành chung cư

Vấn đề quản lý, vận hành chung cư thời gian qua vẫn gặp nhiều bất cập.

Tỷ lệ tranh chấp khoảng 15%

Từ khi vận hành vào năm 2011 đến nay dự án Capital Garden số 102 Trường Chinh (Hà Nội) liên tiếp bị người dân tố cáo vi phạm của chủ đầu tư. Trong đó điểm đáng chú ý của tòa nhà này là hệ thống phòng cháy chữa cháy không đủ chất lượng để nghiệm thu.

Còn tại chung cư Viễn Đông Star (số 1 Giáp Nhị, phường Thịnh Liệt, Hà Nội ) cư dân phát sinh mâu thuẫn với chủ đầu tư do chủ đầu tư chưa nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, chưa hoàn thiện hồ sơ phòng cháy, chữa cháy, chưa ký được hợp đồng cung cấp điện, nước nhưng đã bàn giao căn hộ cho cư dân vào sinh sống.

Bên cạnh những trường hợp mâu thuẫn trên, dư luận còn biết đến các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài tại Hà Nội như: Dự án Riveside Garden (số 349 Vũ Tông Phan, quận Thanh Xuân); Hòa Bình Green (505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Lilama (124 Minh Khai), Skylight (125D phố Minh Khai), Thăng Long Garden (250 phố Minh Khai), Tổ hợp chung cư 310 Minh Khai...

Trong đó tại tòa nhà Hòa Bình Green 505 Minh Khai (Hà Nội) chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị, người dân về ở mãi không được cấp sổ đỏ. Trao đổi với PV Báo Đại Đoàn Kết, ông Doãn Toàn Thắng - Trưởng ban quản trị tòa B Hòa Bình Green cho hay: Quỹ bảo trì chung cư là của dân nên phải chuyển về cho cư dân quản lý. Khi quy chế giám sát về sử dụng quỹ bảo trì mà chưa chặt chẽ thì dẫn đến chuyện thất thoát. Quá trình công văn đi và công văn đến của thành phố Hà Nội và chủ đầu tư sẽ làm kéo dài việc bàn giao quỹ bảo trì vô thời hạn. Cho nên việc bàn giao Quỹ bảo trì là không cần một điều kiện gì, và phải bàn giao ngay sau 7 ngày thành lập ban quản trị vì nếu không, hầu hết các hoạt động của ban quản trị sẽ bị vô hiệu.

Rắc rối xoay quanh 4 bên

Theo Luật sư Nguyễn Minh Tuấn - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, hiện có 129/845 tòa nhà, cụm tòa chung cư tại Hà Nội có tranh chấp, khiếu kiện trong khi con số trên tại TPHCM là 105/935.

Ông Tuấn cho biết, rắc rối chủ yếu xoay quanh mối quan hệ 4 bên: Cư dân - chủ đầu tư - ban quản trị - đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa cư dân - chủ đầu tư.

Việc mua bán nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư có những khía cạnh phức tạp, đặc biệt ở những căn hộ “hình thành trong tương lai”. Cư dân đã sử dụng nhà chung cư một thời gian dài mà vẫn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc nội dung thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở bị sai gây nhiều thiệt thòi.

Đặc biệt, vấn đề nổi cộm nhất hiện nay là chậm bàn giao phí bảo trì chung cư.

Theo ông Tuấn, một nguyên nhân khiến chủ đầu tư chậm trong công tác bàn giao phí bảo trì là bởi chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao (mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ). Quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà là số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng, nên một số chủ đầu tư có ý chiếm dụng, chậm bàn giao.

Ngoài ra, vẫn còn tồn tại rất nhiều tranh chấp liên quan đến diện tích chung - riêng, nổi bật nhất trong số đó là diện tích tầng hầm và nơi để xe. Nhiều trường hợp, chủ đầu tư cố tình chiếm hữu hầm gửi xe - diện tích chung làm sở hữu riêng của mình, bất chấp sự phản đối của cư dân. Có tình trạng chủ đầu tư sử dụng một phần diện tích chung vào mục đích riêng như chiếm dụng, cải tạo phòng sinh hoạt cộng đồng vào mục đích riêng hoặc thương mại, cố tình hoặc vô ý để các cơ sở kinh doanh tại tầng 1 chiếm dụng vỉa hè vào mục đích kinh doanh...

Thậm chí, có trường hợp cải tạo lại các diện tích khác thuộc phần sở hữu chung như diện tích phòng kỹ thuật, tầng thượng rồi xây thêm các tiện ích để bán hoặc cho thuê, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này không chỉ tạo ra sự nhức nhối, thiếu thuận tiện cho sinh hoạt cư dân tòa nhà mà còn tạo ra hình ảnh xấu đối với cảnh quan đô thị cũng như công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, đảm bảo an ninh.

Tranh chấp đều phát sinh từ va chạm quyền lợi

Ông Nguyễn Văn Thuận - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần quản lý bất động sản Ecolife phân tích: Giữa ban quản trị và chủ đầu tư thường xảy ra các mối quan tâm hàng ngày liên quan đến quyền lợi, tranh chấp. Ví dụ trong Luật Nhà ở, có quy định về vấn đề diện tích chung riêng của bãi đỗ xe. Qua kinh nghiệm thực tế, tôi thấy trong các văn bản pháp luật những khu thương mại, văn phòng, trường mầm non,... đều được quy định rất rõ nhưng diện tích hầm để xe thì chưa. Một số nơi quy định chỗ để xe là của chủ đầu tư và không phân bổ vào giá bán căn hộ, tuy nhiên tất cả vẫn do chủ đầu tư tự thiết kế, xây dựng, miễn đảm bảo một căn hộ đủ để 2 xe máy, 1 ô tô chẳng hạn.

Về ban quản trị, đang có một số bất cập trong quy định. Việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị căn hộ, nhiều khi ban quản trị sử dụng quỹ chưa hiệu quả, gây ra nhiều ảnh hưởng đến chất lượng sống cư dân, làm mất an toàn. Đơn cử nhiều dự án hiện tại, hệ thống phòng cháy chữa cháy bị tê liệt, hệ thống này thuộc hạng mục bảo trì, nhưng ban quản trị không sử dụng quỹ bảo trì để bảo trì hệ thống đó khi hỏng hóc.

Ngoài ra, trong cơ cấu ban quản trị có nhiều vị trí như trưởng ban, phó ban. Nhiều người lúc mới lên làm rất tâm huyết, hoạt động hiệu quả, sau đó có thể xảy ra mâu thuẫn dẫn đến bỏ bê công tác, ảnh hưởng đến chất lượng quản lý vận hành và cuộc sống của cư dân. Nhiều chung cư phải tổ chức hội nghị bất thường để bầu ban quản trị mới mà nhiều lần vẫn còn chưa xong.

Trong khi đó, Trưởng phòng Quản lý nhà ở (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) Thân Thế Anh cho biết, hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi). Tại dự thảo, Bộ đã bổ sung cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để tránh tranh chấp; siết chặt trách nhiệm của đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư...

Hóa giải tranh chấp chung cư, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Minh Tuấn cho rằng, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư; thậm chí, cần thiết xem xét ban hành Nghị định về quản lý, vận hành nhà chung cư. Trong đó, nội dung quan trọng nhất là chế tài xử lý nghiêm chủ đầu tư vi phạm trong quản lý nhà chung cư, chậm bàn giao kinh phí bảo trì và phát huy vai trò quản lý của UBND cấp phường, xã đối với chủ đầu tư, Ban quản trị, tổ dân phố tại các tòa nhà, cụm nhà chung cư.